澳洲公寓价格降了?是房价估值方法变了!,澳洲华人网微信公众号文章

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近日，隶属于BIS Shrapnel的Oxford Economics经济研究所发表了对澳洲物业市场的一些看法，他们在一份报告中透露，在长达4年的物业价格疯涨热潮之后，悉尼的房价终于有望于今年年中开始下落，随之而来的，还可能伴有全国性的公寓价格下跌。

Oxford Economics的运营总监Robert Mellor表示，从2017年年中开始，悉尼房价的下调幅度在两年之内有望达到5%，他说：“相比起我们半年到一年之前的预测，目前的房价不降反升，所以我们相应地调整了自己的数据。现在估计，在2017到2019年之间，悉尼一地的物业市场将出现约5%的降价。”

而且Oxford Economics还预测，在这次降价之前，独立屋中位价峰值将达到120万元，而降价幅度也将比该公司此前的估值更大，但悉尼的物业市场并不会就此发生大规模的崩溃，房屋价格依然会保持在100万元水平以上。Mellor说：“这5%的比例反映在房价上，大约是每间物业6万到7万元的价格差，相比一年到半年之前，仍然没有跌去太多。到今年6月，悉尼的物业价格预计已经比2012 年同期高出了80%。”

公寓跌势更猛？

在独立屋降价的同时，公寓物业方面可能会面临更大的跌幅。Mellor不无担心地表示最近花大价钱买了公寓楼花（off-the-plan）的买家，他们的损失或将高达楼价的一成。在悉尼之外，布里斯班和墨尔本的公寓市价在未来的两到三年之内，也会很轻易地跌去10%左右。

但是，另一家物业研究机构SQM Research的执行总监Louis Christopher却不同意这样的看法，他说在2017年年内，悉尼的房价仍不会跌，反而还将继续上涨11%到16% 。不过，Christopher也说：“明年（2018年）就不好说了，不过现在下结论太早。”

Domain集团的首席经济师威尔逊（Andrew Wilson）表示，在当前这种“捉摸不定”的经济大环境下，未来6个月的房价走势都不能准确把握，而今年的后半年，有可能出现与去年相似的情况，房价缓慢上升，盘桓不定，没有大涨也不会停滞不动。

但是，BIS Shrapnel一向喜欢和澳洲房市唱反调，早在去年8月，他们就曾经表示过，澳洲的新建物业市场已经饱和，而全国范围内的房价也将开始下调，公寓首当其冲，除悉尼以外，澳洲全国各主要城市的物业供给都会超过需求。不过从那时到现在，已经过去了半年多的时间，悉尼和澳洲全国范围内的房价也仍未见有下调的势头。

升了再降还是本就虚高？

不过，对于公寓新房而言，物业市场内的专业人士却持不同的态度。位于墨尔本的Herron Todd White是澳洲最大的独立物业估价公司，根据其内部一位不愿意透露姓名人士的说法，按照目前墨尔本的公寓平均价格而言，在未来一年半的时间内出售物业的卖家，有可能面临最高可达30%的损失，折算到每间物业上差不多是15万元。这一数字不仅仅提起了公寓买卖双方的注意，也给贷款机构、监管方、开发商等方面都敲响了警钟。

Herron Todd White跟踪分析了最近12到18个月内，物业买卖中公寓转手给真实下家的交易记录，为了防止拉低均价，有些公寓开发商有时甚至会以高价买回部分卖家手中的公寓单元，所以他们主动排除了商业买家的交易记录。数据显示，作为二手房出售的公寓交易价格都会适当下降，幅度为10%到20%，所以对于一所65万元的公寓而言，即是在18个月的时间内损失了13万元。

该公司的执行总裁Tony Kelly表示，为了尽量避免损失，他们将加强对所有公寓物业估值的重视，并严格控制风险等级。