找出来一篇好文和大家分享。原文刊于2013年3月Domain中文版第十五期

悉尼“地痴”和他的“都市庄园”

——专访Vigor Master执行董事Michael Wu

文/诸葛天

如果不是一次阴差阳错的买房经历，Michael Wu或许至今都没有机会洞悉个中玄机。从1988年至今的25个年头里，Michael早已成为悉尼地产界响当当的一号人物。曾经每年上亿的资金流动，令他饱尝大喜大悲的酸甜苦辣。也正是身为“地痴”的他，将“都市庄园”这一个性鲜明却鲜为人知的概念，浓墨重彩地定格并呈现在了众多投资者面前。

“原来钱是可以这么赚的”

Michael前半辈子的经历颇有些传奇色彩。在中国曾就职于税务局和检察院的他，1987年来澳后跟众多留学生或新移民一样，放下架子端起了盘子。“洗碗工、烫衣工都干过，那些苦和累，都不是以前在国内能想象得到的。”聊起早年的经历，Michael显然很有些唏嘘。1988年，Michael承包了一间濒临倒闭的烫衣厂，只不过用了短短半年的时间，Michael就做得风生水起。“最多的时候我招了100多号人，累死累活忙赶工。里面的辛酸苦辣就不用多说了，不过是26周的时间，我的皮带紧了好几个扣眼。”期间还做过贸易，最忙的时候一个月运进来38个集装箱，虽也有赔有赚，但总算攒下来第一桶金。从这些来看，Michael做生意确实是有些天赋的。

腰包充实了，有了安生立命想法的他开始到处看房，最终看中了位于Roseland的一个大房子。“那里曾经是公司用地，很破但占地面积很大，有1300多平，是银行抵押物业。”Michael花了18万元买下，期间还跟自己没有诚信的律师打官司，一拖再拖之后，Michael却不期然等来了一个意外的好消息。“不到一年的时间，我买的这个房子被当地市议会Rezone了。这块地原本只能盖House，后来升级成可以盖Townhouse。”听到这个“喜讯”，Michael敏锐地看到了里面的商机。他随即斥资买下隔壁另一块地皮，将其连通并一口气盖了8套Townhouse。8个月后封顶，20天全部卖完，就是这一神来之笔，Michael狂赚了7倍多的利润。“那是89年的事了，我当时才明白，除了累死累活，原来钱是可以这么赚的”。

“卖地还债是唯一的出路”

尝到了房地产开发巨额利润的甜头，Michael不再满足于拼死拼活经营工厂，或是担惊受怕做贸易了。在随后的1990和1991年，他又一口气买下好几处工程，或推倒重建或直接盖房，一来二去赚了不少钱。“话又说回来，这个时期的‘雪球’滚得比较慢，还是因为资金不够充裕”。随着一名中国投资者1993年的加入，Michael的事业急速发展，到1996年已获得数千万元追加投资。“记得那时候，我从银行借贷和个人投资者那边光负债就有近2个亿，公司每年至少有几千万元盈利。2000年到2003年间，我们迅速发展买了不少地，几乎每个工程的盈利都翻倍，所有开发的物业都能在2个月内一售而空。”身处事业最辉煌时期的Michael，当年万万没有想到，“原来地产跟股票一样，竟然也有亏钱的可能”。

2004年元旦后，随着全球经济危机的加剧，Michael开始渐渐觉得情况不对了。“我当时手头有10多个楼盘，连着2个月完全无人问津，这让我觉得很意外。降价也没用，全年询价的买家都很少，那时候要吸引一个人来看房，投入的广告成本至少超过1万元！”形势的急转直下令Michael倍感压力，2005年开始被迫亏本套现，以保障庞大的现金流不会断链。“当时一套快80万造价的房子，我们最低的时候卖过56万，每套房亏20多万。”如此一直坚持到2008年，Michael又迎来了第二波全球金融危机，不得不全力抛售物业以减少银行和私人债务。“没办法，卖地还债是唯一的出路。直到2011年还清所有欠款后，我的日子终于轻松了，公司运作又重回正轨”。聊到这里，Michael长长的吁了一口气。

“我真的有点赌徒心态”

在长达20多年的地产开发经历中，Michael其实一直聚焦在一个小众的目标市场上，也就是他后来所冠名的“都市庄园”。在他的投资理念中，以悉尼为例，“都市庄园”应该位于距离悉尼市中心不超过30分钟的范围内，占地面积至少2万平方米以上，他手头拥有的最大一处占地超过300万平方米。矗立在这些地皮上的物业，多是豪华气派的大宅，闹中取静地营造一方鲜为人知的私密空间。

从买地到建楼，到最后出售盈利，整个运作流程中，Michael最重视的是DA方面的操作，毫不讳言“我就是靠做DA赚钱的”。这通常分为如下3种类别：如果买带DA的地，资金要求高，回报率低，风险也低；买很可能获批DA的地，但批出来的改建程度大小未知，相对资金少，回报率较高，存在较高的风险；“第三类则是高风险高回报的做法，DA可能完全不被批，一旦批了就是几十倍的暴利，这也是我个人更偏重的业务重点，或许我真的有点赌徒心态吧”，Michael说。

“举个例子，如果这块地上有森林，一旦DA批准砍树，地价至少翻个10倍以上；一旦批准盖Unit，回报率则可能超过30倍之巨”。Michael毫不掩饰自己对暴利的渴望。

“早在1999年，我跟人合伙花50万买了块地，2万平，里面小河流水荷花，我自己很喜欢。不料6个月后因为地方议会批准Rezone，这块地转手就卖了500万”。这是Michael心目中第一块以这类投资理念“真正赚到钱”的地皮，可谓盆满钵满。

1999年6月，Michael花257万买了一块10.5万平米的地，8个月后教会出价800万都没舍得卖；在Galston一处4万平的地，Michael以不到200万的价格收购，DA获批改建94套Villa，地价瞬间增至到千万元左右；2011年在Dural买了一块7万平的地，Michael只花了不到150万元，DA批准分割成14块后分别建房再售，“一个月卖了9套，现在只剩1套了，总共价值超过800万元”。聊起自己成功的投资经历，Michael如数家珍滔滔不绝。

“基本都被我买光了”

在25年业内生涯中，Michael坦言自己“从来没想过去买卖常规物业”。“我挑中的那些地，每年土地自然增值超过30%，不管是Unit还是Appartment，你说哪一种能有这样的投资回报？”

在Michael看来，悉尼的“都市庄园”多集中在北边的几个地区。“Dural、Golston很多，距离市中心约30公里，很多占地面积巨大，但价值通常不高，多为150万到300多万之间。这些地区相对偏远，内陆性气候也不如靠海舒服，但价格很便宜是关键”。

“此外，在距离市区20到25公里内，Terry Hills及周边地区也有不少好地，价格多在300万至1000万间。这些地区安静舒适，但相对还是偏僻且价格稍高”。

“再往里，距离市区15至20公里内，主要的地皮集中在Belrose、Oxford Falls和Beacon Hill。这里地价更高，但因为周边地区都已被开发，被连带着Rezone的可能性很大”。Michael不无自豪地向记者介绍，“在这一区域内，过去10年间放出来出售的地皮，基本都被我买光了，占了我自己手头地皮的一半以上”。

就Michael来看，购置“都市庄园”的优势显而易见。“买下来首先可以自住，这种隐藏在森林间的庄园大屋的舒适度和健康度，远不是东区局促的‘豪宅’所能比的；除了自住，一旦这块土地Rezone，带给投资者的就是暴利；此外，就算正常增值而无需动土，因为占地面积大，它的升值空间也要胜过东区豪宅。”

尽管Michael有点“嗜地如命”的感觉，身为投资人的他也并非见地就买，他也有他的几条基本原则要遵循。“我买的地一定离交通或商业区近，在当地蚕食的发展过程中最容易被Rezone，买家住在里面也不会有远离人烟的荒凉感，但闹中取静是一定的。另外，我一定会去查这块地是否曾有DA申请被拒的‘不良’记录”。

后记：

Michael Wu坦言自己有“土地情结”。不仅做地的生意，自己也去买了2.8万平的一大块地，盖了两套迷宫般的大宅子自住。平时种荷花养锦鲤，尽享田园之乐；有朋友来了开派对“敞开了闹”，丝毫不担心会有本就不存在的“邻居”投诉。

Michael称自己走上“地主”这条路，也不尽是偶然。买了这么多地，在他看来分分钟都在给自己赚钱。往“悲观”里想一想，“你说人在世上走一回，留给子女多少钱够用？还不如留几块地来得实在”。在他看来，泥土远比黄金更值钱。

在采访的最后，Michael手下的员工开始嘻嘻哈哈没大没小地揭老板的“短”。“他呀，有些地不Rezone他就不会死，反而会长命百岁”。Michael听了也丝毫不介意，反而笑嘻嘻地应声附和，那份“地痴”的表情就那么无遮无拦地挂在了脸上。

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