当代社畜日常,不敢生病,不敢结婚,不敢生娃,不敢变老,好怕自己穷上加穷……

原创 2020年09月09日 澳优地产 AoYoGroup


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去年小编把自己嫁了

而身边的小姐妹们

都陆陆续续步入婚姻的殿堂。


其中一位小姐妹L非常喜欢小孩子,早早准备造娃,也许因为时机未到,努力了大半年依旧求子不得,前些日子见到她整个人都消瘦了下去,聊天时才得知她居然得了“轻度抑郁症”。

小L:“咱们那个时代因为独生子女政策没有兄弟姐妹,我觉得特别遗憾,我想让我的孩子和兄弟姐妹一起长大,想多生几个孩子,可是现在,我突然间不敢要孩子了”


小编:“你那么喜欢小孩子,怎么突然间不敢要宝宝了呢?”


小L:“当初想的太天真,想着有孩子了就兼职工作带孩子,如果有了老二老三我就干脆把工作辞了,当全职妈妈。可是当我们老了怎么办?几十年没有工作过,等老了只靠政府养老金,一年不到4万哪里够开销呀!”


小编:“那你考虑过做些投资吗?”


小L:“当然考虑过,可我们刚刚买了第一套房子,每个月还要还贷款,没有多余的钱去买第二套房子了。”

小编:“你也别头疼了,我们来听听【澳优地产】的投资理财顾问怎么说。”













干货来了

澳洲四大投资领域:

  1. 现金

    以现房方式向银行、建筑协会或其他金融机构投资。

    投资的方式包括现金账户管理。

    这种投资类型的主要好处是流动性好。

  2. 固定利息

    通过这种方式投资于收入稳定的短期或长期利率产品。

    投资方式包括债券、混合债券、定期存款和其他类型的债券。

  3. 房地产

    可以投资于住宅、农业用地、工业或商业地产。

    可以根据您的退休计划和财务目标,制定投资计划。

  4. 股票

    通过投资ASX上市公司或海外上市公司。


我们今天就来谈谈澳洲房地产投资

当我们确定好自己的投资方向和目标后,就要一步一步着手做好资金和心理上的准备。


投资是“钱生钱”游戏,要做好承担风险的准备,同时切记将鸡蛋都放在一个篮子里,不要将自己全部可支配资产投资到同一产业中,要做好对冲分担风险。


01



前期准备  & 付出行动


前期准备:包括心理准备还有“资金-钱”。

心理准备:

房产投资的收益不是一蹴而就的事情,而是未来几十年人生规划的一部分。

和股票每日大盘波动不一样,房产投资是个耗年头的事情,房产自身的增值可能要到十几二十年之后才会在市场上体现出来。


而在这些年中,房价和房地产市场可能会随着社会大环境起起落落,但只要稳定心态,坚信自己投资房增值特点的不可替代性(比如重点学区房:教育是第一生产力;大学旁的投资房:很少有大学会搬家,接受高等教育是未来社会的必要趋势;新兴社区投资房:社会在发展,老牌社区饱和后慢慢扩张,新兴社区是增值潜力很高的区域。)


资金准备-钱:

投资说白了就是“钱生钱”的游戏。

做投资肯定需要一定的启动资金。如果要投资房产,至少需要$50,000-60,000澳元的存款作为第一套投资房的首付


像小L的情况在我们身边其实很常见,有投资意识,但苦于没有资金,那要怎么办呢?


有两种办法:

  1. 开源节流-存钱:最简单的方法就是开源节流,降低不必要的开销,同时努力提高收入,也可以将爱好发展为副业来拓展收入来源。

  2. 购买贷款保险(LMI):如果首付不够20%,那就不用纠结,可以通过购买LMI贷款保险来降低所需首付。

当你准备好了第一笔钱后,我们就要来看一下你的购买能力了,就是用这笔钱,可以投资一套多少钱的房子。

(购买能力不是简单的将可支配存款×10(10%首付)、或者×5(20%首付),除了合同上规定的首付款之外,还要将印花税、LMI保险、贷款手续费、律师费、水费、市政费等额外开销计算在购买能力里。)


澳优建议:在做好购买投资房的心理建设后,和专业的贷款经纪人讨论自己的实际经济能力,了解自己大致的借款能力,再把相关税率问题和未来可能出现的空租期等因素都考虑在内,最终综合计算得出自己真实的购买能力,再由澳优地产的投资顾问为您推荐最适合您的投资房产。


付出行动:

行动是整个投资行业中最难、也是最重要的一步,很多人做了大量的研究和学习后迟迟不敢进入到市场中,在等最好的市场行情。其实投资的最佳时机不取决于市场行情,而是取决于你是否在一个恰当的时机进入市场。
很多人有了投资计划后,花了很多时间了解市场、浏览房源、参加Home Open、参加拍卖、找一个心中的完美房产或者等一个所谓的完美入场时机,到头来看了很多却什么也没买,反而错过了很多有升值价值的房产和即将上涨的市场周期。

一旦做好了心理准备和备好了“钱”,就伺机而动进入市场,将投资的计划付诸于现实。

(纸上谈兵终觉浅,绝知此事要躬行

    -Just do it!)


02



利用持有房产,扩大投资组合


购买了第一套投资房之后,恭喜你在通往财富自由的路上前进了一步,这是重要的里程碑也是了不起的成就。


不过,回到小L 的案例里,对于小L来说,一套投资房产并不足以达到她未来享受舒适老年生活的目标。她需要做的,是在持有已有房产的基础上,再继续扩大投资组合,制定未来的投资计划。


许多人将持有一套投资房视为负担,觉得背上额外的几十万贷款会给自己的生活带来负担,而自己则会被还款压力压得喘不过气来。


但在现实生活中,除了将投资房出租收取租金之外、还有两件事情可以帮助你轻松持有投资房——折旧抵税和负扣税。


折旧抵税:

投资房有一项“隐形”支出,就是折旧(Depreciation)。

随着时间的作用力,任何建筑物及其中的设施都会磨损。澳洲法律允许所有新房的房东可以将这类损耗视为投资支出。


负扣税:

“负扣税”并不是一种税收,而是一种对于房产投资者的税务补贴政策。

从原理上来说,“负扣税”等于澳洲税务局(ATO)把你的投资房产视为一个“小生意”,租客缴纳的租金是你的“收入”,维持这一“生意”的所有开销,包括银行贷款利息、水电费、物业管理和维护费用、保险费……等等。

而上文提到的折旧抵税也适用于负扣税。


当你的支出高于你的收入时,澳洲税务局视为投资亏损,而这一亏损额可以从你的应税收入中减去,从而降低你的应税收入,让税务局为你退回一部分的个人所得税。

换言之,你的投资房“亏损”得越多,你的应税收入就越低,需缴纳的个人所得税也就越少。


当房产折旧和负扣税制度双管齐下时,可以帮助投资者有效地获得个人所得税的减免,从而降低现金流压力,帮你轻松地持有投资房产。


第二套投资房的首付从哪来?

对于大部分工薪族来说,攒出来第一套投资房的首付就很难了,那去哪攒出来第二套投资房的首付呢?


房屋净值(Equity:房屋净值等于房屋价值减去房屋债务。并且银行允许将房屋价值的80%减去房屋债务的净值额度提取出来,用于再投资。


珀斯20年房价中位价复合年增长率为6.1%。

假如你用50万澳币买下一套房子,在6%的复合增长率下,第五年会升值到64万澳币,这是投资者还欠银行35万贷款,理论上可以从银行提取最高的房屋净值额度为:

640,000×80%-350,000=162,000.

这16万左右的房屋净值,就可以用来作为第二套投资房的费用。


在这些澳洲税务和贷款政策下,通过扩大投资组合,投资者就能实现“房滚房”,在10-20年的时间里就可以达到自己最初设立下的财务目标,为自己积累出可以舒适养老的退休财富。













03



澳优地产优质学区房&投资房


项目位置:97 Smyth Road,Nedlands

项目房型:1房1卫1车位、2房2卫1车位

项目价位:一房45万澳币起

               两房59万澳币起

十年内房价增长百分比

目类型:期房公寓

             (最高可节省5万澳币印花税)

周边及学区信息:

·位于Nedlands区中心位置

·150米内即是公交站,直达海边和市中心

·公交/步行可达UWA,澳洲八大之一

·距Claremont购物中心车程3分钟

·Hollywood 公立小学学区,西澳公立小学排名第二;

·Shenton College公立中学学区,西澳公立中学排名第二;

项目位置:33 Station St,Cannington

地块大小:230㎡、316㎡

项目价位:3×2×2 单层别墅46万澳币起

               4×2×2单层别墅55万澳币起

十年内房价增长百分比

目类型:期房别墅

             (最高可领取5.5万政府补助)

周边信息:

·步行可至Cannington火车站和Carouse购物中心;

·距社区休闲中心 2分钟车程;

·距科廷大学 仅6分钟车程;

项目位置:40 Mcmanus St,Wilson

地块大小:180㎡、200㎡

项目价位:地块价格250K澳币起

十年内房价增长百分比

目类型:居住空地

周边信息:

·距Waterford购物中心 仅5分钟车程;

·距科廷大学 仅6分钟车程;

·距Westfield Carousel 仅10分钟车程;

·距Como Secondary College公立高中 车程仅8分钟  西澳公立中学排名第五;














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