早在2016年澳新银行（ANZ）曾发布的布里斯班和珀斯地区的贷款黑名单。2017年澳洲国民银行（NAB）和安保资本（AMP）也相继公布了地区及房产类型贷款黑名单。其实，这些市场行为并不意味着银行机构采取“断供”，只是为降低人口基数较少的城市和存在高密度公寓地区的风险。

一

澳洲贷款市场主要被这些机构掌控

在澳大利亚作为高集中度的贷款行业，四大银行占据市场70%以上的行业资产。

在过去的十年间，金融危机迫使行业结构发生重大的改变并得以巩固，兼并与收购有效的扩充使得行业集中度处于上升趋势。

从西太平洋银行（Westpac）收购澳大利亚第五大银行St.George银行，到联邦银行（CBA）收购Bankwest，随之CBA在西澳市场占据了市场份额并进一步提升了市场集中度，而后CBA增持了澳洲最大的贷款经纪商（Aussie Home Loans）的股份至80%。

因此，澳大利亚政府为确保“四大支柱”在行业集中度的稳定而制定了一系列政策防止银行受到并购的威胁。

近五年澳四大行财务回顾

澳洲联邦银行（CBA）

作为澳大利亚最大贷款机构CBA在过去的五年间资产维持着稳定增长的态势，预计CBA将增加抵押贷款投资组合，2016-2017财年增速为9.8%，总抵押资产达4307亿澳元。

数据显示出CBA名义增长率表现突出超过去年同期增长。不断上涨的房价提高了CBA发行的抵押贷款的内在价值，然而，大部分资产增长来自于Bankwest银行的抵押贷款投资组合与CBA的账面价值合并所致。

西太平洋银行（Westpac）

西太平洋银行（Westpac）的资产收益来源于次级贷款产品，以及像其他银行机构一样，在刚刚渡过了强劲的房地产周期的五年间，Westpac同样受益于可持续贷款业务政策的经济环境中，截止2017年9月的五年平均增长7.0%，总资产达4045亿澳元。

相比CBA银行的资产略微减少，然而截止2016年财年，Westpac住房贷款资产仍然录得了强劲增长。

澳新银行（ANZ）

澳新银行（ANZ）的抵押贷款组合资产在过去五年中平均增速为7.9%，总资产达2494亿澳元。ANZ早在传统商业贷款业务慢慢已转型至抵押贷款市场业务，在过去的五年里为公司收入提供了巨大支持。

澳洲国民银行（NAB）

国民银行的抵押贷款业务主要由澳洲区域以及其子公司Ubank涉及，NAB有一个强大的国际分支机构的网络，Ubank作为其主要在线运营商提供在线贷款和银行业务服务。

自2011年以来，NAB在扩大行业市场地位采取了积极的战略。由于（NAB）受到全球金融市场以及海外经济衰退的影响，截止2017年9月的五年期间，NAB银行的抵押贷款资产平均增速为5.9%，总资产达2489亿澳元。  

其他银行及机构

除了这四大玩家，荷兰ING银行的出现值得我们关注，因为它已经成为业内最大的外资银行。ING银行和新确集团（Suncorp-Metway）的业绩增长巩固了其作为四大银行之外最大的玩家地位。

Suncorp-Metway有限公司的市场份额：2.7% （截止2017年）

Suncorp是一家提供多元化金融服务企业集团，包括银行、普通保险、人寿保险以及理财服务，Suncorp拥有约13,500名员工，总部设在布里斯班。该集团在澳大利亚和新西兰的运营业务拥有将近1000万客户，该公司在过去的十年间通过合并与收购，客户数量增长200%。 

Ing Bank荷兰银行的市场份额：2.7%（截止2017年）

自1994年以来，澳大利亚ING银行作为阿姆斯特丹的荷兰跨国金融机构之一，该银行自1999年以来在澳大利亚持续经营抵押贷款业务。与大银行不同，ING银行提供高利率与成本低的贷款组合。自20世纪90年代中期ING进入市场以来，一直着手于健康的低费率以及高利息的储蓄业务。

Bendigo & Adelaide银行市场份额：2.3%（截止2017）

2007年Adelaide银行通过与Bendigo银行完成合并，为南澳大利亚领先的金融机构，该机构为160万澳大利亚客户提供金融服务。

二

澳洲房市推动贷款业繁荣

近两年来，澳大利亚房地产行业已经成为澳洲最大的产业，超过了矿业和金融服务业，在澳大利亚GDP中的占比在过去10年里翻了一番。自2003年起，澳大利亚的房地产市场进入了快速增长阶段，强劲的需求推动了抵押贷款服务。

据澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）的一份报告中显示，财务规划师的收费情况为：200-700元为简单建议；较为全面的建议要收费2000-4000元。这类收费即26年的经济繁荣留在金融体系中的冗余。

然而，贷款行业特性属于知识密集型产业，每支付1澳元的工资产生0.09元的资本投资额，由于购买抵押贷款和投资房产对于家庭来说是一个重要性的决定，人们更需求专业人士的服务以针对产品的匹配，这不仅提高了该行业的就业水平以及资本的需求，同时提高了行业的劳动密集性，计算机技术在业务中的应用越来越少，人工费用远远超出资本支出。  

在2015年，中介佣金占据了银行个人金融部门成本的23%，是个出乎很多人意料的比例。中介的盈利模式已受到来自两方面的威胁：一是互联网，二是银行不得不削减成本。因此按揭房贷中介的这一状况在未来几年内会面临商业模式的挑战。

澳洲贷款行业为经济带来的增长

澳大利亚的贷款行业正在处于其生命周期的成熟阶段。

澳大利亚的住房贷款需求成为该行业融资的主要来源，在近些年，住房供应的不足以及人口不断增长，以及房地产市场的经济增速快于整体经济增速推动了抵押贷款行业的强劲需求。

然而，尽管行业收入处于增长态势，但企业的数量有所下降。在2012年6月，澳大利亚有168家企业包括银行、建筑协会以及信用社提供抵押贷款业务。

由于融资困难以及四大银行竞争压力以及中小企业面临被合并的威胁，预计到2021-22年这一数字将下降至136家。

尽管如此，贷款产品的突破性发展以及专业性成为行业成熟性的重要标志。

然而，商业地产类为地产市场中最大的细分市场，由于住宅房产热潮带动住宅抵押贷款需求强劲，商业抵押贷款需求比例在逐渐下滑。

三

市场上的商业贷款

在澳大利亚，金融机构必须持有APRA发放的经营许可才可在当地进行贷款业务，这意味着澳大利亚的抵押贷款在海外不构成发放业务的可能性，然而，澳大利亚抵押贷款机构可通过住房抵押贷款证券化（RMBS）市场进行交易，其出售给海外的投资者，RMBS在澳洲作为支持抵押贷款行业以及融资方面起着重要的作用。

说到这里，不妨提到美国顶尖收购基金在过去的十年里对Myer、Coles、Nine、Seven及澳航Qantas等澳洲顶尖企业，发起了一次华丽的“突袭”。10年后，黑石Blackstone、KKR及其他潜在美国私募股权巨头，又用另一种方式，再度在澳洲市场上大肆收购。

在过去的7年里，黑石在澳洲的商业地产领域投资了约90亿澳元，但是没有一分钱投资到房产上。然而在去年年底， 黑石发布的声明中提到，双方合伙的一个重要目标是专注于澳洲规模1.7万亿的抵押贷款市场，专门服务于“日渐难于从传统银行渠道获取贷款”的中小企业。

澳洲最大的私营非银行组织“乐筹金融”发行超过10亿澳元的住房贷款抵押证券（RMBS）为解决由于中国外汇管制政策的收紧以及澳洲本地银行吝于房贷的现实态势，黑石已对该公司收购并拥有80%的股权，海外私募巨头的大举可能会迎合市场下行期另一股独特而强劲的资金需求。   

摩根士丹利指出，与此同时，考虑到大银行在中小企业贷款方面的种种限制，小企业的P2P贷款将激增至114亿澳元，增幅比消费者方面的还高。P2P贷款机构提供技术平台来匹配贷款人及投资者，为双方带来比银行更有吸引力的利率。

四

贷款行业收入的驱动因素与现状 

住房贷款利率

房贷利率对于抵押贷款行业产生双重影响。利率上升通常对行业收入产生积极的影响，借贷者收取更多的利息。同时，随着利率的上升，抵押贷款资产需求量的减少抵消了整体行业的收入增速。

住宅房产资产价值的影响 

住宅房产的总价值对房贷的需求构成影响，较高的房价驱动投资者对抵押贷款的需求，导致抵押贷款行业整体收入增长。

抵押贷款投资人承受能力

抵押贷款投资人的承受能力是指潜在购房者对于偿还贷款的承担能力，它是衡量在一定收入的基础上抵押支付款的比重，随着支付还款额与收入的比例下降，其抵押贷款的需求通常会随之上升。

可支配收入

利息支付与收入之间的比例越高表明家庭负债率越大，即存在违约风险。这将对抵押贷款行业产生负面影响。

贷款行业在过去的5年来处于最动荡的时期，受澳储行（RBA）降息的影响，行业收入起伏不定，截止2016-17财年的五年内年均增速7.1%，总资产达1.7万亿澳元。

然而，澳储行为刺激非采矿行业的经济，不断降息使得抵押贷款行业陷入未能解决的尴尬。在2012-13财年间，澳大利亚经济分化加剧，信贷需求不振导致经济疲软，以至于澳元的强势加上全球经济增长的不确定性打压了出口导向型行业以及商业企业的信心。

抵押贷款行业以年均2.9%的增速下滑，澳储行曾在2013年8月至2015年2月将利率维持在2.5%的历史低点，直到2015年5月至2016年5月，行业利润才有所缓解，然而，在2016年8月期间澳储行再次降息，该行业收入下降4.2%但始终超过目前水平，达781亿澳元。

除了抵押贷款的设立费用以及贷款人的保险费用支出以外，该行业的很大一部分收入是来自于授权存款机构（ADI）的抵押贷款资产的增长驱动因素所致。因此，房地产市场对于抵押贷款的行业以及估值扮演着重要的角色。尽管在过去的五年内行业受利率所影响，但是抵押贷款低成本的服务以及政府出台负扣税政策为投资者提供了杠杆需求，该行业资产仍然强劲增长。

然而，APRA一直警告银行业称住房抵押贷款市场（1.7万亿规模）风险上升， 尽管一些银行已经开始将利率逐步提升，未来五年，该行业可能会继续受到官方现金利率的推动影响。新设立的抵押贷款组合会受益于未来五年住房贷款利率的上涨，预计至2021-22年，行业收入将以每年9.4％的增长率增长达至1226亿元。

本文的最后，解释下不为熟知的“逆向年金”（Reverse Mortgage）的含义。从上个世纪80年代起源于荷兰的“住房反向抵押”方式悄然兴起，随之澳大利亚的金融机构为实现“传富下一代”一直以来推出实行以房养老的金融产品。

澳大利亚是个资源大国，但是“矿业繁荣”来得快，结束也意外地快。很多人都认为澳洲经济的主要支撑是矿业繁荣以及背后的矿业出口，但事实上依靠的是债权人对游戏的信心。按照目前澳洲的债务规模和外汇储备的规模来看，要么必须大幅度提高利率，其结果要么澳元汇率陷入崩溃。收益被杠杆放大的同时，贷款利率也被同样放大，只是人们在上涨的盛宴中遗忘了。 

本文信息来源：IBIS World