前言

今年第3季度，全澳范围内房价环比下跌1.5%，季率创2011年11月以来的最大跌幅。同比而言，截至今年9月的一年内，全澳范围内房价下跌2.9%，为2012年4月以来的最大同比跌幅。

就首府城市而言，澳大利亚房产市场占比权重最大的两个市场，即悉尼和墨尔本仍持续领跌。其他首府城市方面，阿德莱德、霍巴特和堪培拉三地房价仍录得微幅上涨。珀斯和达尔文两地的房价则持续低于2014年的高点。

相比首府城市，澳大利亚非首府地区房价相对更具弹性。尽管如此，CoreLogic提供的房价指数显示，除塔州非首府地区外，绝大部分非首付城市房价增速开始出现明显放缓。

相比既往住房市场房价下跌主要受货币政策变化影响不同，本次住房市场的下行周期主要受宏观审慎监管政策所驱动，即信贷紧缩。具体而言，过去五年的时间内，澳大利亚房地产市场的繁荣主要受悉尼、墨尔本等地投资者需求所驱动，在监管机构收紧投资贷款供应（只付息贷款为主）后，投资者需求受抑，外加新建住房（主要是高层公寓）的供应上升，房价出现下行。

截至今年9月的三个月内，全澳范围内，房价环比下跌1.5%， 较今年第一季度0.2%的环比跌幅和第二季度1.0%的环比跌幅有所扩大，提示房价出现加速下跌。

同期，首府城市和非首府地区房价分别环比下跌1.7%和0.8%，提示非首府城市房价相对更为抗跌。

环比而言，今年第3季度房价录得下跌的首府城市包括：悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文，跌幅分别为2.1%、2.3%、1.9%和0.9%。与此相反，同期录得上涨的首府城市则包括布里斯班、阿德莱德、霍巴特和堪培拉，涨幅分别为0.1%、0.2%、0.8%和1.5%。

同比而言，截至今年9月的一年内，全澳范围内房价下跌2.9%，为2012年4月以来的最大跌幅。同期，首府城市房价下跌4.1%，创2011年9月以来的最大跌幅。非首府城市虽同比上涨1.5%，但是增速已经放缓至2013年9月以来的最低水平。

截至今年9月的一年内，房价同比录得下跌的首府城市包括：悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文，跌幅分别为7.2%、3.4%、2.7%和2.9%。与此相反，同期录得上涨的首府城市则包括布里斯班、阿德莱德、霍巴特和堪培拉，涨幅分别为0.8%、1.5%、10.2%和5.1%。

值得一提的是，今年9月，悉尼房价同比下跌7.2%。相比前值上涨10.3%，当地房产市场疲软状态由此可见一斑。事实上，7.2%的同比跌幅是1990年2月以来的最大同比跌幅。就不同房型而言，独栋屋和公寓房价分别同比下跌8.3%和4.5%。

同期，墨尔本房价同比下跌3.4%，创2012年8月以来的最大同比跌幅，明显低于前值上涨13.3%的强劲表现。其中，独栋屋和公寓房价分别同比下跌4.7%和0.4%，提示公寓较独栋屋抗跌。

其他首府城市而言，截至今年9月的一年内，布里斯班房价同比上涨0.8%，不及前值2.0%。其中，独栋屋房价同比上涨1.3%而公寓房价则同比下跌1.5%。阿德莱德房价同比上涨1.5%，不及前值3.6%。其中，独栋屋和公寓房价同比分别上涨1.6%和1.2%。珀斯房价同比下跌2.7%，较前值2.1%的跌幅有所扩大。其中，独栋屋和公寓房价同比分别下跌2.2%和4.8%。

同期，霍巴特房价同比上涨10.2%，较前值12.6%的涨幅略有收窄。其中，独栋屋和公寓房价同比分别上涨10.1%和10.6%。达尔文房价同比下跌2.9%，较前值7.5%的跌幅有所收窄。

其中，独栋屋房价同比上涨3.2%而公寓房价则同比下跌13.0%。堪培拉房价同比涨幅从7.2%收窄至5.1%，独栋屋和公寓房价同比分别上涨6.1%和1.5%。

住房投资总的回报率跌至2012年1月以来的最低水平。

据估计，截至2018年9月的一年内，全澳范围内住房交易结算量录得453,316套，较前值下跌10.0%。其中，首府城市住房交易结算量占比64%，录得291,4746套，较前值下跌10.8%。非首府地区住房交易结算量较前值下跌3.0%。

就各首府城市而言，截至2018年9月的一年内，各首府城市住房交易结算量分别表现为悉尼（跌16.5%）、墨尔本（跌13.3%）、布里斯班（跌8.4%）、阿德莱德（涨0.5%）、珀斯（跌0.3%）、霍巴特（跌10.4%）、达尔文（跌1.6%）和堪培拉（涨9.7%）。

值得注意的是，由于期房一般需要在完工交付时才计算结算量，因此上文数据暂不包含期房结算量。据预计，一旦完成结算的期房项目增加，最终的销售结算量将出现向上修正。

绝大部分首府城市目前房价均低于近期周期性高点。

全澳范围内，住房价格较2017年9月高点下跌了3.0%。首府城市较2017年9月高点下跌4.1%，非首府地区房价较2018年5月高点则下跌了1.0%。

除阿德莱德、霍巴特和堪培拉房价继续录得上涨外，悉尼房价较2017年6月高点已经下跌7.5%，墨尔本房价较2017年11月的高点下跌4.2%，布里斯班较2018年5月高点已经下跌了0.3%，珀斯较2014年6月高点下跌了13.5%，达尔文较2014年5月高点下跌了23.6%。

整体而言，绝大部分城市房价于近期见顶后出现下跌。据预计，这些城市房价仍将下跌一段时间。

全澳范围内，独栋屋房价整体高于公寓。

截至2018年9月底，全澳独栋屋和公寓中位价分别为559,797澳元和500,078澳元，差距11.9%。

如果对比首府城市和非首府城市，我们会发现首府城市独栋屋和公寓中价位之间的差距更大（20.4%），而非首府地区的这一差距相对较小（13.9%）。

具体到每个首府城市，独栋屋和公寓中位价之间的差距幅度分别为悉尼（29.7%）、墨尔本（41.6%）、布里斯班（41.9%）、阿德莱德（44.0%）、珀斯（26%）、霍巴特（27.1%）、达尔文（69.5%）和堪培拉（52.3%）。换算成具体金额，独栋屋和公寓中位价之间的差距分别为悉尼（219,949澳元）、墨尔本（230,851澳元）、布里斯班（160,527澳元）、阿德莱德（142,832澳元）、珀斯（99,512澳元）、霍巴特（99,611澳元）、达尔文（210,106澳元）和堪培拉（227,549澳元）。

卖方折价水平开始进一步扩大。

卖方折价水平是指上市挂牌价和最终成交价之间的差距。全澳范围，目前的卖方折价水平为7.0%，高于前值6.0%。

就各首府城市而言，卖方折价水平依次为：悉尼（7.3%）、墨尔本（6.1%）、布里斯班（5.7%）、阿德莱德（6.1%）、珀斯（9.3%）、霍巴特（6.1%）、达尔文（11.7%）和堪培拉（2.1%）。

其中，布里斯班、阿德莱德和堪培拉是卖方折价水平较前值有所收窄的三个首府城市。

成交周期延长的房屋交易大幅增加。

成交周期是指住房首次挂牌交易日期到销售合同签订日期的天数。

截至今年9月底，澳大利亚首府城市住房交易平均成交周期为51天，较前值42天明显延长。

具体到每个首府城市，成家周期依次表现为悉尼（49天）、墨尔本（39天）、布里斯班（56天）、阿德莱德（52天）、珀斯（77天）、霍巴特（32天）、达尔文（75天）、以及堪培拉（43天）。

其中，霍巴特和达尔文住房交易平均成交周期较前值分别缩短12天和13天，堪培拉则持平，而悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯较前值则分别延长16天、10天、3天、7天和3天。

全澳范围内，近几个月的租金持续下跌。

今年第3季度，全澳范围内租金环比跌0.6%，同比则上涨1.0%。其中，租金增长年率为2016年以来的最低水平，同时也低于前值2.9%。

同期，首府城市租金环比下跌0.7%，同比则微幅上涨0.4%。非首府地区租金环比下跌0.1%，同比上涨2.4%。

环比而言，同期租金环比录得下跌的首府城市包括：悉尼（跌1.5%）、墨尔本（跌0.1%）、阿德莱德（跌0.1%）、珀斯（跌0.4%）、霍巴特（跌0.9%）、达尔文（跌2.2%）、以及堪培拉（跌0.4%）。

同比而言，租金下跌的首府城市为悉尼（跌1.9%）、达尔文（跌3.7%）；上涨的首府城市包括墨尔本（涨2.6%）、布里斯班（涨1.0%）、阿德莱德（涨1.9%）、珀斯（涨1.1%）、霍巴特（涨7.5%）和堪培拉（涨7.1%）。

新南威尔士州

悉尼房价跌幅明显扩大而非首府地区房价涨幅则明显收窄。

今年第3季度，新南威尔士首府悉尼和非首府城市房价环比分别下跌2.1%和1.2%。同比而言，首府悉尼房价下跌7.2%而非首府地区房价则上涨1.2%。相比前值10.3%和9.9%的涨幅，首府悉尼房价跌幅明显扩大而非首府地区房价涨幅则明显收窄。

就下跌时间而言，悉尼房价从2017年8月开始持续录得下跌，而新州非首府地区房价下跌有所滞后，从2018年5月开始下跌。

就不同价位市场表现而言，截至今年9月底的一年内，新南威尔士低价区（25%）房价上涨2.5%而中价区（50%）和高价区（25%）房价则分别下跌3.2%和8.1%。

首府悉尼低价区、中价区和高价区房价分别下跌3.9%、6.5%和8,7%。非首府地区低价区和中价区房价分别上涨2.5%和2.0%而高价区（25%）房价则微幅下跌0.1%。

就成交量而言，截至今年9月的三个月内，新南威尔士独栋屋和公寓成交量录得40,496套，较去年同期下降17.7%。

就租金情况而言，悉尼租金持续下跌而新州非首府地区则大体持平。

维多利亚州

首府墨尔本房价虽持续录得下跌，但是非首府地区房价则持续缓慢上涨。

截至今年9月底的一年内，墨尔本房价下跌3.4%，创2012年8月以来的最大同比跌幅。同期，维多利亚州非首府城市房价上涨8.3%，较近期峰值略有放缓。

就不同价位市场表现而言，截至今年9月底的一年内，维多利亚州低价区（25%）和中价区（50%）房价分别上涨4.2%和8.4%，而高价区（25%）房价则下跌5.9%。

首府墨尔本低价区房价上涨4.0%而中价区和高价区房价则分别下跌1.1%和7.5%。非首府地区低价区、中价区和高价区（25%）房价则分别上涨4.2%、7.9%和10.0%。

就成交量而言，截至今年9月的三个月内，维多利亚州独栋屋和公寓成交量录得26,540套，较去年同期下降13.4%。

就租金情况而言，墨尔本租金增速放缓而非首府地区则继续录得上涨。

昆士兰州

今年第3季度，昆士兰州房价表现疲软，环比录得下跌。

今年第3季度，昆士兰首府布里斯班房价环比上涨0.1%，同比上涨0.8%。非首府地区环比下跌0.6%，同比则上涨0.2%。

就不同价位市场表现而言，截至今年9月底的一年内，昆士兰州低价区（25%）房价下跌1.3%，中价区（50%）和高价区（25%）房价则分别上涨0.5%和1.3%。

首府布里斯班低价区房价下跌0.6%而中价区和高价区房价则分别上涨1.1%和0.9%。非首府地区低价区和中价区房价分别下跌1.5 %和0.4%而高价区房价则上涨1.2%。

就成交量而言，截至今年9月的三个月内，昆士兰独栋屋和公寓成交量录得24,331套，较去年同期下降3.9%。

就租金情况而言，昆士兰租金增速出现放缓。

南澳大利亚州

今年第3季度，南澳首府阿德莱德和非首府地区房价增速同比出现放缓。

今年第3季度，南澳大利亚首府阿德莱德房价环比上涨0.2%，同比上涨1.5%。非首府地区环比和同比均下跌1.1%。

就不同价位市场表现而言，截至今年9月底的一年内，南澳大利亚低价区（25%）、中价区（50%）和高价区（25%）房价分别上涨1.0%、1.5%和1.4%。

首府阿德莱德低价区、中价区和高价区房价分别上涨2.0%、1.6%和1.2%。非首府地区低价区和高价区房价分别上涨2.2 %和0.5%而中价区房价则下跌0.7%。

就成交量而言，截至今年9月的三个月内，南澳大利亚独栋屋和公寓成交量录得7,396套，较去年同期增长6.4%。

就租金情况而言，南澳大利亚租金环比开始出现下跌，同比则录得上涨。

西澳大利亚州

今年第3季度，西澳首府珀斯和非首府地区房价持续录得下跌。

今年第3季度，西澳大利亚首府珀斯房价环比下跌1.9%，同比下跌2.7%。非首府地区环比和同比分别下跌3.1%和5.5%。

就不同价位市场表现而言，截至今年9月底的一年内，西澳大利亚低价区（25%）、中价区（50%）和高价区（25%）房价分别下跌4.9%、3.4%和0.8%。

首府阿德莱德低价区、中价区和高价区房价分别下跌4.7%、3.6%和1.1%。非首府地区低价区、中价区和高价区房价分别下跌4.4%、5.1%和6.1%。

就成交量而言，截至今年9月的三个月内，西澳大利亚独栋屋和公寓成交量录得9,931套，较去年同期增长5.0%。

就租金情况而言，西澳大利亚首府珀斯租金开始出现上涨，非首府地区租金跌幅则同比收窄。

塔斯马尼亚

今年第3季度，塔斯马尼亚房价涨幅领先其他地区。

今年第3季度，塔斯马尼亚首府霍巴特房价环比和同比分别上涨0.8%和10.2%，非首府地区环比和同比分别上涨1.7%和11.5%。

就不同价位市场表现而言，截至今年9月底的一年内，塔斯马尼亚低价区（25%）、中价区（50%）和高价区（25%）房价分别上涨13.6%、11.9%和8.9%。

首府霍巴特低价区、中价区和高价区房价分别上涨15.5%、11.5%和6.9%。非首府地区低价区、中价区和高价区房价分别上涨13.9%、12.6%和9.3%。

就成交量而言，截至今年9月的三个月内，塔斯马尼亚独栋屋和公寓成交量录得3,142套，较去年同期微幅下跌0.2%。

就租金情况而言，伴随房价的上涨，塔斯马尼亚租金出现相应上涨。

北领地

今年第3季度，首府达尔文和非首府地区房产市场均有所改善。

今年第3季度，北领地首府达尔文房价环比下跌0.5%，同比下跌2.9%，较前值跌幅明显收窄。非首府地区房价环比和同比均上涨0.9%。

就不同价位市场表现而言，截至今年9月底的一年内，北领地低价区（25%）、中价区（50%）和高价区（25%）房价分别下跌10.0%、4.3%和1.0%。

首府达尔文低价区和中价区房价分别下跌11.9%和2.7%而高价区房价则上涨0.9%。非首府地区低价区和中价区房价分别下跌4.7%和0.2%而高价区房价则上涨0.9%。

就成交量而言，截至今年9月的三个月内，北领地独栋屋和公寓成交量录得628套，较去年同期增长2.8%。

就租金情况而言，北领地首府达尔文租金持续录得下跌，非首府地区租金增速出现放缓。

澳首府领地

截至今年9月的一年内，首府堪培拉房价同比涨幅出现放缓。

今年第3季度，澳首府领地首府堪培拉房价环比和同比分别上涨1.5%和5.1%，较前期涨幅明显收窄。

就不同价位市场表现而言，截至今年9月底的一年内，堪培拉低价区（25%）、中价区（50%）和高价区（25%）房价分别上涨4.1%、4.6%和5.5%。

就成交量而言，截至今年9月的三个月内，堪培拉独栋屋和公寓成交量录得2,135套，较去年同期增长6.3%。

就租金情况而言，堪培拉租金环比下跌，同比则录得上涨。

相关数据显示，截至今年第三季度，澳大利亚住房市场规模达到7.6万亿澳元。同期养老金市场、股市和商业地产市值分别为2.6万亿、1.8万亿和0.995万亿澳元的规模。

由此可见，澳大利亚住房市场在GDP中占有举足轻重的地位。

展望未来，越来越多的经济学家和市场分析师预测，考虑到住房市场疲软、信贷条件收紧给澳大利亚居民家庭所带来的不利影响，澳储行（RBA）官方现金利率在明年年底或保持不变。

其中，部分经济学家表示，澳大利亚第三季度GDP增速出现放缓，有迹象表明房价在未来12个月内继续承压。因此，澳储行在2020年前都不会进行加息操作。

另外，经合组织于近期发布报告称：“澳大利亚利率正常化的迹象开始出现。但是监管当局应该制定应急计划，以应对房地产市场出现崩盘的情况。其中就包括多家金融机构出现财务危机的情况。”

综上所述，澳大利亚目前疲软的房地产市场或仍将持续一段时间，但是仍然不太可能出现大规模崩盘。

本文数据来源：CoreLogic