前

言

高层公寓楼曾被认为是单身者和年轻夫妇进入房地产市场的垫脚石，但现在居住者中带孩子的家庭比以往任何时候都多了。

据澳洲Domain房地产网信息，人口普查资料分析显示，过去十年，居住在高层公寓楼中的家庭翻了一番。专家们也表示，这一趋势将会加速，令人担心的是悉尼是否能够适应这一人口方面的变化。

十年前，3％的家庭居住在四层以上的公寓楼内。到2016年，这一数字已经上升到6％，而且生活在高密度公寓楼中比低层公寓楼中更为普遍。

虽说大趋势如此，但花旗银行却将这些高密度公寓楼聚集的地方列为供过于求的典型，并有针对性地实施更为严格的贷款条件。

一

花旗银行列出公寓供过于求的地区

花旗银行（Citi）对高密度地区正在实施严格的新贷款条件，原因是担心审批数量激增，可能会加剧全国各地数百个地区公寓供应过剩的情况。

对于在将近90个邮政编码区内的买家来说（包括悉尼和墨尔本大部分地区），需要准备最多35%的首付款，并面临更为严苛的贷款条款，更新后的条款已经发给了与该银行合作的抵押贷款经纪人。

花旗银行给出的这份黑名单追踪了从内城区到远郊地区的高密度公寓的增长情况，尤其是悉尼西部地区和墨尔本东南地区。这份名单还包括了堪培拉、布里斯班和珀斯的内城地区，同样也包括阿德莱德在内。

另外，花旗银行的分析师警告称6月份私人公寓审批增加20%，这会增加由于建筑竣工导致公寓供应过剩的威胁。该银行向市场发布的分析报告指出，由于收紧了贷款标准以及增加了对投资者和只息贷款（interest-only）者的贷款，使得集中在悉尼的审批数量激增。Charter Keck Cramer预测今年悉尼将会有25500套公寓完工，而墨尔本和布里斯班的公寓竣工数量分别为17090和10,300。

花旗银行还将还只息贷款的借款人的融资成本提高了30个基点，同时将本息贷款的融资成本降低了10个基点。

除了针对高密度公寓楼聚集地区收紧贷款政策，花旗银行（Citi）的一份报告更是预计：澳洲不断增长的人口将不足以阻止房价在未来18个月内最高下降7%。报告提到，悉尼和墨尔本的房价将出现“部分修正”，而房市繁荣的结束可能会给经济带来更广泛的挑战。

据《悉尼先驱晨报》报导，花旗的几位分析师在一份详细报告中预计，澳洲审慎监管局（APRA）推出的为房市降温的举措，将比以前更有效，并将与其它的市场因素结合起来。

“随着供应继续追上需求，考虑到悉尼和墨尔本紧绷的房屋估价，有可能（房价）会出现一些修正。”报告预测，2018年，房价将下跌约7％。

这意味着如果澳洲审慎监管局能够成功地抑制家庭债务的增长，消费者也对房地产市场越来越谨慎，那么“未来两年间，房价可能会得到部分修正”，而且“即使人口增长依然强劲，情况也是如此。”报告说。

“在我们看来，房价的最大跌幅将会是布里斯本和墨尔本的高楼、内城区的公寓，因为他们有很大的可能性会供过于求。”

报告认为：“不会出现非常大的价格下跌从而引发经济下滑，但随着房价和家庭债务的持续增加，下行风险已经上升。”

分析家们注意到，随着矿产繁荣的结束，住房在支撑经济方面发挥了关键作用，过去三年，家庭财富增加了30%。

报告还警告说，审慎监管局的措施可能“不够给力”。“通过在所有市场实行更严格的贷款标准，应会使悉尼和墨尔本的房市降温，但会加剧珀斯的独立房市场和布里斯本公寓市场的疲软。”

“随着住房热开始旷日持久的回退，澳洲经济面临第二次再平衡的挑战。”

业内资深人士，如开发和建筑集团John Holland的首席执行官Joe Barr警告说，澳大利亚部分地区已经出现了大量公寓供应过剩的情况。房产估值公司Herron Todd White表示，由于银行要求更高的定金和更高的贷款利率，悉尼为期5年的公寓市场繁荣已经结束。

另外，根据投资银行瑞士银行（UBS）的最新调查，如果澳洲政府对457签证的改革在未来导致批准量减半，澳洲的住房需求可能会随之下降10%。如果受457签证的影响学生签证的批准量下降三分之一，那么住房需求恐将下跌高达30%。

国家房地产研究公司的格罗斯（Matthew Gross）是澳洲储备银行房地产部门的商业联络员，他认为，净移民是澳洲房地产市场的最重要的驱动力之一。

2016年6月，新州的海外移民净增加了7.6万名，维州净增6.8万，昆士兰净增2.1万人。

“如果没有过去四至五年的移民水平，澳洲的房地产市场将会糟糕得多，”格罗斯说。

过去五年间，悉尼房价的涨幅超过了75%。

看了这么多专家意见，那么澳洲房产市场究竟处于怎样的情形呢？

《澳洲财经见闻》为诸位读者整理了以下图表，相信看过之后，就能做到心中有数。

二

CoreLogic住房市场与经济报告 （2017年8月）

住房是澳大利亚居民财富的“基石”，住房投资组合价值达到7.2万亿澳元。

房价增长年率低于近期高点。

目前墨尔本和堪培拉房价增长最快。

交易量：过去一年绝大部分首府城市住房销量均有小幅下滑。

绝大部分首府城市租金加快上涨，但总租金收益率持续下滑。

卖方衡量指标：住房售出天数延长但折价水平依然处于低位。

澳大利亚全国新房存量水平同比上升，但可供出售住房存量依旧处于较低水平。

自住与投资二次转贷持续放缓，但新增自住房贷持续上升。 

月度数据表明投资信贷增长放缓而自住信贷增长加快。

7月房贷需求出现放缓但贷款活动依然处于高位

首府城市住房市场指标。

住房需求：维多利亚州人口持续强劲增长。

住房供应：6月住房审批虽出现回升但仍低于近期高点。

消费者信心指数：过去8个月内有所转暖。

劳动力市场：过去一年全职就业人数增长加快。

房贷利率：官方现金利率虽保持不变，但房贷利率持续上调。

编译：Anna、Joanna

图片：Chloe

本文参考：CoreLogic、澳洲金融评论报