前言

今年2月份，澳洲整体住房价格较上月环比下跌0.7%。尽管下跌速度较前几个月有所放缓，但是下跌趋势依旧不改。

截至目前，澳洲住房价格已经回落至2016年9月的水平，在过去16个月中，房价下跌的月份就占到了14个。今年2月份，八大首府城市中有6个城市住房价格环比录得下跌。

然而，不同地区，住房市场表现迥异。

今年2月份，澳洲住房价格较上月环比下跌0.7%。自2017年10月达到周期性高点以来，澳洲住房价格已累计下跌6.8%。

截至目前，澳洲住房价格已经回落至2016年9月的水平，在过去16个月中，房价下跌的月份就占到了14个。

尽管房价已经持续下跌一年有余，但是目前的房价水平较五年前相比仍上涨18%，提示绝大多数业主仍处于盈利状态。

谈到2月份的房价数据所透露出的积极信号，CoreLogic的研究负责人Tim Lawless说道：“今年2月份，澳洲住房价格跌幅较前两个月有所缓解。去年12月份和今年1月份，澳洲住房价格环比跌幅均达到1%。”

Lawless表示称：“澳洲住房市场表现持续疲软，且主要集中在前几年累计涨幅相对较大、经济条件相对更为稳健的地区。这一迹象表明信贷收紧对市场买方活动造成了广泛的抑制作用。”

另外，根据CoreLogic的估计，今年2月份，全澳范围内住房成交量同比下降12.8％。其中，悉尼和墨尔本住房成交量分别下跌20.6％和22.1％。

CoreLogic的研究负责人Tim Lawless表示，如果墨尔本住房价格以相似的速度持续下跌，那么在未来几个月内我们也将看到墨尔本出现两位数的同比跌幅。截至今年2月份的一年内，墨尔本住房价格已经下跌了9.1%。

在本轮下跌中，珀斯和达尔文的住房市场再次遭到打击。不仅最好的时代没有赶上，此前好不容易有所改善的住房市场今又开始出现恶化。当地就业市场的疲软表现，再加上信贷紧缩，导致房价面临下行压力。

相比首府城市，非首府地区住房市场整体表现更为抗跌。截至今年2月的一年内，首府城市整体住房价格下跌了7.6%，而同期非首府城市房价则仅下跌了1.4%。

具体到城市，悉尼和墨尔本两地住房相对其他城市明显更贵，因此霍巴特和阿德莱德等具备相对房价优势的地区，房价表现更为坚挺。

Lawless指出，目前的趋势非常明确。在本轮市场下跌周期中，悉尼和墨尔本高档住房市场表现最为疲软。相比之下，房价相对可负担的地区则明显受益于首次置业者的激增而出现上涨，成为本轮下行周期中表现最好的市场。

另外，银行开始调整自身风险敞口，逐步收紧针对按揭比例高、负债收入比较高借款人的贷款。由此也推动部分买房人开始寻求中档或低档住房。

就首府城市而言，过去一年，房价表现最为强劲的地区主要集中在霍巴特、堪培拉、阿德莱德和布里斯班。

但是，由于澳洲住房市场整体表现疲软，过去一年住房市场表现最佳的十大地区中，9个地区的房价涨幅不及5%。

与此相反，过去一年住房市场表现最糟的十大地区全部位于悉尼和墨尔本。其中，墨尔本内东区住房价格跌幅高达15.1%，排名垫底。

Lawless指出，过去一年房价跌幅最大的地区主要集中在悉尼和墨尔本的高档住宅区。这些地区在房价上涨周期时累积涨幅相对其他城市明显要高，房价和居民家庭年收入的比率往往也最高，成为“住房最不可负担的地区”。

“随着银行等贷款机构逐步降低这部分市场的风险敞口，自然而言，这些地区的信贷供应相对其他地区表现更为紧张，对当地的住房需求构成进一步的抑制。”

非首府地区

就非首府地区而言，住房市场表现最为强劲的地区主要集中在塔州非首府地区，以及墨尔本外围规模较大的城镇。

调研结果显示，这些地区往往具备理想的生活方式、相对便宜的房价、配套设施齐全、上下班交通便利的特点。

相反，非首府地区表现最弱的住房时差主要集中在农业地区、以及悉尼外围城镇。其中，前者在过去一年中受到了干旱等自然灾害的冲击。后者则主要受相对房价过高的影响。

例如，悉尼外围的Newcastle和Illawarra住房市场明显要弱于墨尔本外围地区。一方面，墨尔本外围地区房价占据相对优势，另一方面，墨尔本人口增长表现更为强劲，特别是州际移民。

今年2月份，在租房需求上升的推动下，澳洲租房市场条件普遍出现改善。

今年2月份，除达尔文外，其他首府城市中位周租金环比均录得上涨。全澳范围内，租金环比上涨0.3%，同比上涨0.4%。但是，从趋势数据来看，澳洲绝大部分地区租房市场条件表现疲软。

就各首府城市而言，堪培拉和霍巴特租房市场表现最佳，租金较上年同期相比分别上涨4.7%和4.6%。与之相反，达尔文和悉尼两地住房市场表现最糟，租金较较上年同期相比分别下跌6.1%和2.9%。

尽管澳洲租房市场条件相对疲软，但是租金收益率却持续攀升。

其中，首府城市租金收益率从2017年8月的低点逐步回升，从2017年8月的3.39%提升至今年2月的3.81%。

值得注意的是，尽管澳洲绝大部分地区租金收益率录得回升，但是霍巴特例外。由于当地房价涨幅快于租金涨幅，因此，霍巴特同期的租金收益率呈下降趋势。相关数据显示，截至今年2月份，霍巴特租金收益率录得5.0%，不及上年同期的5.2%。

首先，澳储行（RBA）和澳大利亚统计局（ABS）发布的信贷数据均表明，信贷供应和贷款活动均出现持续放缓。

自去年下半年以来，新增自住房贷出现显著下滑且未有改善迹象。Tim Lawless说道：“尽管投资活动放缓是导致住房市场下行的一个主要驱动因素。但是，近期自住房贷活动的大幅下滑所带来的影响可能更为深远。原因是自住房贷体量是投资房贷的两倍。”

投资信贷下滑所带来的影响主要集中在悉尼和墨尔本两地，而自住房贷的大幅下滑则可波及整个澳洲住房市场。

除信贷供应外，其他一系列因素也对目前住房市场的持续下行造成了影响。这些因素包括新屋供应增加、待售房产增加、海外买家减少、消费者信心下滑等。

新屋供应增加

整个住房部分建筑活动于近期达到了前所未有的峰值。新建住房供应的增加对一些市场的影响逐步凸显。例如，在一些高密度住宅区，有关供应过剩的担忧开始上升。

待售房产增加

受买家下降、成交周期延长影响，待售房产数量显著上升。除了上文提到的新屋供应激增外，上市销售二手房数量也大幅上升。“买方市场”特征明显，很多买家享有不错的议价优势。

海外买家减少

澳大利亚国民银行（NAB）最新的调研结果先后，海外买家仅占新增住房需求的6.5%，较2014年年末的17%明显下滑。值得注意的是，海外买家的大幅减少可能对高层公寓市场的影响更大。

消费者信心下滑

西太银行/墨尔本研究所公布的消费者信心调研结果显示，消费者对未来住房价格的预期持悲观的态度，继而对住房需求构成抑制。

据CoreLogic的研究负责人Tim Lawless分析，整体而言，从房价跌幅来看，澳洲住房市场今年2月份出现改善。但是，住房价格下跌区域进一步扩大，并且没有迹象表明澳洲住房市场已经触底。

展望未来，市场预期推动澳洲住房市场触底反弹仍需相关政策的相应支持，其中包括货币政策。

尽管澳储行已经连续31个月按兵不动，宣布保持1.5%的历史低利率不变。但是，鉴于住房市场持续疲软，澳储行进一步降息的概率明显上升。

另外，就业市场的持续强劲或推动居民收入增长，进而利好住房市场。

上月，澳储行行长Philip Lowe就呼吁公平工作委员会（Fair Work Commission）和企业雇主需要提供更多的帮助，以加快工人工资增长。他说：“如果工人能够享有正常生产力提高所带来的涨幅，那么与之对应的年工资增长率为1%。再加上2.5%的通胀率，那么工资增长率应该达到3.5%。”

本文数据来源：CoreLogic