春季房产销售旺季还没来，澳洲的开发商已经摩拳擦掌，一副势在必得的样子。

悉尼一些期房开发商甚至抛出了“买一套房，给付佣金9万”的活动，吸引房产经纪、理财顾问、会计师等为其效力。

恰逢其时，澳洲房产研究机构CoreLogic发布了最新的“二季度住房市场报告”。

数据显示，多个指标显示澳洲住房市场有所好转，但是风险依旧存在，特别是高层公寓市场。

在澳洲，春季是传统意义上的房产销售旺季。

为了抓住这一时期，不少开发商会加大房产营销力度，推出多种促销活动，例如买房送装修，送家电，返现等常见手段。

但是，今年的开发商格外热情，尤其是不少高层楼花开发商开始“加码”住房销售佣金来推动楼盘销售。

Patrick Bright是悉尼的一名买家代理。据其透露，很多开发商开始为高层、期房楼盘抛出了“非常丰厚”的佣金奖励。

Bright表示，很多这样的公寓都是针对首次置业者。因为后者可以获得当地政府的印花税优惠措施和其他补贴。另外，自管养老基金也是这些开发商的重点关注对象。

Bright指出，期房开发商目前提供的佣金从4%到10%不等。而按照往常的惯例，代理佣金抽成一般为2.5或3个点，其中包括了营销费用。

他说：“在本次销售旺季带来之前，开发商开出的条件中，营销人员也可以额外获得几个点的抽成。但是，这些都会算在买家的头上。换言之，由买家买单的佣金比例就超过了10个点。”

“这可是一大笔钱！”

根据澳大利亚房产研究机构CoreLogic公布的最新数据，今年二季度，全澳范围内住房价格下跌1.0%，较上一季度2.3%的跌幅明显收窄。

二季度，首府城市和非首府地区整体住房价格较上一季度环比分别下跌1.1%和0.9%。

市场分析人士指出，银行信贷收紧影响开始在这段时间集中凸显。

但是，从住房价格年度变化来看，澳洲所有首府城市住房价格波动幅度收窄。

截至今年6月的一年内，澳大利亚整体住房价格下跌了6.9%，但是这一同比跌幅较上两个月略有收窄。其中，首府城市房价较上年同期8.0% ，非首府城市则分别下跌了3.1%。

和其他首府城市不同，截至今年6月的一年内，悉尼和墨尔本独栋屋的跌幅要大于同期的公寓。数据显示，悉尼独栋屋和公寓的年度跌幅分别为10.8%，和8.0%。墨尔本的这一数据则分别为11.8%和3.3%。

较近期周期性高点相比，悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯、霍巴特、达尔文和堪培拉的住房价格分别下跌了14.9%、10.9%、2.9%、1.0%、19.8%、1.1%、30.1%和1.1%。

值得一提的是，尽管过去18个月内，澳洲住房价格持续录得下滑。但是从长期来看，澳洲住房价格仍保持明显的上涨趋势，并且快于同期的通胀率。

市场涨跌本质上还是受供求关系、以及市场基本面和资金面的影响。

从以下先行指标来看，澳洲住房市场出现明显向好的迹象。当然，这其中既有政府政策人为干预的因素，也有市场自行调节的因素。

截至2019年6月的一年内，澳大利亚成交房产数量预计达到412,154套。这一成交水平虽然明显不及前几年，但是最近几个月已经开始趋于稳定。

值得一提的是，悉尼和墨尔本两地住房成交量较上一年度出现急剧减少，同比分别下降了21.9%和27.0%。

在市场大环境不好的情况下，急于出售房产的卖家就不得不通过多次下调价格，所谓的折价幅度是指成交价和最初挂牌价之间的差距。

整体而言，今年6月，首府城市成交房产折价幅度为6.0%，高于上年同期的4.8%。虽然卖家折价幅度较去年同期要大，但是也开始出现收窄的趋势。

今年6月份，首府城市住房成交周期一般为51天，即从挂牌上市到最终成交出售的天数。相比一年前的35天，有所延长。

同样，最近几个月，成交周期有所缩短。

澳大利亚统计局（ABS）公布的最新数据显示，今年6月份，投资房贷时隔11个月后录得增长。

受益于投资房贷的回升，经季节性因素调整，6月住房贷款总额增长1.9%，录得168亿澳币。

经济学家对房贷数据走强反应激烈。其中，澳新银行经济学家Adelaide Timbrell说道：“6月房屋融资需求小幅上升，暗示经过长期下跌后房屋融资需求可能会有所稳定。”

国际清算银行牛津研究所（BIS Oxford Economics）经济学家Maree Kilroy表示，首次置业贷款数量增加了2%，这一结果“令人鼓舞”。

在澳储行（RBA）连续两次降息后，目前投资型标准浮动利率、折后浮动利率和三年期固定利率分别为5.73%、5.04%和4.12%。自住型房贷利率相对更低。

新增获批住房数量呈现下滑趋势，新屋开工量则急剧下滑、新屋完工量短期走高。

2019年5月，全澳范围新增获批住房数量录得14,436套。值得一提的是，相比2017年11月份的高点，今年5月份的新增获批住房数量已经下降了37%之多；相比去年同期则下降了13%，提示新增住房审批数量呈现出下滑趋势。

具体而言，2019年5月，新增独栋屋和单元房获批数量分别录得8551套和5885套，较2017年11月的高点分别下跌了21.6%和37%。

截至2018年四季度，澳大利亚人口数量达到25,180,234人。

截至2018年12月的一年内，澳大利亚人口增长了404,783人，年度增幅为1.6%。因此，由此可见，人口的持续增长为住房市场的需求提供了强大支撑。

尽管澳洲整体住房市场录得改善，但是高层公寓市场仍然风险相对较高，投资者需格外谨慎。

首先，在过去住房繁荣时期屯下的大量期房项目目前在集中建设当中，预计未来几年内将完工陆续交付。

事实上，我们已经看到有关媒体报道的开发商结算期延长，估值明显低于合约价的情况。

CoreLogic的数据显示，在期房市场，每五套住房中就有一套住房目前的结算价比最初订立合约价要低10%。贷款买房人中，超过50%的人目前的结算估值低于合约价格，远高于一年前的20%。

另外，由澳洲地产开发商Mirvac开发的“St Leonards Square”项目现已封顶，并将于今年10月和12月分两批进行结算。

然而，据澳媒报道，Domain和realestate.com.au等地产分类广告网站上已经开始充斥着该楼盘的大量转售广告。

其次，期房市场老板跑路导致买房人首付款无法追回的情况时有发生。例如，澳洲楼花的“祖师爷”、悉尼开发商Ralan Group的前雇员和期房买家近期聚集在新州议会外进行抗议活动，要求拿回属于自己的首付款。

据悉，抗议者中有很多人多年来一直为Ralan楼盘从事无底薪，仅拿佣金的销售工作，他们在这些期房项目中也投资了不少钱。

另外，公寓市场质量事故频发，也引发了买家的各种担忧。

本月，在建筑行业质量缺陷频发导致多个大楼业主紧急撤离后，新南威尔士州政府任命建筑行业专家David Chandler出任该州首个建筑委员会专员（Building Commissioner），旨在推动当地建筑行业的复苏。

整体而言，在政策利好的推动下，澳洲住房市场改善迹象明显。

但是，经济增速放缓、工资增长停滞不前都是抑制房价上涨的明显不利因素。

不少经济学家直言，期望像上一个五年的翻倍涨幅概率明显不大。

另外，一名买家代理直言，不少开发商的摩拳擦掌实则是磨刀霍霍。因此，准买房者还应保持谨慎的观点，不要投资不成，反被收割了韭菜。