一

澳大利亚房价指数出现八连跌！

就月率而言，截至今年5月份，澳大利亚房价已经出现八个月连续下跌。自2017年9月以来累计跌幅扩大为1.1%，表明当地住房市场进一步走软。

对于5月份澳大利亚全国房价的疲软表现，CoreLogic首席分析师Tim Lawless说道：“曾经领涨的首府城市在此轮房价下行周期中成为领跌因素。受悉尼和墨尔本房价下跌拖累，全澳房价出现5年多以来的首次同比下跌。”

据统计，悉尼和墨尔本两地占澳大利亚住房市场总值的约60%，占澳大利亚住房市场总量的约40%。因此，两地房价表现可对澳大利亚整体市场的走势造成明显的影响。

二

澳大利亚住房市场沿着新的趋势发展

整体而言，澳大利亚住房市场沿着新的趋势发展。

即非首府地区房价表现优于首府地区；低价区住房市场表现优于高价区住房市场；公寓表现仍普遍好于独栋屋。具体而言，不同地区的房价走势则各有差异。

非首府地区房价表现优于首府城市

CoreLogic最新公布的房价指数表明，非首府地区房价表现持续优于首府城市。同时，两地房价表现差距有扩大的趋势。

今年五月份，澳大利亚非首府地区的房价环比上涨0.2%，同比则上涨2.2%，继续创下新高。从这个意义上而言，非首府城市房价的上涨在一定程度上抵消了首府城市房价下跌给全澳房价造成的不利影响。

就非首府地区而言，Geelong录得最高房价涨幅。在过去12个月内，当地房价上涨了10.2%。非首府地区房价表现最好的十大地区中，卫星城市如Geelong、Ballarat、Newcastle以及悠闲生活城市如阳光海岸、南部高地、Shoalhaven和Coffs港排名前列。

高价地区成为重灾区

就全澳而言，房价最高的地区跌幅越大，沦为本轮房价下行的重灾区。

截至今年5月的一年内，澳大利亚房价最高的地区房价累积跌幅已达1.3%。与此相反，低价地区的房价同期则上涨了1.0%。中等价格地区的房价同期上涨了2.3%。

全澳范围内，高价区以悉尼和墨尔本为代表。以悉尼为例，房价最贵地区较峰值时期已经下跌了7.1%。墨尔本也是如此，房价最贵地区较峰值时期已经下跌了3.3 %。

相比之下，两地“低价区”房价则没有什么变化，表现明显更为抗跌。

相比高价区房产，悉尼和墨尔本两地“低价区”房价更为抗跌可能和首次置业者比例大幅上升有关。

公寓相比独栋屋更为抗跌

值得一提的是，悉尼和墨尔本两地的公寓相对独栋屋更为抗跌。

目前，两地最大的问题还是可负担性的问题。尽管两地房价出现下跌，但是房价仍处于高位。在这样的背景下，大量购房需求均转向房价中等、密度相对较高的地区。这些地区同时也具备这样的特点，即交通便利、靠近就业中心、起步价相对可负担。

Lawless说道：“尽管过去几年，我们看到悉尼和墨尔本两地的新建了大量的公寓。但是从目前的情况来看，公寓的市场需求仍明显超过独栋屋的需求。”

三

澳大利亚各首府城市房价表现

墨尔本取代悉尼成为房价表现最糟城市！

今年5月，八大首府城市中有五个首府城市房价录得下跌。

除了墨尔本环比下跌0.5%外，其他四个下跌的首府城市分别是悉尼（跌0.2%）、珀斯（跌0.1%）、堪培拉（跌0.1%）。

就季率而言，截至今年5月的3个月内，首府城市中仅悉尼和墨尔本录得下跌，跌幅分别为0.9%和1.2%。

霍巴特仍然是所有首府城市中表现最好的“那颗星”。今年5月，霍巴特的月率、季率和年率表现分别上涨0.8%、3.7%和12.7%。

截至今年5月的三个月内，墨尔本超过悉尼成为房价表现最糟的城市，月率跌幅为0.5%，季率跌幅则扩大为1.2%，创2012年2月以来的最大季度跌幅。

在此之前，墨尔本房价弹性较悉尼表现明显要好。但是，最近几周，当地房产拍卖清空率持续出现恶化，住房存量水平则持续上扬。截至今年5月，墨尔本房产交易活动同比下跌12.9 %。

珀斯和达尔文当地房价出现见底迹象。就珀斯和达尔文而言，两地房价自2014年以来持续录得下跌。今年5月，尽管两地房价月率出现微幅下跌，但是季率则录得上涨。值得一提的是，截至今年5月的一年内，珀斯房价仅下跌1.2%，为两年内的最低年率跌幅。

四

澳大利亚租赁市场表现

整体而言，尽管澳大利亚房价出现持续下跌，但是租金却仍保持上涨。

今年5月份，全澳范围内的住房周租金环比上涨0.1%，同比则上涨了1.9%。尽管租金增长缓慢，但是绝大部分首府城市的租金增长率要明显优于房价涨幅，进而推动租金收益率面临上行压力。这一趋势和过去几年明显不同。

就首府城市而言，今年的前5个月，租金收益率均出现改善，从2017年第4季度的3.3%录得缓慢回升至目前的3.4%，为2016年11月以来的最高水平。尽管租金收益率出现改善，但是相比2009年4.6% 的高点仍有不小的差距。

值得一提的是，塔斯马尼亚首府霍巴特由于房价涨幅较快，租金收益率优势逐步被侵蚀。据统计，过去12个月内，霍巴特当地的周租金涨幅录得11.2%。但是同期的房价涨幅则录得12.7%。受此影响，当地的租金收益率面临下行压力。

总而言之，目前澳大利亚住房市场沿着新的趋势发展。即非首府地区房价表现优于首府地区；低价区住房市场表现优于高价区住房市场；公寓表现仍普遍好于独栋屋。

不同地区房价走势各有差异。鉴于悉尼和墨尔本两地占整个澳大利亚住房市场的权重较大，因此两地对全澳房价指数的表现影响非常明显。

和以往影响房价的主要因素，即利率和经济条件不同，目前影响住房市场的最主要因素则表现为信贷收紧。

从目前的情况来看，悉尼和墨尔本住房投资活动受抑非常明显，继而导致需求下降、房价下跌。

短期而言，住房市场反弹的几率不大。尽管澳大利亚审慎监管局（APRA）放松了有关“投资信贷占新增贷款比例不得超过10%”的临时管制措施，但是短期内住房市场出现反弹的几率不大。

原因有很多。一方面，投资者面临偿贷成本增加的压力；另一方面，贷款买房人的授信审查标准较以往明显收紧，支出相关审查条件要严格的多。此外，APRA建议银行控制高按揭比的贷款发放。例如，最新的数据显示，按揭比大于80%的新增贷款所占比例仅为20.8%。

除信贷收紧对房价走势造成不利影响外，其他因素也同样发挥着抑制房价上涨的作用。以住房可负担性为例，目前悉尼和墨尔本两地房价和家庭年收入的比率分别为9.3和8.0，明显超过其他首府城市。

换言之，房价虽然下跌，但是绝大部分人还是买不起房。此外，收入增长率停滞不前、首付款储蓄难、交通成本上涨等等都是抑制房价持续上涨的影响因素。

最后，尽管房价出现下跌，但是“断崖式下跌”的几率几乎没有。同样，原因有很多。

参考资料：CoreLogic