房产 | 房贷市场变化不断,西澳银行不认负扣税收益了!

2017年02月13日 澳财网


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联邦银行“关闭投资房转贷申请”传闻和国民银行出台新政抢占市场后,房贷市场又迎来新消息:

联邦银行的子银行——西澳银行在本周一确认将取消使用负扣税收益进行贷款评估。

目前,有超过150万澳大利亚投资者拥有负扣税的房产,所涉及的房屋贷款规模高达1万亿澳元。负扣税政策也为澳洲住宅地产投资带来了丰厚的利润,尤其是在墨尔本和悉尼地区。


而西澳银行的新政策意味着借款人能借贷到的贷款金额将会有所减少。该政策变化可能导致澳大利亚房屋租赁市场的变局,触发其他竞争机构恶意争夺对此政策不满的客户资源,并导致大量被抛售的投资房席卷市场。


西澳银行预计将在周一晚八点公布该政策变化,银行将修改抵押贷款经纪人用于评估贷款资格的“还款能力计算器(serviceability calculators)”,且新政将适用于所有新贷款申请以及一些需要重新评估的现有贷款。

银行业的竞争

根据APRA的规定,贷款机构每月的投资贷款增速不得超过10%。而数字金融分析公司(Digital Finance Analytics)所统计的联邦银行12月份投资贷款的年化月增长率为10.3%。虽然该数字成立的基础是一大堆的假设,但也从侧面反映出联邦银行和西澳银行在规定内拥有的增长空间正在快速收缩。


据统计,新的投资贷款占了联邦银行和西澳银行综合贷款的35%,占新抵押贷款的33%。

上周,《澳大利亚金融评论报》透露:由于对可能超出澳大利亚审慎监管局(APRA)所设定的贷款增速上限的担忧,西澳和联邦银行已经开始无限期暂停介绍投资方转贷申请以放缓借贷。


虽然两家银行很快做出澄清,称此政策只针对经纪人,对银行本身没有影响。但国民银行还是“乘火打劫”,立刻强调其和联邦银行截然相反的策略,承诺继续与经纪人紧密合作,自住房和投资房贷款申请政策不会发生改变。此外,国民银行还提供了两条诱人的新规定:一是免除NAB Choice Package一年395澳元的费用,二是满足banking bundle要求的贷款客户可以享有1500澳元的返现优惠。

政策变动的影响

Mario Borg Strategic Finance财务策略师Mario Borg表示:投资者可以利用负扣税有效地减免开支,对于租金收入低于应偿利息的高杠杆物业投资者,取消负扣税收益作为贷款评估的一部分无疑是个坏消息。而对于新的借贷人而言,西澳银行的政策影响并算不糟糕,他们可以通过其他银行进行贷款。


据悉,西澳银行一份机密备忘录显示:该政策变化是针对那些“负债经营(投资性房产的收入低于成本支出)”的物业投资者。他们可以付极少的首付,甚至不付首付买到下一套物业。西澳银行取消负扣税收益评估仅意味着投资者借贷能力的减小,但在税务局可以抵消(税务年底时,因投资亏损在纳税上得到的减免)的金额不会因此减少。

税务会计师H&R Block的董事Mark Chapman在接受采访中表示:联邦银行可能会跟随西澳银行的政策变化。由于很大一部分投资者一直以来都在投资战略上依赖负扣税收益,这一政策或将对房地产投资者和借贷人产生一定的影响。

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