上周回顾
上周六（7月29日），悉尼墨尔本两地拍卖市场温和反弹，其中悉尼拍卖清空率70%，中位价110万；墨尔本拍卖清空率76%，中位价74万，基本和7月22日相似。
按照CoreLogic的数据，本周（8月5日）全澳预计共有1707套房产拍卖，比7月29日的1778套稍少一些。各州首府城市拍卖数量分别是：悉尼562套，墨尔本846套，布里斯本147套，阿德莱德53套，堪培拉62套，珀斯31套，塔斯马尼亚5套。周末天气晴朗，但鉴于拍卖数量不高，市场信心稍弱，中位价和清空率期望值有限。
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悉尼房市热度低于去年
我们先看最近八周的清空率及中位价图表，继6月24日中位价创造八周最高纪录133.5万澳币之后，7月1日，7月8日，7月15日中位价呈现的是一个谷底反弹的趋势，不过到了7月22日，中位价109万的数值，打断了上涨周期，也创下了八周以内中位价的最低记录，7月29日中位价反弹为110万。
从清空率走势来看，之前的上升趋势被打断，不过也是正常波动。
悉尼的拍卖数量方面，九连跌（从5月20日的880套连续下跌到7月22日的479套，统计不包含6月10日公众节假日的407套）的趋势和清空率的上升是背离的，7月29日拍卖数量连续下跌的趋势中止，提高到537套。
相比去年同期，清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势，而且两条曲线的匹配度非常高，季节性变化对清空率的影响很稳定。不过悉尼今年清空率普遍比去年同期要低。一定程度上反映了市场并没有去年那么火热的事实。
和去年同期八个周相比，悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高，但7月22日的数据让人失望，109万的中位价是2017年2月以来悉尼最低的水平，而且比去年同期的121万减少了近10%，7月29日数据同样没什么起色，中位价两周都比去年同期要低，而且幅度不小。
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墨尔本力压悉尼
我们再来看墨尔本，八周内最高是6月24日的89万，最低是7月1日的68.2万，7月29日清空率76%，中位价74万，属于中等偏低水平。最近四周以来，中位价都在74-75万之间，但清空率比悉尼都要好。
拍卖数量方面，剔除6月10日的假日，经过6连跌后（从5月27日的1143套持续下跌到7月15日的636套）站稳反弹，连续两周上升。
和去年同期相比，墨尔本在7月之前表现都很好，胜过去年。但是从7月8日开始，清空率（7月8日，15日）两次结果都低于去年同期，7月22日，29日，两条曲线再次交叉重合，相比悉尼，墨尔本的市场表现要好一点。
墨尔本中位价和一年前相比，基本也有两位数的涨幅，但最近三周（7月15,22，29日）基本和去年持平，相比悉尼的下降近10%，墨尔本市场表现更好。综合清空率和中位价的表现，我们也不难得出在过去的一月，一季度或者一年内，墨尔本二手房房价表现都会比悉尼要好（后面的数据也认证了这个结论）。
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其他城市：堪培拉90%清空率
此外7月29日的拍卖，布里斯本上市106套，是最近八周以来的最大数量。阿德莱德54套，比7月22日的62套要少。堪培拉两周（7月22日,29日）分别为36,37套。
当天的清空率方面，堪培拉表现非常抢眼，90%的清空率，非常罕见，不过中位价只有63.1万，相比7月22日的80.7万，给人一种降价售罄的感觉。布里斯本清空率7月29日清空率55%，属于一般水平；阿德莱德7月29日的清空率只有54%，录得八周最低水平。
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最新澳洲房价增长指数（20170803）
我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至8月3的过去一年，悉尼房价增长12.21%，墨尔本增长16.02%，布里斯本2.97%，阿德莱德2.35%，珀斯垫底，下降2.13%。
而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别增长2.18%和4.04%，墨尔本的季度表现非常强劲，年度表现也优于悉尼，难得的是这种强势持续了很长一段时间。
如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的七月月结数据，我们可以看到独立屋和公寓市场差异很大。
首先看独立屋，在截至7月31日的过去一年了，墨尔本以17.17%的高增长夺冠，堪培拉紧随其后，录得15.15%的成绩，而悉尼以12.81%排在了第三。假如说堪培拉交易总量少，数据可信度会打折扣，但是墨尔本的独立屋增长的确超过悉尼。堪培拉和悉尼只能争第二而已。
但是在公寓市场方面，墨尔本的增幅（4.63%）不到悉尼（10.3%）的一半。这也是人们常常诟病墨尔本公寓的真实依据。不过墨尔本的开发商已经在慢慢撤出内城区，到中环，外环去建联排别墅和独立屋了，因为后者的价格增长非常不错。公寓方面，悉尼以10.3%的年度增长排在首位，堪培拉以9.99%排在第二位。
所以，是否可以简单概括成，在过去的一年或接下来的短期，如果只能投资独立屋，墨尔本优先，如果只能投资公寓，悉尼优先，至少从数据上来看，是比较正确的选择。
一 周 地产新闻 精 选
1、传统中介的互联网尝试，LJ Hooker 放弃DIY卖房项目
几个月前LJ Hooker宣布了一项名为Settl的新计划，打算提供新的售房形式，房主可自行售房，佣金低廉。但没过几个月，这项计划就被弃用。该公司的一名发言人证实Settl计划将会无限期搁置。
公司主席Janusz Hooker曾将启动Settl计划同澳洲航空公司（Qantas）成立捷星（Jetstar）这一廉价航公司，来服务一个完全不同的市场，进行类比。他说Settl会吸引愿意”自己亲力亲为，少花点钱“。启动这一计划正值传统房地产中介处于四面受敌时期，廉价地产中介公司紫砖（Purplebricks）,BuyMyplace, OpenAgent这些互联网企业来势汹汹。
即使如此，LJ Hooker的革新还是被自己内部否决了：Settl计划让许多连锁加盟店感到不快，因为互联网技术的引入可能会让这些门店的佣金收益大大缩水，所以最终该计划夭折。
2、黄金海岸中资30亿赌场项目夭折, 或损失上千万
本周夭折的另外一个项目则大得多。澳洲ASX上市的，以中国大股东为主的澳中财富集团(ASF)，原计划在沙嘴Crown land建设包括一间赌场在内的五幢高塔式的综合性娱乐城，项目投资30亿。但本周，昆州州长Annastacia Palaszczuk宣布这一综合娱乐城项目被否，原因是沙嘴地区（The Spit）不能开发任何超过三层的项目。
而ASF耗费5年心血,已投入上千万的资金恐血本无归。历时17个年头的Southport邮轮码头项目亦受到巨大影响。
3、卖不到承诺价格，卖家怒告中介索赔150万
业主John McMurrick因地产中介Kay & Burton Gao 的误导行为而将后者告上法庭：业主翻新了自己位于Toorak，46 Canberra Road处住宅,原打算能卖到800万澳元，但却只卖出650万澳元，前后差了整整150万澳元。
地产中介们一直以来都许诺卖家这般那般好处，但很少有中介会因此被告上法庭，要求负责。
这一案件有可能开地产中介守诺之先河，让这一行业背上风险。被告律师认为，如果法庭真的将这一案件作为判例，情况就会很糟糕。
的确有太多房主相信中介的甜言蜜语到头来却发现竹篮打水一场空，而愤愤不平，但就地产中介日后开展业务而言，这起案件就像是个潘多拉魔盒。
4、墨尔本外环房价半年上涨17%，可负担性成疑
在墨尔本的外环，房屋的可负担性在急剧地恶化，在今年过去的六个月内，房子的建筑成本上涨了17%。而这些地方的房子，本来是首次置业者的首选。
按照统计，目前那些地区房子建筑成本的涨幅是墨尔本房价涨幅的2倍（按照Fairfax旗下的Domain的数据，房价在此期间涨了7.5%），是普通人工资增长幅度的9倍。如果一直保持这个势头，那么到今年底的时候，房子的建筑成本就会超过32万，从而使基本的土地新房项目（House and Land Package）的成本超过50万。
供应和需求的差异，是推高房价的一个因素，而另外一个因素就是开发商拿地的价格，目前在墨尔本远郊，土地成本是每公顷100万澳币，之前碧桂园在墨尔本西边以4亿澳币购入363公顷的土地，就是一个明显的参照。未来，土地的价格预计还会上涨。
梁杰夫-澳洲地产专栏作家，信贷专家
