权威预测 | 澳洲房价增速已触顶,降温可能性增加

2017年03月20日 澳洲财经见闻



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自2010年以来,澳大利亚房价快速上涨。近期的拍卖清空率激增也表明,房价进一步上升。但是,大多数其他领先指标表明房价增速有所放缓。再加上银行纷纷收紧房贷,房市出现降温可能性增加。


房贷利率上调、贷款标准收紧、投资类房贷或将被严格控制等等因素都将导致房价增速放缓。事实上,绝大部分的先行指标都表明房价增速或从11.7%放缓至5.0%,甚至更低。


房价增速是否已经触顶?

鉴于澳洲房市增长势头强劲,决策者和专家对房市的关注有增无减并不意外。CoreLogic公布的房价指数显示,在二月份房价升至六年半高点11.7%。



但是并非所有的房价指数都走的这般强劲。CoreLogic公司在去年四月对一系列指标衡量方法做出调整后,人为地提高了年房价增速。事实上,CoreLogic公司房价指数趋势向上的同时,澳大利亚统计局(ABS)公布的房价指数则显示放缓(见图2)。也就是说,澳大利亚统计局去年第四季度的房价指数可能会有些回升。



此外,上周公布的拍卖清空率上升,超过80%(未经季节性调整)。房产市场供应持续紧张,房价增速有可能进一步上升。如图3所示,经对拍卖清空率月度指标进行季节性调整,房价增速或将从11.7%上升至13.0%左右。



既然如此,为什么说未来几个季度,房价增速放缓的可能性要高于进一步上涨的可能性?原因主要有以下三点:


1

从其他用于衡量住房活动的指标来看,几乎所有指标均指向一个方向:房价指数会适度放缓。尽管1月份新增自住房按揭贷款环比上升0.5%,但是新房销售年速与房价增速保持一致,放缓至5.0%左右。更重要的是,1月份新房销售年增速同比继续放缓,从-2.1%至-4.7%;表明房价增速降至5.0%以下。



此外,西太银行(Westpac)的第一季度调研显示:认为房产是最明智储蓄方式的消费者占比降至历史低位。



2

尽管官方现金利率处于历史低位,但是房贷条件却在日趋收紧。澳洲国内银行并未与澳储行步调保持一致,先后上调了投资类和自住类房贷利率。去年的房贷利率下调引发了房市的火爆,那么利率上调料将给房市带来一定程度的降温。

3

监管机构导致投资类贷款放缓料将给房市进一步降温。从近期投资类房贷增速来看, 澳国内银行趋于接近10%的上限。根据澳大利亚审慎监管局(APRA)的规定,银行新增投资类贷款年增速不得超过10%。正是出于这条规定限制,部分银行已经开始严控投资类贷款发放,料更多银行也将紧随其后。澳大利亚审慎监管局主席拜尔斯(Byres)近期警告称:“与其等各大银行超过10%的上限,我们选择提前与银行进行约谈。”考虑到投资类房贷和房价之间的关系,任何房贷调控之举都有可能波及到房价。



如果房价增速放缓,澳储行对金融稳定性的担忧也会有所缓解。这样一来,金融稳定性和基础通胀率之间就有可能实现平衡,为澳储行下半年进一步降息奠定基础。


本文信息来源:Capital Economics


点击下方图片直达原文:

3月18日悉尼、墨尔本拍卖清空率

澳洲房价持续走高,央行调控将从贷款开始,CBA立即响应


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