前言

澳大利亚央行和澳洲审慎监管局公布的最新数据显示，尽管全澳的房价开始回落但澳洲的住房抵押贷款总量还在不断上升，同时的家庭负债率已经上升到190.5%，同比增长0.9%。

这意味着澳洲家庭的负债率不断攀升，人们必须用更多的收入支付月供，这一结果可能会引发巨大的债务危机。

一份报告中指出：“得注意的是，尽管房地产市场持续低迷，但抵押贷款仍在增长，且增长速度高过通货膨胀。所以，到目前为止家庭负债高企的问题依然没有得到解决。”

一

澳洲贷款市场主要被这些机构掌控

在澳大利亚作为高集中度的贷款行业，四大银行占据市场70%以上的行业资产。

在过去的十年间，金融危机迫使行业结构发生重大的改变并得以巩固，兼并与收购有效的扩充使得行业集中度处于上升趋势。

从西太平洋银行（Westpac）收购澳大利亚第五大银行St.George银行，到联邦银行（CBA）收购Bankwest，随之CBA在西澳市场占据了市场份额并进一步提升了市场集中度，而后CBA增持了澳洲最大的贷款公司Aussie Home Loans的股份至80%。

因此，澳大利亚政府为确保“四大支柱”在行业集中度的稳定而制定了一系列政策防止银行受到并购的威胁。

近五年澳四大行财务回顾

澳洲联邦银行（CBA）

作为澳大利亚最大贷款机构CBA在过去的五年间资产维持着稳定增长的态势，预计CBA将增加抵押贷款投资组合，2016-2017财年增速为9.8%，总抵押资产达4307亿澳元。

数据显示出CBA名义增长率表现突出超过去年同期增长。不断上涨的房价提高了CBA发行的抵押贷款的内在价值，然而，大部分资产增长来自于Bankwest银行的抵押贷款投资组合与CBA的账面价值合并所致。

西太平洋银行（Westpac）

西太平洋银行（Westpac）的资产收益来源于次级贷款产品，以及像其他银行机构一样，在刚刚渡过了强劲的房地产周期的五年间，Westpac同样受益于可持续贷款业务政策的经济环境中，截止2017年9月的五年平均增长7.0%，总资产达4045亿澳元。

相比CBA银行的资产略微减少，然而截止2016年财年，Westpac住房贷款资产仍然录得了强劲增长。

澳新银行（ANZ）

澳新银行（ANZ）的抵押贷款组合资产在过去五年中平均增速为7.9%，总资产达2494亿澳元。ANZ早在传统商业贷款业务慢慢已转型至抵押贷款市场业务，在过去的五年里为公司收入提供了巨大支持。

澳洲国民银行（NAB）

国民银行的抵押贷款业务主要由澳洲区域以及其子公司Ubank涉及，NAB有一个强大的国际分支机构的网络，Ubank作为其主要在线运营商提供在线贷款和银行业务服务。

自2011年以来，NAB在扩大行业市场地位采取了积极的战略。由于（NAB）受到全球金融市场以及海外经济衰退的影响，截止2017年9月的五年期间，NAB银行的抵押贷款资产平均增速为5.9%，总资产达2489亿澳元。  

其他银行及机构

除了这四大玩家，荷兰ING银行的出现值得我们关注，因为它已经成为业内最大的外资银行。ING银行和Suncorp-Metway的业绩增长巩固了其作为四大银行之外最大的玩家地位。

Suncorp-Metway有限公司的市场份额：2.7% （截止2017年）

Suncorp是一家提供多元化金融服务企业集团，包括银行、普通保险、人寿保险以及理财服务，Suncorp拥有约13,500名员工，总部设在布里斯班。该集团在澳大利亚和新西兰的运营业务拥有将近1000万客户，该公司在过去的十年间通过合并与收购，客户数量增长200%。 

Ing Bank荷兰银行的市场份额：2.7%（截止2017）

自1994年以来，澳大利亚ING银行作为阿姆斯特丹的荷兰跨国金融机构之一，该银行自1999年以来在澳大利亚持续经营抵押贷款业务。与大银行不同，ING银行提供高利率与成本低的贷款组合。自20世纪90年代中期ING进入市场以来，一直着手于健康的低费率以及高利息的储蓄业务。

Bendigo & Adelaide银行市场份额：2.3%（截止2017）

2007年Adelaide银行通过与Bendigo银行完成合并，为南澳大利亚领先的金融机构，该机构为160万澳大利亚客户提供金融服务。

据银行业消息人士表示，澳大利亚银行业支撑了全国超过一半的经济，在四大行中，房地产贷款占比超过40%。由此可以看出，房地产贷款市场对于澳大利亚的经济走势有着至关重要的作用。

但是，近期银行上调利息，信贷紧缩对澳大利亚而言也存在不断上升的风险。

二

大部分房贷借款人对所持有贷款并不了解

因为，在目前的借贷市场上，澳大利亚家庭负债率已经上升到了190.5%！

而相比之下，更令人担心的是很多借贷人并不了解他们的房贷情况。

大多数消费者表示，他们经常分析日常生活开支，包括水电费、保险、移动和宽带计划，但他们并不知道他们每月要支付的房贷利息是多少。

在线抵押贷款平台Lendi一项新的独立研究发现，78%的人会查看自己的日常开支情况，但54%的人表示对自己的房贷支出并不清楚。

Lendi的常务董事David Hyman表示，如果客户没有定期检查，就很容易被银行收取多余的费用，尤其是在许多银行上调可变利率之后。

他表示：“我们注意到很多借贷人需要支付年利率5%的房贷利息，这非常令人意外。最低的房贷利率大约是3.65%左右，但仍有很多顾客按旧利率支付房贷利息。”

除了澳大利亚国家银行（NAB）外，其余的三大银行都提高了现有的房贷利率，为许多抵押贷款客户额外增加了数百澳元的利息支出。

三

四大行“抛弃”老客户，瞄准新客户

在上调标准可变利率的同时，为了吸引优质新客户，三大银行相继推出了利率打折、免年费等其他奖励措施。

对此，皇家委员会和生产力委员会近期指责大银行“厚此薄彼”，在牺牲现有客户利益的基础上来维持利率。

相比之下，规模较小银行和影子银行则继续通过降低关键利率来扩大自己在房贷市场的份额，进而导致大银行和影子银行之间的利差进一步扩大。

针对新借款人的优惠利率

在监管压力增加、融资成本上升、房地产市场放缓、皇家委员会调查压力上升、影子银行积极抢夺市场份额的压力下，四大行正在对房贷业务进行重组，以期杀出重围。

澳大利亚联邦银行近日宣布对贷款产品组合进行改革，取消了数款贷款产品。

其中就包括：12个月的打折浮动利率、一年期的担保利率以及三年期入门优惠利率。

除此之外，澳大利亚联邦银行将继续提供为期期两年和四年的入门优惠利率。而西太银行则继续为首次置业者提供为期五年入门优惠利率房贷。

澳大利亚联邦银行发言人表示：“我们正在精简我们的产品组合，以提供简化且具有竞争力的产品。”

据比较网站RateCity的研究主管Sally Tindall透露，所谓的入门优惠利率房贷只是新客户在贷款的头几年可以享受较低的利率。但是这类产品的现金就是期限一过，剩余贷款期限内的贷款利率通常会回升至更高的水平。

据统计，入门优惠利率和恢复后的利率差介于69-152个基点。

这也正是导致了澳大利亚家庭负债不断走高的原因所在。

四

澳大利亚借款人需要再聪明些

疲软的房地产市场加剧了银行间的激烈竞争，让很多客户有更多的谈判空间，以便争取到更低利率的贷款。

但是，作为借款人，也需要根据自己的情况选定贷款产品，还需要查看他们的年费、手续费和利率，并与其他银行提供的贷款产品进行比较，看看他们的贷款支出是否合理。

银行皇家调查委员会揭露了一些通过各种优惠新政来推进不良贷款的案例。

专家表示，澳大利亚人在获得财务建议和找出最适合他们的贷款产品时，需要变得更聪明。

随着皇家查委员会公布越来越多的细节，抵押贷款经纪人，银行和贷方使用的伎俩正在逐渐暴露。

在一些时候，有的贷款经理会鼓励借款人进行再融资，获得贷款去做他们可能需要做的事情，例如：翻新现有房屋。

这就好比提前给你了一张10万澳元的信用卡，让你去消费。其实贷款经纪人仍然可以从中获得佣金。

此外，“让你获得更多贷款批准”则是一种常见的策略。

借款人需要留意他们的贷款经纪人可能会在没有他们意识到的情况下获得的交叉促销和转介佣金。

对于借款人而言，很有可能完全不了解贷款经纪人所推荐的产品是一个什么的东西。

你需要明白什么该买，什么产品可以支付的起。而不应该去接受所有贷款经纪人所推荐的产品，因为这就是人们陷入债务陷阱的方式。

在澳大利亚有超过100万的家庭正面临抵押贷款压力，个人破产数量已达到八年来的高位，超过32,000名澳大利亚人在上一个财政年度宣布破产。

自去年年底开始，皇家调查委员会就开始对“摧毁”澳大利亚家庭的一系列不当行为进行了揭露。

当然，也有业内人士反驳，比如REA集团金融服务执行经理Andrew Russell就曾公开表示：“贷款经纪人都是会对客户的经济情况进行考量的，客户不应该对贷款经纪人持怀疑态度。”

最近ASIC审查得出的结论是：抵押贷款经纪人提供了令客户满意的良好结果，并提供了优质的服务从而推动了贷款行业的竞争。

显然澳洲人同意。通过贷款经纪人寻求贷款是澳大利亚57%以上住房贷款的首选渠道，而且该数字还在增长。

这是一个高度专业化和受监管的行业，对客户的服务主张性很强。

与其他任何服务一样，重要的是消费者需要自行做些研究，比较不同的经纪人和贷款机构，以确定适合其个人情况的因素。

知识就是力量，当人们了解当地和国际金融市场状况越多，就越能保护他们的现有资产并增加财富。

无论你是资深投资者还是希望购入人生第一套房的业主。