澳洲楼市太好了，人人都想着赶紧买房。买房从不是一件简单的事，要考虑的因素实在太多，在人生不同阶段我们有不同的需求。刚毕业或是刚结婚，我们需要找个稳定的居住地，所以买房是为了自住；生活稳定，我们会考虑投资赚钱，这时候买房就是为了长期增值。

所以，知道什么是自己真正想要的，什么是最适合自己的，才能做出预算限度内的最优选择。

根据购房目的不同，有些买家需要考虑投资收益，有些买家则应考虑住房舒适性及实用性。

如果将收益放在第一位，这两点最重要：

1. 租金回报率 
   

2. 长期增值空间
   

先来说说租金回报率。

如果租金回报率比较高，这样的区域地段一定不错，交通一定很方便，房子才容易租出去。而就现在的市场情况来看，这样的房子往往是公寓或者townhouse。

再来说说长期增值空间。

如果想要自己的房产能长期增值，那投资必须要有“稀缺性”。所谓的稀缺性表现在：土地、 政府在该地的投资计划、该区域人口增长情况、学区划分及其他硬件条件。

所以，能够增值的地区，一定是发展较快、已经纳入政府规划的区域。如果想评估一幢房产是否会升值，请看看这个区的以下信息：

过去1年和10年的房价中位数增长趋势；

平均每个月的房产成交量（成交越多越稳定）；

人口情况，净流入人口还是流出；

硬件设施（比如学校，火车站等），以及是否有重大基础设施建设。

如果将居住舒适性放在第一位，这两点最重要：

1. 地理位置

2. 周边环境及生活设施

先来说说这里“地理位置”的概念。

如果是自住房，那么一定要考虑从家里到公司的距离。无论是开车还是乘坐交通工具，超过30分钟甚至1个小时的路程都将让你觉得“心好累”、“terrible“…

每天通勤时间过长，会加重工作的疲惫感不说，浪费太多时间才是最不值得的。尤其是对于刚毕业或事业不稳定、仍有上升空间的群体，完全可以用这些时间去学习新的领域。

再来说说周边环境及生活设施。

之所以定居澳洲，无非就是喜欢这里的环境和生活，买房子还是以服务生活为主要驱动力。所以房子周围是否有医院、学校、超市、交通…这些短时间内无法改变的硬件设施，是必须要考虑的。如果跑到偏远地区买房，但自己是在City或City周边工作这种情况，并非很现实。

现在公寓市场火爆也不是毫无理由。在我看了那么多的房产、楼盘后，我才发现，相比于House（独立屋），公寓的优势相当明显。

首先，公寓打理起来很方便，无非就是室内和阳台。而house就复杂多了，不仅有前院后院，定期还要修这个补那个。

如果想离生活琐事远一点，公寓的确是个不错的选择。

其次，改造house的成本要比公寓高出很多。住House表面看来没有管理费,好像日常开至少，其实有一个1%定律。每年一个房子的维护费用是房价的1%。如果今年没有花,可能过几年会积累起来花。

你也不得不get一些新技能，比如灭老鼠、清青苔、灭蚂蚁、驱臭鼬、刷露台、锯树、整水喉、做浴室防水、内外油漆。。。

但即使全副武装，有时候还是不得不面对一些“隐患”。

如果不注意除虫，各种昆虫和动物就会在家中四处乱转，有的只是想进来逛逛，而有的就是彻头彻尾的入侵者。。。

澳洲的焦点访谈也曾报道过，一户人家就曾经每天都处于“震动”模式中，就是因为少说也有几千只的蜜蜂住在墙壁里。

当然也会有负鼠在house的房顶上跑来跑去不得安宁。

更别提墙裂了这种事，太常见了。

对于澳洲的公寓住户来说，基本不需要对房子做大改动，住进去就是舒心、合适的状态。如果因为支付房款，经济情况本来就很紧张，就别再用房屋改建费用给自己增加压力了。

不过公寓也存在着物业管理费比较高的问题。根据澳洲的法律，Apartment都会由物业管理公司来管理。房主会被要求缴纳一定的物业管理费(Body cooperate)。这也是维持Apartment的最主要成本。而住House就无需缴纳这类费用了。

当然，最后还是要说到升值空间的问题，毕竟房子是人生中的“大件儿”，谁都不希望买的房最后砸手里。之所以墨尔本内城区、靠近内城区的公寓，上班族、学生租客的硬需求保证了出租回收成本，随着周边设施的完善（其实也是民众刚需），房价上涨也是必然结果。

说到底，每个人都要根据自己购房的目的、自身的实力做“买房”这个决定。如果是自住房，舒心就是首先考虑的因素，而不应该一直以增值的目标来挑选。如果是投资房，就在可控预算内进行区域性选购，而非赌个未来。

维州政府在上个财年末公布了一系列有关房产方面的新政，2017年7月1日已过，这时候买房的话，还有这些需要关注。

首先，我们来看看税。

为什么这么重视房产税呢？因为在澳洲，所有税款都无法贷款，这笔同房价绑定在一起的开销，实为沉重的负担。

而为了给首次置业者“减负”，为了让大家买上“人生中的第一套房”，政府也是相当拼。

No.1：

首次置业免付印花税

自2017年7月1日起，维州首次置业者购买60万澳元以下的自住房产（无论是新房还是二手房，无论是house、unit还是公寓），均可免付印花税。购买60万澳元至75万澳元之间房屋的首次置业者，也将根据比例获得相当幅度的印花税减免。

对于首次置业者来说，优惠额度如下：

（该表格仅供参考，具体印花税额与房屋类型、地点均有关联）

No.2：

首次置业优惠

自2017年7月1日起，维州首次置业者购买75万以下乡村房产，买房补贴飙升至20000澳元。当然，不在以下区域，而在维州境内，首次置业同样有10000澳元的补贴哟。

*房子必须是新建的，并位于以下列表中的乡村地区

（左右滑动，查看所有区域）

No.3：

5000万投入维州之家（HomesVic）项目

自2018年1月，维州政府可能与购房者一起承担房产首付，共同拥有产权。政府最多占25%，买家支付不少于5%。房产出售后，政府按产权比例计算收益。

*申请条件：购房夫妇年收入少于 $95000，单身人士年收入少于 $75000；

大多数人买房跳不过贷款，而这一块恰恰也是比较麻烦的。

银行批准贷款，通常需要两方面审核:

(Servicing)+(Security)= Formal Approval

这两块包括对购房者借贷能力的审核（收入、生意规模、分红、房租租金收入等等），还有抵押物的审核（评估房产价值、判断抵押风险）。这两方面相辅相成，缺一不可。

而除了以上两点，银行还会查一下「信用报告(Credit Report)」。 银行和借款机构在审批贷款申请时，对于信用报告有不良记录的客户会非常谨慎，有些是直接拒绝，因此了解自己的个人信用报告非常重要。

具体的房贷利率，建议大家在澳洲银行官网上查询，或是咨询专业的金融从业者。

https://www.realestate.com.au

这是一个神奇的网站

可以查询地区房价历史

可以计算每月房贷数额

傻瓜式的操作，天才般精准的数据

RP Data

www.corelogic.com.au

RP Data由纽约证券交易所上市的CoreLogic公司拥有，提供澳大利亚及新西兰地区的地产信息、数据、地产风险管理服务，可以说是应用最广泛的强大数据库。

RP Data发布的数据包括房屋中位价、房屋售价统计以及房屋拍卖量、市场待售时间和清出率等信息。CoreLogic还会发布每日房价指数。这一指数可看出以国家为单位，按地区、城市、州划分的，每日、每月、每季度房屋价格变化趋势。

它的每日房价指数Rismark，是澳大利亚储备银行（Reserve Bank of Australia）的重要参考指数，同时也是澳大利亚证券交易所的重要数据支持。

Residex

www.residex.com.au

Residex从属于澳大利亚证券交易所，每年都会发布各个区域、城市及州的房地产的排名报告，其数据把独立屋和公寓分开，以中位价、变动百分比、租金指数及物价指数等反映房价的波动。

它为用户提供一整套的相关信息，是银行业不动产自动股价系统的主要供应商，为政府和私人企业提供住宅房地产价格评估与走向数据。

Stamp Duty Calculator - Australia

http://stampduty.calculatorsaustralia.com.au

印花税去哪儿查？

当然是最专业的澳大利亚印花税在线计算器。

看到没？

对于维州首次置业者来说，

$600,000的自住房真的不用缴印花税啦！

Top 1:

新财年，银行会继续收紧贷款审批。

Top 2:

当越来越多的年轻一代涌入房市，不管你接受不接受，公寓都会在未来几年内成为新的主流生活方式。公寓租赁市场繁荣，但与房子地段、格局均有关联。

Top 3:

没钱买房的将更加买不起房，积蓄的速度永远赶不上房价上涨的幅度。有一部分人将“出局”，银行借贷的收紧基本不再允许低首付的人入市，他们也许就此丧失置业机会。

Top 4:

有房产的会感受到房价上涨的福利，房子 refinance 拿出增值或卖掉拿着几十万的现金都是很正常的事。别羡慕，要行动。

Top 5:

在澳洲买了房的就安心睡觉吧，有一套物业总比没有的好。 

Top 6:

首次置业者请要多关注好地段的房子以及银行的Promotion。大环境下的监管让银行许多业务无法展开，也许会推出活动争抢首次置业客户。

Top 7:

最后，首次置业者还需要听听他的建议

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