上周写了《机会来了，您准备好了没？》，有位年轻朋友说，我的薪水吃和花用刚刚好，身边根本连余钱都没有，就算机会来了，对我又能如何呢？确实是如此，因此，本周老楚想谈一谈财富的累积过程。

谈投资，您至少得要先有人生的第一桶金吧？而第一桶金通常要靠年少时养成的储蓄习惯，若你一定要把钱花在名牌，名车，…..那投资也许真的和你无缘。

有些人的第一桶金甚至可能是上辈子修来的。靠出生在官二代、富二代，这种人我们不必羡慕，因为那终究是少数。做生意赚来第一桶金才是真本领。但那也终究是有天份的某些人。我想：您我一般常人大概不太可能有上面这二种福气（或命运），所以，我们大部分人还真的要按歩就班，第一桶金从第一套房开始。而且，这第一套房也大部分得靠我们自己赚来的薪水，加上有些人可以靠父母亲、岳父母 “添砖加瓦” 而来。有了第一套房为基础，才可以开始谈理财，否则是空口说白话。

我看过有些朋友有了第一套房后，开始拿房子去银行增加贷款，然后拿钱去投资股票，这点我非常不赞成，因为股票的风险经常比房地产高，您有可能血本无归，最后甚至连辛苦赚来的第一桶金都玩掉了。

再说，我们每一个人的第一套房大部分都是靠高杠杆而来的，怎么说？第一套房也许值七、八十万，但您的首付通常祗有20%、30%，有些人甚至祗有10%，因此这套房并不完全属于您的，反而银行占了大头，您祗是银行的 “房奴” 罢了，所以，您至少必须等到还银行超过一半以上的贷款，才可以考虑下一步怎么走，这时，你通常都已经是 35 岁左右了。这才是您真正理财的开始。

在四十岁之前的买房和投资理财，基本还是得靠自己的劳力，四十岁以后才能谈到用 「钱养钱」，在此之前夫妻两人要同时拼命工作来累积财富，甚至业余时，兼另一份工作来增加收入，加快财富累积的进程。

那投资理财是怎么开始的呢？举例而言，若您三十岁时买一套80万元的房子，三十五岁时它涨到100万，而您的贷款还的祗剩下50万时，您就可以考虑用这套房向银行加贷20-30万。然后利用这 20-30 万来投资您的第二套房。这时，当然银行也要看您的还款能力，也就是说您们夫妻两人的收入，目前，由于储银要求各银行降低贷款风险，因此，您若没有固定的薪水收入，您的贷款计划还是很难通过银行评鉴的，这时你祗能自已想办法，增加您的自备款百分比。但是最近虽然银行银根收紧了，我还是看到有不少信用好，收入高者通过这个门坎。怎么做？还是得靠你去想办法了！

以自己现住100万的房子加贷20万，再拿这加贷的20万再去买另一套100万的房子，那等于您拥有了二套房，总共价值200万，第一套贷70万，第二套贷80万，总贷款150万。这二套房，第一套还本金加利息，第二套前二年祗付利息，以 6% 的利率计，等于一年要近 10 万元的还款，你付得起吗？请记住，这是你一生之中最艰难，风险最大的时刻，（大部分的人这时还要养儿育女）但熬过了，就海阔天空了。

您第一套房（或第二套房）出租若每周租$700×52周＝一年 $35,000收入，（你可以做 Negatives Gearing 省点税的 ）也就是说您夫妻收入扣除日常生活开销要达到有 $65,000元以上的年收入，算好才能走这一步险棋。

当然，在这时，您还是要做好 “万一”的准备，例如：突然房子租不出去，或者暂时失业的突发事件。年青时，我拿我父母做 “后盾”，也就是说，有意外发生时，他们可以有能力支持我，若没有父母做后盾时，您就必须做好，出售其中一套房的后撤准备。

十年多前，老楚就曾经在本栏中介绍过这套理论，十年来由于房价涨得快，利息又低，因此用这种方法去做很容易赚到钱，而事实上，也是有很多人赚到钱了！我曾经也把这套方法（其实也不是什么高深学问）介绍给一位同事的女儿，她那时在Telstra上班，老公是会计师，所以两人收入都不错，也运用得很快，所以，现在他们40 岁不到，已经有六套房了。但我不鼓励如此激进做法，我自己在三十岁之前就曾手中握有四套房，但不幸遇到涨息，祗好卖一套给我娘，另外靠结婚，增加老婆的一份收入，才渡过难关。

这套方法现在还合用吗？我祗能说，还是可以，但小心房价可能回跌，所以，现在最好是増加自身存款，等待房价下跌时，或者好机会来时就可以出手。虽然，你大概不太可能再遇到像过去二十年这样的好光景。但是目前大环境还是不错的。最主要的是目前二大利基面还是存在的，一是现在利率低（我一辈子从来没有看过这么低的利率），而且我相信未来五年内再涨息，利率都不可能涨超过5%以上。另者，澳洲人口一直在增加，房子供不应求，1990 年我来澳洲时人口 1600 万 （台湾 1800 万），现在澳洲人口 2400万（台湾 2300万），这增加的 800 万人，还有未来衍生出来的子孙都要住，既使买不起房的人还是要租房住，所以，澳洲大城市房子的空置率一直很低。而祗要这两个要素不变，祗要您没有丢掉工作，房子租得出去，也付得起贷款，其实房价下跌对您的影响不大，因为你又不急着卖房。

为什么我不鼓励年青人先投资股票而是先买房？因为股票不可以用杠杆投资，（股票若一旦用杠杆投资就是投机而不是投资，我一生之中还没有看到有任何朋友，亲戚用杠杆投资股票赚到钱的），更重要的是，以目前的社会大环境中，年青人没有房是很难娶到老婆的（尤其是华人）。（下周我们继续谈中年人的投资）