前言

在著作《民生主义》中写到，每个人都至少要满足“衣食住行”这四个条件才能生存下去，而在现代生活中“衣、食、行”这3个条件似乎比较容易满足，而“住”却像一座大山挡在许多人的面前。

还记得08年的热播剧《蜗居》道穿了无数房奴的心声，它讲述了几对小年轻如同背着壳的蜗牛一般，为了房子和梦想苦苦奋斗的故事。在现实中，对于这些一穷二百的小年轻来说，没有一个有钱的老爹，想在中国一二线城市扎根买房是天方夜谭。而对于那些手头稍微有点小钱的，他们则计划着从中国移民到海外，编织着自己另一个“蜗居”梦。

一

澳洲“蜗居”生活亦不易

在澳洲，不管是移民人群还是澳洲本地人，像老刘这种买不起房，只能租房的人不在少数。

数据显示，在1980年代，澳大利亚25-34岁的年轻人中，无论收入多少，超过60%的人拥有自己的房子。而现在， 35岁以下的人只有五分之一拥有自己的房子。

为了拥有一套属于自己的“蜗居”，越来越多中国人在澳洲只能继续拼爹，有的甚至不惜变卖国内房产，并绞尽脑汁的把国内资产转移到澳洲，让父母帮助自己支付房产首付款，最后一起还贷。在这部分人群中，有些即使买得起房，也只能住在远郊，工作学习都很不方便。

早上5点起床，晚上9点到家，你或许很难想象这种披星戴月的劳累。但在澳洲，就是有那么一群人，为了有一个属于自己的家努力而艰辛得活着。但Aron不是最不幸的那一个，目前，约有1000万澳大利亚人认为，他们的“有房梦”已经破灭了，除了维持最基本物质生活，还要为退休生活而苦苦奋斗。

二

“蜗居”背后的房价死循环

银行一大死穴——不良贷款，是高房价背后的始作俑者。它像一颗定时炸弹，正威胁到澳洲的银行业和整个金融系统。

这些不良贷款是由于银行对贷款的审核不严格、甚至不负责任所造成的。然而，这种不负责任的银行贷款放在以前并不是什么新鲜事。在澳洲，很多人获得的贷款是其收入的5-9倍！ 

但是，瑞银分析师Jonathan Mott根据ABS（人口普查）和ATO（澳大利亚税务局）数据源分析，得出的结论是：银行披露的数据“看起来不符合逻辑，也是不可能达到的”。最合理的解释是，大量的借款人夸大了他们的收入。

去年，瑞银对907名抵押贷款持者进行了调查，有三分之一的人承认他们伪造了贷款申请。

这类行业乱象和抵押贷款经纪人的佣金结构有密切联系。眼下的经纪人激励机制与借贷双方的关系是完全错位的。这就像10年前的美国一样，那些和银行贷款挂钩的高额激励措施，使整个金融市场产生了更多道德风险问题。

在借贷交易中，借款人和抵押贷款经纪人就像一根绳上的蚂蚱。在销售佣金奖励系统的激励下，自然是贷出的款越多越好。数据统计，由抵押贷款经纪人填写的合同约占总数的一半。

在悉尼和墨尔本的远郊，那里的人们收入微薄，而且在工资没有任何增长点的情况下，该如何解释那里的房价已经接近100万澳元了呢？

海外投资者和人口增长已经无法解释这种不正常的增长现象了。

一些批评家提议，抵押贷款经纪人作为利益链条中的一员，应该采取零佣金，或者根据之后几年的还款率，延期支付佣金 。

但这在实际操作中，可能不太现实。在金融圈，银行是舵，经纪人是桨， 如果贷款利息收入大幅下滑，银行业绩势必受到影响。银行作为最终贷款的审核批准人，面对一些有疑点的贷款申请， 有时也就睁一只眼闭一只眼了。

最后，就变成死循环模式了：

就这样周而复始, 楼市泡沫越吹越大。

当然，房价虚高不只是简单的问题贷款造成的，但它确实在畸高的房价背后扮演了重要的角色。

最近，新南威尔士大学经济学教授Holden，对澳大利亚1.7万亿澳元的抵押贷款市场敲响了警钟。 他认为，尽管宏观审慎措施已经开始生效，但银行仍然在进行贷款业务，未来借款人是否能够承担财务负担，这一点需要画个问号。Holden还警告说，现在的澳洲和当时美国在次级抵押贷款危机之前的情况很类似。

他认为，澳大利亚现在的房地产市场与2007-08年金融危机之前的美国地产走势很相似。

此外，美国房地产崩溃的另一个关键触发因素是  5年期浮动利率抵押贷款无法转贷（be refinanced），借款人每季度都要面临着利率上升带来的风险。

澳大利亚的只还息贷款通常也是5年期限，迄今为止经常被转为本息贷款。如果转贷停止，偿还压力将会飙升，导致拖欠，最终止赎，即因贷款人无力还款，贷款机构强行收回其房子。

目前，已有超过90万户家庭处于抵押贷款压力之中。

三

抵押贷款风险会否波及到“蜗居”人？

澳洲重蹈美国覆辙 的言论虽然有点危言耸听，但需要正视的是，澳洲问题贷款的风险的确慢慢浮出了水面。

在抵押贷款中，以只还息（IO）贷款首当其冲。从2014年开始，伴随着澳洲房价的飙升，只还息贷款开始激增。2016-17年达到了峰值，60％新申请投资型贷款（new investment loans）和20％新申请自住业主贷款（new owner-occupier loans）都是以仅付息的方式贷出的。

经济学家是这样描述只还息贷款市场的。“ 三年前，监管机构埋下了隐患的种子，三年后，人们将自食其果。”

据统计，目前，5500亿澳元的IO贷款中有1000亿澳元是问题贷款。未来几年，预计将有超过220,000个家庭卷入IO贷款的漩涡中。

银行根据借款人提供的邮政编码推测出，受问题IO贷款影响的住户群主要是较富裕的群体！

这句话用来描述当前的澳大利亚的抵押贷款市场再合适不过了。

那些受疲软房地产市场拖累的投资者，只还息贷款对于他们，如同一个个定时炸弹，引爆风险正在慢慢逼近。当只还息贷款协议终止时，借款转变成本息贷款，如果市场一直保持疲态，他无法从其他机构获得新贷款、本息贷款对他来说来首又太昂贵，最终投资者只能抛售房产，以筹集资金去偿还贷款 。

以前读书的时候，课本常讲“前途是光明的，道路是曲折的。”现在呢？无论是在中国，还是在澳洲，早早买房的前途一片大好，生不逢时的人生满是坎坷。而且，更加残酷的现实是，你以为可以通移民实现自己的“蜗居”梦， 于是举家推着老牛车使劲熬，没想到澳洲房价却坐着火箭蹭蹭飞，你工资上涨的速度永远跟不上房价上涨的速度。

在澳洲，人们也开始纷纷自嘲：“人生有三大错觉，TA还爱你，股票要涨，房价要跌。”

但你千万别觉得，在澳洲买不起房的人才苦，面对巨大的还贷压力，那些通过移民实现了蜗居梦的，没比你好过多少。

所谓一日买房，终生为奴，看似咸鱼翻身，其实咸鱼终究还是咸鱼。一代人的房子，压垮几代人的脊梁，在中国是这样，在澳洲，也上演着相同的戏码……