墨尔本的小伙伴大家好！经常收到留言问我能不能谈谈墨尔本？墨尔本该买在哪比较好？今天这篇文章就是为这些读者所写。

我把整个房产投资流程分为四个步骤：

首先我们谈谈什么是理解城市。从房产投资角度来讲，城市永远可以分为大致两个类别，

一种就是多中心城市，

另一种就是平原内陆城市。

多中心城市的产生有两个原因，一个是城市本身多山，多河，行政区域被自然的分隔。当地缺乏大面积的平整土地，人们出行不便，自然就希望在当地附近购物和工作。多河的城市如武汉，有武昌，光谷，汉阳，汉口四个比较明显的中心，又例如多山的重庆，有观音桥，解放碑，江北嘴等中心。

又或者有些城市，其城市发展并不是从中间地带发展的，而是偏向一边。随着人口增多，当城市扩张版图时，因为地形限制，只能往市中心一个方向一直延伸，这样也会产生多中心。典型的如深圳，从东边罗湖一路像西发展，走着走着造出了福田中心，然后继续向西又出现了南山。

悉尼就是典型的多中心城市，城市被Parramatta河和George河分为三段，又因为南北都有国家公园的保护绿地，所以城市一直往西发展。对于这样的城市，买房并不需要紧盯着市中心，可以寻找那些次中心或重要次中心附近的房产。

墨尔本是典型的内陆城市，跟北京一样是以环形为主的城市。这种城市的特点是整个城市以市中心为核心，一环一环的向外发展，资源高度集中在市区10公里范围内。我和以往一样，拿出墨尔本的地图，上面每个区我都标记了区域的中价位。我首先发现的是墨尔本的房价很和谐的成阶梯形排列，基本上离市区越远的越便宜，越近越贵，非常有秩序的排列。

这一点是和悉尼是非常不一样的 ，例如悉尼的Hurstville，Westmead， Bankstown等区域都有出现中价位反超过比它前4-5站地区域的房价。墨尔本唯一的意外就是Brighton，其中价位超过了上面的Elwood和St Kilda。

在内陆摊大饼的环形城市，买房只有两种逻辑。在避开一些离市中心近的贫民区域前提下（例如Richmond，footscary）买的离市中心越近越好，最好在那些闹中取静的位置。这种思维逻辑推倒下，无论何时何地，买在像Kew， Hawthorn这样的区域总没错。

另一种方式就是在城市寻找一个方向或者一条火车线，买在距离市中心30-40分钟的通勤距离，配套完备，房价负担性较好的地区。这也就是我谈的第二点，探查一个投资的方向。

墨尔本分为东，北，西三个方向，我在《墨尔本的东和西》文章里公开说过，西区我是完全不看好的。虽然政府一直吵着要在那里投资基建，但是在资本主义的社会里，我更相信资本的共识，而不是政府画的大饼。在中国，家长争抢着把孩子送到市内重点学校，而在澳洲，有钱人把自己孩子送私校。不同制度下，跟随的目标自然不一样，澳洲是资本为王，而观察资本最好的方式就是从现行房价来观察。

除了像williamstown，altona和newpor这样的海边社区，西区整体房价由footscray的中价位78万一路向西延伸到werribee 40多万的中价位的阶梯式向外延伸。

北区由burnswick99万中价位一路延伸到Epping53万中价位。

而东边由Toorak中价位372万一直向东南和东北两个方向延伸，东边价格的底线在离市区50公里外的Cranbourne中价位48万。

北区的龙头价格（99万）和离市中心19公里的Oakleigh差不多。而西区的龙头价78万和29公里的Ringwood差不多。如果把价格转换成一句话，那就是我宁愿住远一点也要在东边，也不要住西区和北区。

我在墨尔本的亲身体验是，这种价格背后还有另外的原因，

一个是人种，北区住阿拉伯人，西区住黑人。

另外就是地，西区可开发供给的最多，其次北区，最后东区。

而在东边除了沿着海岸线上向南的区，如Brighton， Hampton， Blackrock和Sandringham ，最高价格的区域高度集中在东北方向，如kew，hawthron，balwyn，box hill一路向东，非常性感。

通过价格，资本家告诉我们，东北是一条方向。

下面我们从回报率上来看哪些区域适合投资。我们计算回报率的是从realestate.com.au上来看哪些区域的中价位在过去8年变动最大。

首先是市中心那些好区域涨幅都不是很大。并不是说好区涨得不快，而是在中价位本身这个数据上。中价位就是所有销售出房屋中，价格排列上中间的价格。中价位的准确性强烈依赖几个条件，第一是所有销售的房屋大致相同，如果是普通住宅里夹杂着一些豪宅，会让价格大幅变动。其实并不是房价涨了，只是这次多了几套贵的房子卖，自然把价格拉高。第二点是这个区域成交量比较活跃，量越大价格越准。

富人区的问题是每个房子都不一样，不但外观不一样，价格更不一样，例如Toorak，虽然中价位300多万，但几千万的房子也有，房子交易数量也不是很多，这种情况下中价位准确度会打折扣。

墨尔本整体的及格线是从2010-2018年，房屋中价位取得6%年复利增长，基本80%左右的区域达标。在蓝筹区域里表现最出色的为Hawthorn达到年复利7.5%的涨幅，其次为clifton Hill涨幅7.1%年复利。华人比较喜欢的校区Glen waverly也保持了7%年复利的涨幅，Box Hill6.7% 涨幅，Mount Waverly 6.7%增幅。

中产区域里Knoxfield取得了7.9%年复利涨幅，Heathmonth取得了7.1%年复利涨幅，Boronia 6.9%涨幅， Croydon 6.8%涨幅，Watrina south  6.9% 涨幅，Wantirna6.6%涨幅，Bayswater 6.6% ，Vermont South 6.5%涨幅。

城乡结合部如hope crossing6.5%涨幅，Epping7.6%涨幅， cranbourne6.5%涨幅， 个人认为这些涨幅可信度比较低。我认为真正的故事是，城乡结合部地比较多，开发商买入那些大地破房来做地产开发。这就是为什么在很多城市里你总是看到一些区域，远的鸟不拉屎，但依然涨幅惊人，如悉尼kemps creek，明明大部分是农场，在悉尼涨幅还名列前茅，原因就是这个。又如墨尔本的Bittern，年复利增长8%，仔细一看交易记录全部是2000平以上的大地.

墨尔本涨幅区域最差在Caroline spring和Keilor downs一带，房价年增幅在3-4%左右。

通过以上信息，大致分析墨尔本的热点区域位置如下

（Belgrave Line和 Glen Waverly Line中间地带）

墨尔本的策略我就不替大家做这个功课，具体来说，这片区域涉及至少三个council，Monash， knox city 和 whitehorse，你要先三选一，集中火力去看一个council，然后在一个council内做一选三，找三个suburb集中精力研究透，不止是房源，尤其是当地council的开发政策。这就要靠当地土著把底下这样东西来吃透。

这就是今天的分享，感谢您的阅读，我是万邦君。