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原创 2018年09月26日 澳洲房产大全






这是澳洲房产大全

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说到房产投资的方法和偏好,可能每个人都有一套自己的理论。在澳洲,房产投资人又分为好几大类,有人喜欢买二手房,有人喜欢买新房;有人喜欢买公寓,而另一些人则是非house不买。


如果要是让不同流派的人坐在一起争论到底买什么样的房子最好,那可能讨论个半天也没有个结论。


今天的文章,就想和大家先聊聊一般人买房纠结的点主要有哪些,然后我再来说说我自己认为的最好的投资方法是什么。



纠结一 

  我得买好区 


很多华人买房就认准了自己熟悉的,或者认可的区域,在悉尼,比如eastwood,burwood,chatswood,hurstville这样的传统华人区,是不少华人买房的首选区域。


不过,在两周前的文章里,我已经详细地描述过悉尼各区的平均涨幅情况,而结论是,一个区域的平均涨幅长期来说,不可能摆脱这个城市的平均增长水平。因此,你在买房前花再多功夫选区,最后从某种程度上来说,依然是把鸡蛋放在一个篮子里。



                                             

以上是北区Chatwood和悉尼西区Liverpool过去12个月的公寓房价走势。Liverpool距离CBD大约35公里,对许多华人来说属于悉尼的偏远地区,人口素质、收入和环境都与高大上的Chatswood无法相提并论。


然而,现实却是啪啪打脸Liverpool过去一年的公寓涨幅9.5%,竟然是好过Chatswood的8.5%,租金回报率同样胜出一筹,而养房现金流方面Liverpool更是远好于Chatswood。只不过,Liverpool的房价永远比Chatswood要便宜一半以上,在这样的表象下,大部分人会产生Chatswood比Liverpool更适合投资,涨幅更好的“错觉”。



纠结二

  我得买house


华人买房的另一个主要区别,是公寓派和独立屋派。在很多“老移民”的心里,买公寓是他们不屑一顾的,到现在还有很多人认为公寓永远是不涨价的。对于持有这样观点的人,不妨看看最近一年悉尼市场的表现情况。


Domain

截止到今年7月为止的悉尼楼市数据来看,过去12个月里,悉尼的独立屋价格降幅远超过公寓,其中下跌幅度最大的区域是上北区,跌幅12.2%,排名第二的内西区,平均跌幅11.4%。可以说,这些都是以前人们认为最好的地区,和独立屋最值钱的区域。


悉尼的公寓虽然也出现了一定程度的下降,但总体跌幅远好于独立屋。



 

限于篇幅,我们不能一一列举华人买房所有的纠结点,诸如我该买悉尼还是买外省,买楼花还是买二手房…...如果你也是把这些要点作为买房前的主要考虑内容,那么我下面要说的,可能会和你的三观完全不符:


在我看来,以上这些所有的点,都不是决定一个投资是好是坏的根本。决定一笔投资好坏的关键:是你所付出的价格和你购买资产价值之间的关系。


具体来说,也就是说如果你买了一个看上去各方面都无可挑剔的好房子,但却为此付出了过高的价格,那么无论这房子的地段,朝向,户型再怎么好,开发商再怎么牛,这也不是一个好的投资;相反,一些表面看上去不怎么样的房子,但只要买进的价格够低,那它依然可以有成为一个好投资的潜力。

 



我们不妨来看下面这个案例:


位于McMahons Point的Blues Point Tower, 是建于1962年的一栋高层公寓。由于地理位置的特殊性,这幢大楼在建设初始阶段,就饱受争议,并曾经荣获“悉尼最丑大楼”的称号。如今五十多年过去了,人们早已不再议论Blues Point Tower大楼的丑美,每年大楼里也多多少少有一些房子到市场上来交易。




我找出了这栋大楼里过去12个月内的一房交易记录,发现了两个非常有意思的transaction。



这栋大楼的87号和93号两套一房,分别在2017年有过一次交易。从它们的交易记录来看,明显比其他户型的价格高出一大截。不用说,原因是一目了然的——这两套1房带View。但这不是我们要说的关键。


我们先来仔细看87号和93号单元的内部情况和交易记录。


87号


 87号户型内部的装修一般,位于高楼层,内部面积50平米,以下是这套户型过去两次交易记录:





93号单元同样位于高层,室内面积仅46平米,但它的内部装修比87号户型要好一些。

 

93号


以下是它过去的几次交易记录:



这里请大家关注的,并不是2017年两套房子的出售价格,而是再上一次2007年的交易。


从RP Data上的数据来看,这两套房子在2007年的业主很可能是同一个叫Dayton的人,他在同一年的2月和8月,分别把这两套房子出售。然而,让人觉得奇怪的是,仅仅半年之间,这两套房子之间的售价竟然差了125,000澳元!


如果你对悉尼房产历史有所了解的话,你会知道2007年的悉尼楼市正处于低谷期,仅凭借自然的市场增长,半年内一套一房的涨幅绝不可能有如此之高。那么,这当中到底发生了什么?

请输入标题

我们不妨来集体脑补一下:(以下情节纯属我个人YY)


Dayton是一个房产投资爱好者,他在悉尼上一个房产周期的高峰期2001-2004年之间买了很多套投资房。然而,当2007悉尼市场低谷来临时,屋漏偏逢连夜雨的Dayton遭遇了个人情况变故,临时需要一大笔资金周转。


这时,他想到了自己在Blues Point Tower里的两套房子,并把它们同时放到市场上。为了急需要用的资金,第一套房产93号单元Dayton很快便以超低价63.5出售,回笼了一部分资金,但是这还不足以解决Dayton的全部流动性需求,于是他继续把87号单元放在市场上卖。


但这次,他可能没这么急,于是半年后,该房产最终以市场价76万最终售出...…


说到这里你应该看出来了,这几笔交易中,受益最大的,就是2007年以63.5万元买进93单元的White Tiger Publishing Pty Limited。且不论后来的市场变化如何,仅就买入时的状态而言,这位投资者相比同年以76万买进87号公寓的买家,已经占尽了优势。


 从上面的例子里我们可以看到,买入价格和资产实际价值之间的关系,对于房产投资(也包括股票投资等)来说,是直接影响投资回报高下的最重要因素。


而最好以及相对最安全的投资方式,在我看来也只有一种:


那就是算出该资产的实际价值,然后用低于它的价格买入。用一句话来概况这种操作的精髓,那就是“不要买好的,而要买得好”。

 

今天的文章就是这样,感谢阅读。









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投资顾问Kevin Yu


《澳洲首次置业红宝书》房产篇作者

《澳房闲话》主笔

注册金融分析师

CFA三级候选人。


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电话:0422 812 052



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