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本文转载自：Westpac西太平洋银行（微信号：WestpacAU）
作者：Michael Bennet
经济学家的一项研究发现，自1870年以来，芬兰的房地产市场在16个发达国家中拥有最高的实际年收益率。（图片来源：Getty Images）
在悉尼房地产市场巨大收益的助推下，澳大利亚近五年来出现的房地产热潮把许多国家的房价都远远甩在了后面。
但是一项以1870年至2015年为收益周期计算的新研究显示，从更长的周期来看，澳大利亚的房地产市场收益总体上比其他几个发达国家的房地产市场收益要低。
澳大利亚房地产市场实际年收益率为6.37%，在16个国家中位列第10名。1950年后和1980年后的两段时期收益率相对较高，分别为8.29%和7.16%；而20世纪前半叶市场数据显示出的疲软迹象则拉低了澳大利亚的整体表现。意大利房地产市场的总体表现最差，年收益率为4.77%。研究发现，尽管意大利排在最后一名，日本房地产市场却从1980年开始表现更为疲软，甚至出现了3.58%的收益率。
这份名为《The Rate of Return on Everything》（《收益率概览》）的报告，对16个发达经济体的股票、房地产、政府债券和票据四类主要资产类别进行了对比研究，研究基于的周期跨度各个经济体稍有不同。例如，对澳大利亚房地产市场收益率的研究是基于1901年到2015年的数据，对芬兰市场的研究是基于1920年到2015年的数据，而美国则是从1891年到2015年，在此期间，美国的房地产市场收益率为6.03%。
注：平均实际年收益率。各个国家的周期跨度略有不同。单个国家各项研究数据基于的时间跨度一致。“未加权的平均数值”项和“加权平均数值”项分别为各个国家收益率未加权的算数平均值和按实际GDP比重加权的算术平均值。
这份报告的作者称，研究结果对传统假设提出了挑战，而且这是基于先前房价的研究成果、结合租金新数据所做的首个房地产市场长期总收益率方面的分析研究。
“住宅房地产是大多数家庭资产组合中最重要的资产……但是目前为止，人们对房地产的长期收益率知之甚少。”文件中这样写道，另外，文件指出，房产财富总量平均而言大约占到了典型经济体国民财富总量的一半。根据澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics）发布的统计数据来看，澳大利亚住宅房地产总量高达$6.8万亿澳元。
旧金山联邦储备银行的研究报告发现，住宅房地产和股票整体上具有相似的“高水平实际年度总收益”，平均约为7%，以第二次世界大战为时间点划分，二战前房地产市场的表现突出，而二战后股票市场的表现则更胜一筹，虽然股市的波动性更大一些。
这一发现让经济学家们颇感意外，开始对投资者常说的资产风险与收益究竟是何种关系产生了疑问：“我们注意到，房地产市场和股市的收益率相似，但波动性却小很多，真是令人不解。大家都知道，在房地产市场做到分散化投资比在股市上分散化投资要难多了。”
再向更深层次探讨，经济学家们发现，房地产市场风险调整后的复利收益率比股市的要高，这要得益于房地产市场更小的市场波动性。
“这一发现看起来与现代估值模型中‘更高风险应伴有更高收益’这一基本假设相矛盾。”经济学家们说道，并将其称为研究的重要成果，而“此前人们对此毫不知晓”。
“纵观近代历史，住宅房地产才是最佳的长期投资，而非股票。”
“二战后的整个这段时期里，房地产市场的收益率……一直以来都非常稳定。”
其他机构也得出了类似的结论。2017年10月，国际清算银行（The Bank for International Settlements）发现房价“上涨”在发达经济体中更为普遍，持续时间也更长，其中时间最长的就要属澳大利亚了，澳洲“涨了半个世纪的房价仍然在上涨”。
然而，1939年到1945年的第二次世界大战是市场行情变化的一个分水岭。二战前，房地产、股票和安全资产（如：债券）的实际收益率“走势都极其相似”。而二战后，“就不再是这个样子了”，近几十年来，平均来看，股市的表现略胜于房地产市场，但是战后的股市出现了更大的波动性，也经历了更为“明显的全球性盛衰周期”。
旧金山联邦储备银行公布这些研究成果的时候，澳洲国内对房地产市场也正进行着一场大讨论。
地产研究机构CoreLogic今年一月份公布的数据显示，上一季度澳洲全境范围内住宅价值下跌了0.3%，悉尼是住宅价值首先下跌的城市。而住宅的价格自2012年以来上涨了70%多。
CoreLogic研究主管Tim Lawless说，他预计今年全国的房地产市场成交量将有所放缓，但市场仍相对活跃，购房者的态度将更为谨慎，监管机构将具有更高的警惕性，利率也将保持在一个低水平。
对于明年的股市收益，人们也持乐观态度——在全球经济强劲增长、商品价格更加稳定的大环境下，澳洲股市将在2017年收获11.8%收益率（包括股息在内）的基础上再接再厉。
“我们预计，股市将有一个持续的低收益，加上全球经济增长的良好势头，以及川普总统减税后有所提升的税后盈利能力，都会继续对资产价格产生促进性影响。”麦格理（Macquarie）股票分析师今年一月上旬写到。
旧金山联邦储备银行的经济学家们总结了过去150年来全球房地产市场和股市的行情：“大多数国家风险资产的长期收益率接近于每年6%–8%，我们认为，这个数值表明风险资本拥有强劲稳健的实际收益率。”政府债券和票据的收益率则低于3%。
经济学家们也谈到了资产价格涨幅快于经济发展速度这种不平衡的现象，他们指出，报告中一个“强有力的发现”是全球来看“在过去的150年里，资本的加权收益率是经济增长率的两倍。”
本文转载自：Westpac西太平洋银行（微信号：WestpacAU） | 作者：Michael Bennet
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