前言

澳大利亚权威房产研究机构Corelogic于近期发布了《2018年第3季度转售房屋亏损/盈利报告》。

具体而言，多地亏损转售房产环比和同比均录得上升，二手公寓市场表现尤为突出。值得投资者注意的是，很多转售亏损率相对较高的地区同时出现新房建成量创新高的情况。在这样的背景下，这些地区的二手房亏损比例会进一步攀升。

在接下来的每一小节中，我们将为读者盘点以下全澳、不同房型、不同地区在2018年第3季度的住房转售盈利或亏损情况。

2018年第3季度，全澳范围内，88.9%的转售房产未出现亏损（即转售价不低于买入价）。尽管绝大多数卖家在房屋转售时实现了盈利，但是盈利转售房产比例为2013年8月以来的最低水平。相比之下，上一季度和去年同期则分别有89.7%和91.1%的房产转售出现盈利。

相比非首府地区，首府城市盈利转售房产比例更高。但是首府城市新增亏损转售房产比例较非首府地区明显扩大。据Corelogic预计，未来几个季度，首府城市亏损转售房产比例可能会进一步上升。

2018年第3季度，首府城市盈利转售的房产比例分别为89.7%，低于上一季度的90.6 %和去年同期的92.8%，创2012年第3季度以来的最低水平。

就非首府地区转售房产而言，2018年第3季度，87.7%的房产转售盈利，低于上一季度的88.2%和去年同期的88.4%。

房价上涨的非首府城市地区主要集中在靠近悉尼、墨尔本、布里斯班等首府城市的周围地区，以及滨海地区。一些矿业重镇房产转售亏损比例仍持续处于历史高位。

2018年第3季度，全澳范围内，由于未亏损转售的房产仍占据绝大多数，因此转售房产盈利额大大超过了同期转售房产亏损额。转售盈利额和亏损额分别录得140.59亿澳元和4.88086亿澳元。

就房型而言，独栋屋的盈利转售比例持续超过公寓。究其原因，首先，澳洲居民更偏好独立式住宅；其次，独立式住宅地价普遍较公寓要高；最后，公寓市场供应过剩问题较独栋屋市场要严重。

全澳范围内，2018年第3季度，90.8%的转售独栋屋以高于最初买入价售出。相比之下，转售公寓中的这一比例仅为83.6%。

就首府城市而言，2018年第3季度，90.8%的转售独栋屋以高于最初买入价售出。相比之下，转售公寓中的这一比例仅为83.6%。

就非首府地区而言，2018年第3季度，92.1%的转售独栋屋以高于最初买入价售出。相比之下，转售公寓中的这一比例仅为84.1%。

在墨尔本，公寓亏损转售的可能性是独栋屋的7.5倍。布里斯班公寓亏损转售的可能性则是独栋屋的7.7倍。堪培拉公寓亏损转售的可能性是独栋屋的8.4倍。

就首府城市而言，2018年第3季度，除堪培拉、霍巴特、阿德莱德外，其他首府城市的独栋屋盈利转售比例环比均出现下滑。就公寓而言，公寓盈利转售比例环比出现下滑的首府城市包括珀斯、霍巴特、达尔文、堪培拉。

就非首府地区而言，2018年第3季度，独栋屋盈利转售比例环比出现上升的地区包括：新南威尔士非首府地区、维多利亚非首府地区、塔斯马尼亚非首府地区和北领地非首府地区。同期，公寓盈利转售比例环比出现上升的地区包括：维多利亚非首府地区和塔斯马尼亚非首府地区。

公寓转售比例相对较高地区的表现

整体而言，尽管很多地区亏损转售公寓比例相对较高，但是这种现象不太可能外溢，进而导致澳大利亚整个住房市场表现疲软。2018年第3季度，公寓占全澳转售房产的比例为26.8%，表明独栋屋的整体存量较公寓存量要高。

如下表所示，2018年第3季度，悉尼市区和内南区的转售公寓占全澳转售公寓的73.2%，亏损转售公寓占全部亏损转售公寓的比例为5.0%，高于去年同期的1.7%。

就公寓转售市场而言，公寓转售亏损比例录得最高的25个地区中，有11个地区的二手公寓成交时间要长于独栋屋。尽管这一统计结果并不必然表明这些地区的公寓存量要高于独栋屋存量，但是的确表明二手公寓较二手独栋屋更难卖。

2018年第3季度，公寓转售亏损比例录得最高的25个地区中，转售亏损率超过50%的地区有11个，转售亏损率达到两位数的有13个。更为重要的是，很多地区的新建公寓数量均创下新高。因此可以预计的是，这些地区的二手公寓亏损转售率有望新一步走高。

2018年第3季度，投资房亏损转售比例较自住房要高，分别为13.8%和10.1%。

就首府城市整体而言，2018年第3季度，盈利转售的投资房和自住房比例分别为86.9% 和0.9%。尽管整体上来看，投资房和自住房盈利转售比例差距不大。但是，各首府城市之间呈现明显差异。例如，墨尔本投资房亏损转售比例是自住房的3倍。堪培拉资房亏损转售比例是自住房的4.4倍。

就非首府地区整体而言，2018年第3季度，亏损转售的投资房和自住房比例分别为13.1%和9.2%。

显然，业主的目标都是从出售财产中获利。在市场不断下滑的情况下，如果业主以相同或更高的折扣买下一处房产，则其可能更愿意亏损出售现有房产。此外，从目前澳洲负扣税的安排来看，投资房业主亏损出售意愿较自住房业主更强。如果房价下跌，投资者可能更倾向于亏损出售，这反过来又可能导致供应增加，进而形成恶性循环。

2018年第3季度，亏损转售独栋屋中位持有年限为6.5年。相比之下，盈利转售独栋屋的中位持有年限为9.4年。

就公寓而言，亏损转售公寓和盈利转售公寓的中位持有年限分别为7.0和8.2年。

首府城市整体而言，亏损转售独栋屋和公寓的中位持有年限分别为5.4年和6.1年。盈利转售独栋屋和公寓的中位持有年限则分别为9.5年和8.3年。

一般而言，悉尼、墨尔本和霍巴特亏损转售独栋屋的持有年限较其他首府城市要短。同时，悉尼亏损转售公寓的持有年限较其他首府城市也要短。就盈利转售房产而言，阿德莱德盈利转售独栋屋持有时间明显要长于其他首府城市。此外，霍巴特盈利转售公寓持有时间也要明显长于其他首府城市。

非首府地区整体而言，独栋屋亏损转售和盈利转售的中位持有年限分别为7.6年和9.1年。事实上，亏损转售公寓持有时间较盈利转售公寓持有时间还要长，两者分别为9.1年和7.9年。

独栋屋亏损转售持有时间最短的地区为新州非首府地区，持有时间最长的地区则为昆士兰非首府地区和塔斯马尼亚非首府地区。

同时，独栋屋盈利转售持有时间相对较长的地区为南澳和西澳非首府地区。同样，公寓盈利转售持有时间最长地区为西澳和南澳首府地区，公寓盈利转售持有时间最短地区则为北领地非首府地区。

悉尼

2018年第3季度，悉尼盈利和亏损转售房产总额分别录得43.62亿和6010万澳元，占全国盈利和亏损转售房产总额的比例分别为31.0%和12.3%。其中，Hunters Hill是唯一一个未有亏损转售房产的地区。与此相反，Ryde、Canterbury 和Bankstown的亏损转售房产比例则录得最高。伴随悉尼房价的下跌，亏损转售房产比例环比录得上升。

墨尔本

2018年第3季度，墨尔本盈利和亏损转售房产总额分别录得34.68亿和3630万澳元，占全国盈利和亏损转售房产总额的比例分别为24.7%和7.4%。其中，Frankston、Macedon Ranges、Mitchell、Moorabool、Murrundindi和Nillumbik未有亏损转售房产。与此相反，墨尔本市、Stonnington 和Port Phillip的亏损转售房产比例则录得最高。伴随墨尔本房价的下跌，亏损转售房产比例环比录得上升。

布里斯班

2018年第3季度，大布里斯班盈利和亏损转售房产总额分别录得12亿和2990万澳元，占全国盈利和亏损转售房产总额的比例分别为8.4%和6.1%。其中，阳光海岸、Redland和Moreton Bay亏损转售房产比例最低。与此相反，Somerset、Toowoomba和布里斯班市的亏损转售房产比例则录得最高。随着内城区公寓供应的增加和房价的下跌，公寓和独栋屋亏损和盈利转售房产比例之差有望进一步放大。

阿德莱德

2018年第3季度，阿德莱德盈利和亏损转售房产总额分别录得4.554亿和1170万澳元，占全国盈利和亏损转售房产总额的比例分别为3.2%和2.4%。其中，Burnside、Unley和Adelaide Hills亏损转售房产比例最低。与此相反，Playford、Walkerville和阿德莱德市的亏损转售房产比例则录得最高。尽管目前阿德莱德的房价整体仍出现上涨，但是，和其他大多数首府城市一样，亏损转售房产比例环比出现上升。

珀斯

2018年第3季度，珀斯盈利和亏损转售房产总额分别录得8.323亿和1.155亿澳元，占全国盈利和亏损转售房产总额的比例分别为5.9%和23.7%。其中，亏损转售房产最少的地区为Peppermint Grove、Claremont 和Nedlands。与此相反，珀斯市、Belmont 和East Fremantle的亏损转售房产比例则录得最高。目前，珀斯房价仍环比出现下跌，亏损转售房产比例预计会出现上升。

霍巴特

2018年第3季度，霍巴特盈利和亏损转售房产总额分别录得1.282亿和541,370澳元，占全国盈利和亏损转售房产总额的比例分别为0.9%和0.1%。其中，未有亏损转售房产的地区为霍巴特市和Derwent Valley。

达尔文

2018年第3季度，达尔文盈利和亏损转售房产总额分别录得2840万和116万澳元，占全国盈利和亏损转售房产总额的比例分别为0.2%和2.4%。尽管2018第3季度每个地区都录得较高的亏损转售房产比例，但是达尔文市亏损转售房产比例录得最高，接近50%。就房型而言，独栋屋亏损转售比例环比略有上升，而公寓亏损转售比例环比则录得大幅下降。

堪培拉

2018年第3季度，堪培拉盈利和亏损转售房产总额分别录得2.134亿和440万澳元，占全国盈利和亏损转售房产总额的比例分别为1.5%和0.9%。2018年第3季度，独栋屋亏损转售比例环比略有上升而公寓亏损转售比例环比则略有下降。

整体而言，目前澳大利亚住房市场仍处于一个向下调整周期，并且跌幅有所扩大。我们看到前期表现强劲的霍巴特房价涨幅也出现明显放缓。

具体而言，不同地区，不同房型，不同持有周期的二手房转售亏损/盈利情况各异。

对于投资者而言，眼下应该避开那些转售亏损比例和新屋建成量同时创新高的地区。

本文参考数据：CoreLogic