外国人用尽“洪荒之力”追去的财务自由到底是什么?

2016年08月11日 墨尔本房产资讯


究竟什么是财务自由?

财务自由是指家庭的收入主要来源于主动投资,而不是被动工作,是一种让你无需为生活开销而努力为钱工作的状态。当你的被动收入大于你的生活总开支时,就可以实现财务自由。




什么是被动收入?通俗意义上来讲,就是不用工作和付出,就有源源不断的收入进账。


比如银行存款利息、股票分红、房屋租金、拆借利息等。其中房屋租金,其稳定性,是大多人选择的方式。通俗来说,就是”包租婆“。


8月5日澳联储降息至历史新低1.5%的消息一经公布,四大银行紧随其步伐,全部跟进:

-提前预测准确RBA将会降息的Commonwealth Bank(CBA)成为第一个跟进降息的银行,下调0.13%,8月19日生效。
 
-National Australia Bank (NAB) 成为第二个跟进降息的银行,下调0.1%,8月19日生效。
 
-澳新银行(ANZ) 第三个宣布跟进,下调0.12%,8月12日生效。
 
-同样预测准确的西太平洋银行(Westpac)最后跟进,本息同还类贷款下调0.14%只还利息类贷款下调0.1%,8月23日生效。




这对于目前正在还房贷养房的人们来说,无疑是一大利好。对于进入房市依然持观望态度的投资者,也许会有一种“此时不入,更待何时”的冲动?


然而房地产投资,并不是冲动的盲目跟风,而是对市场的足够了解和对投资能力的真实评估,那么关于以下几点,你准备好了么?

现金流——房产持有的血液

作为一个房产投资者,最主要的两个回报,一是短期现金流回报,二是长期资本增值回报。



据Domain报道, 大部分的高资本增长区的租金收益偏低,现金流表现不理想,而同样,高现金流的地区资本增值却不佳。

鱼和熊掌不能兼得。


正现金流房产 VS 负现金流房产





正现金流房产


正现金流房产将为你带来足够的租金收益,用来抵消你的还贷利息、物业维护,中介费用等支出。


多出来的现金流还可以放入对冲账户,于是你的贷款会越来越少,收益会越来越多。


长此以往,当产生的现金流超过生活所需资金,进一步就能达到财务自由的状态。




通常,能够实现正现金流的房产类型包括:

 
- 位于市区或者市区附近小型单元房(1室或2室)

- 大学附近或者交通附近易出租;




负现金流房产


负现金流房产,一般指的是租金不够支付还贷利息,但投资者看重的是其后期增值潜力的房产。


但是当租金处于亏损状态下,得益于澳洲独特的税收制度,可使用负扣税(Negative Gearing)减少投资者的税务负担。



从长线投资角度看,当房产升值后,资本增值部分可通过银行增值评估(refinance)拿出来,作为下一套房产的首付。

所以所谓负现金流房产,并不是一成不变会带来亏损的房产投资。





首次投资者该选择正现金流房产还是负现金流房产?


这首先取决于自我投资能力的真实评估——即可支配收入水平。

如果没有多余的闲钱,可能最好考虑正现金流的房产。

如果有闲钱,足以支付持有成本和租金收入之间的差额,就可以购买负现金流的房产,并且进一步进行投资组合的构建。



其次,应结合自身实际情况,如是否有澳洲本地收入,是否考虑税收对现金流的影响,年龄和职业是否有长期保障等进行更优化的选择。



若是属于退休养老人群,预期收入可能会下降,那么应更倾向于选择正现金流房产。
 
若是属于本地中等以上收入人群,选择负现金流房产一方面可以通过负扣税进行合理避税,另一方面可以享受较高的房产增值。





投资组合——致胜的关键


然而选择投资正负现金流房产并不是单一绝对的,若想要在房产投资方面大展拳脚,构建有效的投资组合才是致胜关键。


构建澳洲房产投资组合的方法多种多样,但其中有一个最关键的因素— —均衡




不论你的个人情况、年龄或经验如何,均衡都会尽可能地帮你增加收益和降低风险。


那么,什么是均衡的投资组合呢?


作为一个投资者,你的终极目标应该是:房产投资组合在每月为你带来固定收益的前提下还不断增值。


因此:均衡=现金流房产+资本增值房产




许多投资者计划拥有一个负现金流的房产等待升值,同时用一个正现金流房产的收入来抵消差额。


随着时间的推移,负现金流的房产也可能由于租金上涨及抵押贷款的减少而转向正现金流,使房产从负扣税转向获得收入。




以上内容源自网络,由澳洲高盛地产采编)


猛戳订阅更多过往经典文章


【内附小编视频采访】澳洲本地人最爱区域是哪?城市中的一片绿洲


澳洲人大部分都没有存款,钱到底去哪里了?


你脑海里澳洲建别墅是怎样的?且看牛人🐂18个月自建别墅全记录


手指挥挥,就有机会中奖。8月18日开奖!!


忙碌的一周又开始了,轻松五个问卷调查就有机会赢得网红手链-潘多拉Pandora,撩妹神器-大熊,Pokemon 萌萌哒小玩偶....


奖品多多,可谓老少皆宜,人见人爱😁😁


【温馨提示】请大家做完调查,扫扫客服微信尽情“骚扰”客服,留个联系方式哦,方便小编更快找到您,为您送奖!!图片仅供参考。





完成以上投票后,请扫一扫以下高盛客服二维码,回复“抽奖”,即有机会获得神秘大奖!


收藏 已赞