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前言
中国于2015年超越美国，成为全球拥有亿万富豪人数最多的国家，日益增长的财富使中国买家不再局限于国内，而是放眼全球房地产市场。
KPMG和悉尼大学发布的《中国正在投资》报告显示，中国已经成为澳大利亚房地产最大的外来资本，地产投资占中国在澳洲全部投资的38%，占中国在全球房地产总支出的11.5%。
瑞银（UBS）“海外投资报告”称： 中国买家在澳大利亚的购房活动于2016年达到最高峰；与此同时，澳洲首府城市的房价普遍呈现上涨趋势并于同年达到新高峰。因此，在澳洲当地，出现“海外买家刻意哄抬澳大利亚房价”的说法。
悉尼大学的调查显示，60%的悉尼当地居民认为外来投资造成悉尼房价上升，近56%的悉尼居民认为，不应该允许外国投资者在悉尼购买住宅地产。
澳洲当地多家媒体跟风炮轰中国炒房者，认为“中国人要买下澳大利亚”，中国炒房团真的有那么大的能力，将澳洲房市搅合的天翻地覆？房价的上涨难道完全是中国投资者造成的吗？
澳洲四大银行之一的澳新银行数据显示，在各州房租成交量中，海外买家占比只有7%～13%，并且中国买家占所有海外买家的30%，对澳洲房价上涨的平均贡献只有1%，即中国炒房者对澳洲房地产市场的影响是非常有限的，民众将对于房价上涨的愤怒宣泄到外来投资者身上，将房价上涨的原因全都归结到外来投资是非理性的。
那么，澳洲房价连续上涨多年的真正原因是什么呢？
1
暴风雨前的房价走高
经济学认为房屋供应量与急速增长的人口数量之间的供需矛盾是房价增长的根本原因。
澳大利亚统计局最新数据显示，2017年澳大利亚人口增长总数达38.8万，意味着每年多出18万套住房需求。
另外，利率、税制和建造成本大幅上涨也成为房价上涨的重要原因。澳大利亚联邦银行曾指出，澳大利亚房价在2016年以最快速度上涨，其主要原因是澳大利亚利率创历史新低，澳大利亚出台了一些购房减印花税的政策也成为房价上涨的助力。
理性分析，房价上涨得从澳洲本身找原因，而不是全然怪罪中国买家。
2
政策收紧，房地产投资者的寒冬已至？
以2016年为节点，在此之前中国买家对澳洲房地产的热情一直居高不下，但在此之后，中国投资者海外购房渐渐放缓。
瑞银信贷称，中国买家再次加大购房力度的可能性非常小。究竟发生了什么，导致一向热情高涨的炒房团突然偃旗息鼓，开始退出澳洲市场？
宏观层面上，政策收紧是导致中国买家流失的重要原因。外国投资审查委员会（FIRB）的数据显示，中国对澳大利亚各类房地产的拟议投资已减半至152亿澳元，影响中国投资者的因素包括 ： “澳洲收紧外国人购房政策”和“中国限制资本外流政策”。
澳洲银行业于2016年底严控贷款政策，对于收入100%为非澳大利亚来源的人士，停止发放银行贷款。
澳洲大多中国买家的收入都来自于本国，而非澳洲，这意味着绝大多数买家将无法获得澳洲银行贷款，只有付全款买房。
案例1:
银行停贷政策直接导致海外投资者退出澳洲市场，前澳信员工曾在社交网站上披露：在房市的辉煌时代，澳信（澳洲著名地产销售公司）是澳洲卖楼花的总冠军，一年卖掉三四千套房子，几乎所有的销售额都来自中国大陆。但2016年，一夜之间澳洲各大银行全面停止对海外客户发放贷款！银行停贷之后，直接断了澳信生意，因为中国客户真的不敢一次性掏出几百万全款买房。又因为澳洲政府的连续加税，澳信的销售额一落千丈，澳信中国要倒闭了……
随着澳信中国的倒闭，大量中国买家遭受巨大损失。中国投资者王小姐称：原本打算通过澳洲买房转移家中一部分财产，结果没想到澳洲银行业突然叫停海外买家房贷，以至于我们现在无计可施，房子的首付可能收不回来，我们现在正准备找澳信中国清算资产，看是否可以挽回损失。
并且，各州政府相继增加海外买家的印花税附加费，2017年7月开始，新州对海外置业者印花税将从4%提升至8%，维州则提升至12.5%，买房门槛的提高和税费的剧增，都传递了一个信号：澳洲政府正在限制外国投资者进入本地市场。
根据瑞银的报告，虽然一系列政策抑制了买房需求，但仍有“82%的中国投资者无需通过银行贷款，他们有足够资金进行结算”。
这说明无论是增加申请费、印花税还是收紧贷款，都只能限制没有足够财力的人群，根本无法撼动能够全款买房的富裕阶级。几乎同一时期，中国政府开始通过加强资本管制，狙击资本外流。
3
最新房价行情
2017年开始，澳大利亚部分城市房价开始呈现不同程度的下跌。
本周截至12月20日，澳洲五大首府城市平均房价依然呈下滑态势，墨尔本以0.44%领跌，悉尼下跌0.36%。
整个12月截止20日，澳洲5大首府城市房价已经下滑了0.92%，悉尼跌幅超过1.17%。
2018年最后一个季度，澳洲5大首府城市房价已经下滑了2.63%。
在过去12个月中，澳大利亚整体房价下滑了6.0%，其中悉尼房价下跌最大为8.3%，其次是墨尔本下跌6.6%。五大首府城市中，唯有阿德莱德上涨1.3%。
自上一个房产高点到现在，在整个周期中房价下滑了6.8%。
海外买家投资兴趣下降是导致澳洲房价下跌的关键因素。“信贷政策收紧是楼市低迷的最主要因素。此外，尽管海外购房者和国内投资减少，但有大量住房仍处于建造中，从而进一步促使房价下滑。”
各项政策的实行，加上部分城市的房价下跌，使各路媒体纷纷唱衰澳洲房市： “最大跌幅！投资者或将血本无归”，“撑不住了，澳洲房地产泡沫破裂” 等极具煽动性的标题造成投资者的恐慌，造成不了解当地市场的海外买家对澳洲房市丧失信心。让我们看看澳洲当地居民怎么看待澳洲房价下跌：
墨尔本网友：尽管很多头条新闻都在说房价下跌，但我看跌幅并不大。对于能够买得起房子的人，这小小的跌幅根本不算什么，影响不了他们的买房热情。像我这样买不起房子的人，房价涨跌与我有什么关系呢？
布里斯班网友：很多海外投资者对澳洲房市很无知，任何风吹草动都能影响他们的判断，其实目前的涨跌幅度是完全可以理解的。
悉尼网友：目前关于房地产的负面消息并不能影响我们买房的决定，并且我认为，目前的政策使现在的房价逐渐趋向合理，我认为现在是买房的好时机。
对比海外买家与本地买家对房市不同的态度，我认为很多海外买家轻易受到影响的根本原因在于，作为海外人士，他们并不了解澳洲的房产情况，才会在房价上升时，争先恐后一股脑扎进去；房价下跌时，树倒猢狲散般纷纷撤离。
4
澳洲房价未来走么走？
从AFN此前文章中的澳洲房价变化图可以看出，2013至2018年期间，全澳平均房价多数时候呈上升态势，2016和2018年两个时期呈现下降趋势。
未来，澳洲房价到底何去何从？投资者该怎么做才能规避风险？
《澳大利亚金融评论》最近调查的五位知名经济学家认为，现在房价下跌完全正常，预测2019年全国房价将继续下跌，悉尼和墨尔本会拖累全国平均水平。
综合几位经济学家对全国房价的跌幅预测，明年全国房价跌幅范围是：1% ～ 5%，悉尼跌幅将在3.5% ～ 10%，市场的进一步疲软是因为信贷紧缩、抵押贷款利率上升、以及新供应激增、海外投资者热情下降所导致的。
但市场上也有不同的声音，认为最坏的时代已经过去，明年房市即将大涨。
例如，此前某银行曾预测房价涨幅明年将达到3.6%，某房地产商宣称明年房市将迎来又一春……投资者必须理性思考：这些鼓舞人心的新闻背后，是否隐含着不为人知的利益关系？极具煽动性的新闻，是不是为使投资者重燃信心的刻意为之？
价格因供求关系在价值上下波动，当房产形势好的时候，开发商会大量建房，导致供大于求，从而房价下跌；反之，当房产形势差的时候，开发商会暂时搁置土地，等供小于求，房价上升时，再继续建房。房价再供求关系的博弈之间周而复始，因此投资者没有必要对市场情况过于大悲大喜，大起大落，更不要被带节奏，被销售忽悠成为盲目炒房者。
另外，政治因素不可避免的影响房价。明年，澳洲将迎来下届大选。在大选之前，为赢得首次购房者的支持，很有可能房价继续下跌，这与几位经济学家的预测相吻合。但是大选之后，房市会逐渐回暖吗？
由于悉尼、墨尔本的房价已经在高点，基数过大的房价导致上升空间过小，因此这些地区的房价依旧可能维持现状，甚至继续下跌。
END
据CoreLogic RP Data数据统计显示，截至12月22日，在过去的一年时间里悉尼房屋价格下跌了8.61%，墨尔本房价下跌了6.61%，西澳首府珀斯下跌4.53%；其余城市均录得增长，布里斯班（包含黄金海岸）上涨0.03%，阿德莱德上涨1.23%，澳洲5大首府城市负增长，-6.17%。
对于房价走势，经济学家普遍认为明年会继续下跌，尤其是悉尼和墨尔本。笔者认为，下跌趋势将一直持续至明年大选结束，之后房市有可能部分回暖，但是悉尼、墨尔本地区仍然可能下跌，投资者可以多关注澳洲其他地区。
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