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关于全球资产配置，对于大多数人来说，已经不再是一个陌生的词汇了，通俗的讲就是在全球范围内，购买并持有各种资产。“鸡蛋不要装在一个篮子里”，这一古老的智慧也适用于当前资本的全球配置。数据显示，资产配置决定财富管理的成败，财富管理90%的绩效是由资产配置决定的。由于国内过高的物业价格，中国房地产的租金回报显得有些微不足道，在这种环境下，热爱房产的中国人纷纷把目光投向了海外市场。

试想当你在海外有套现房，平时可用以度假休闲，关键时刻还可以作为安身之处，至少可以随时给家人一个安心的避风港。而如果长期不住或偶尔住一阵子，也可以考虑长短租，即使宅家不出也能拥有租金收入。以前最常见的海外置业客户有移民海外的、读书留学的、追求高投资回报率的，甚至有钱任性纯作为度假屋的……而这次的事件，却让我们发现了一个过往鲜少被提及的重要价值——未雨绸缪防范于未然。

对于房地产投资而言，主要分为两种逻辑：

第一种就是追求房产本身价值的上涨，获得投资收益。现在购置海外房产，就像当时香港和台湾的投资客跑到大陆来投资房产一样，因为他们看到了房地产的轮动性，赚的盆满钵满。目前欧洲、亚洲等地就是处于这样的启动时间。

第二种逻辑就是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外很多城市核心区域的住宅房产租金收益普遍高于国内。

如果能持有房产超过十年以上，那么它的收益率将会变得非常可观。但租金收益率超高的地区，它的房价往往会保持一个平稳的水平，不会随房价的周期上涨而快速增长，但也不会随着金融危机等问题的出现而导致房价及出租收益率的降低。

所以我们在考虑投资标的的时候，一定要明确自己的投资逻辑是更倾向于房价上涨带来的本金收益，还是更倾向于稳定的现金流回收。

海外房产投资，其实会涉及很多的外在因素，除了房产本身的投资逻辑外，还要考虑汇率，货币发行量，以及投资标的国的政治等因素。当你买入了一个国家房产之后，相当于持有了这个国家的货币，那么它的汇率货币发行量和政治因素会对你的投资收益产生较大的影响。

但投资海外房产，一个巨大的优势就是应对目前CRS政策的实行。海外不动产是不计算在征税范围内的，也能够为客户提供一个合理的控制税款的途径。

把握时机，抓住需求

一般来说，房产价值是由以下三部分因素带来的：

房产本身的价值；
房产带来的盈利能力；
未来增长带来的价值。

通常来讲，房产盈利能力越强，房产价值越高，房产的盈利主要来自于房租，一般我们是通过房屋租售比率来衡量一个房子的盈利能力；租售比值越大，房产的盈利能力越强。

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