解析 | 澳洲房价只涨不跌的秘密到底在哪里？

2016年09月12日 澳洲购房网

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在今年第二季度里，悉尼和墨尔本的房价分别上涨6.8％和3.5％。
从2012年6月起到现在，澳洲房价已经连续四年上涨。 尽管今年澳洲政府和银行合力打压海外投资者者购买澳洲房产，但是在历史最低的利率和澳洲稳定的金融体系的条件下，为何澳洲房产只涨不跌呢？接下来我们就为您详细分析下吧！
澳洲房价只涨不跌的九大原因：
1
建筑成本上升
砖、瓦、水泥、钢筋、人工的成本，这些年来的上涨是有目共睹的。建房最大的一笔成本，土地价格也在一路飞涨。因为受市政规划所限，在城市交通网络范围内，适合建房的土地确实越来越少，工业厂房改造和收购居民土地的成本增加得很快，这就造成房价不得不提升。
2
空置率低
澳洲房子的空置率一直都低于3%，在悉尼，由于有大量海外留学生，更低至1.3%-1.5%。一个房子放租，有三、四十人排队去抢，是常有的事。基本上不用多做广告。这就造成租金回报好，投资买房找人供比较容易。
3
房贷利率低
虽然澳洲的银行贷款利率远比英、美、中国为高，但是，5%左右的房贷利率，也是接近历史最低水平了，在澳洲贷款还可以只还息，不还本的，这让投资买房的还款压力停留在一个很低的水平。
4
住房数目的缺口扩大
在过去20年里，澳洲平均每年开建155,500套住房，而据澳洲住房产业协会HIA的保守估计，每年要18万套住房才能满足需求，也就是说，我们其实已经累积了一个很大的缺口，要把它填平了，才能供需平衡。
5
移民和人口的增长
国家住房供应理事会（NationalHousing Supply Council）说，到2031年，住房需求量将比供应量高出66.3万套。为什么缺那么多，又为什么是2031年呢？原来，二次大战后，澳洲人口增长的高峰“婴儿潮”是1946年开始到1964年的，假定这些人平均寿命为85岁，要到2031年，这些人才逐渐逝去，而要有足够税收来照顾老年人，除了不断鼓励生育，还要引进大量的移民，这又造成了房屋供应的巨大压力。
6
充实的资金
从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。到2014年底，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。
7
澳币汇率相对较低
以人民币兑换为例，相比于高峰时期的6.8:1，现在的4.9:1，是一个比较低的汇率，它促使更多海外买家进入本地市场。
8
良好的制度
澳洲房产买卖的制度是非常完善和透明的，它让开发商及银行利益分离，避免了利益集团联合控市，它强制买卖双方聘请律师，成立信托帐户，又要求建筑商完全脱离开发商，强制实行透明的施工招标，不允许投机圈地，不允许开发商交房前动用业主购房款等等，这些良好的措施令投资房产变成一个非常有保障的受资金热捧的投资手段。
9
政策鼓励，与建房审批制度
澳洲是三级政府，联邦政府负责军事、外交、税收和经济策略，州政府负责大型基建和城建总体规划。地方政府则负责环境保护和具体住宅项目的审批。由于既得利益和优先环境的考虑，大部分的澳洲居民都不欢迎房地产开发，每一个报建审批（DA）基本上都会收到周围邻居的反对，而地方政府是由居民一人一票选举产生的，为了反映民意，开发商在通过环评报告和满足各种规划细节时，都会受到重点“照顾”，做一份报建DA往往被拖延一年以上，甚至长达五六年，要由环境法庭来解决。而联邦政府，州政府，为了扩大就业，扩大税收，刺激经济，会不断推出种种激励措施，这就形成了一方刺激需求，一方限制供应的上下不同调局面。
接下来就为大家介绍高收益住宅项目！
VOLAIRE
Luxury City Apartments: A life, elevated
房源项目概述
Volaire项目位于距离墨尔本市中心1.3公里的WestMelbourne区，共十层高，火车站就在项目旁边，有多条公共交通线路直达皇家儿童医院、墨尔本皇家医院及墨尔本大学，步行十分钟可达商业街。
此项目位于市中心步行十五分钟的西北边，和喧闹的市中心2000多家店铺及各类休闲娱乐仅几步之遥，却又很好地隔离了噪音，居住环境安乐宁静。
整座建筑的楼层分布为：三层地下停车场，内含109个车位；地面为商铺、大堂、信箱、行人及停车场入口；一至五层为公寓；第六层由公寓和空中花园组成，设有室外烧烤设施及悠闲休息区；七至九层为公寓。
周边设施
此项目周边设有州立图书馆和维多利亚市场以及Melbourne Central和QV购物中心
当然距离 Emporium商场和Flagstaff公园也很近
附近有墨尔本大学以及 皇家理工大学
就连皇家儿童医院和墨尔本皇家医院都在其附近
此房源五分钟步行可达：
-North Melbourne火车站
-Southern Cross火车总站
附近有三家咖啡厅和一个公园
十分钟步行可达：
-八个便利商店
-六家咖啡厅
-三个酒吧
-两个公园
-两个银行及药店
宽敞户型 豪华装修
所设计的户型开放且宽敞，每一个空间都被精心安排，相互根据生活习
惯及朝向连接，室内设计大方简洁，展现出现代化的绿色公寓设计。
楼盘交房已包含精致装修，只需要购买几件日常家具及家居用品便可拧包入住。建筑及装修
材料均经过建筑设计师精细挑选，颜色搭配美观，保障材料质量。
打造休闲生活商住两用楼
一层的商铺为日常生活带来便利之余，位于第六层的350平方空中花园更是能为您忙碌的生活提供一个休闲场所。
空中花园内设有烧烤设施、餐桌及露天休闲座位，仅供住户使用，刷卡进门。节日亲朋好友相聚时，不妨一边享受优美的景色一边烧烤。
平日经过一天忙碌的工作后，在宽阔的空间散步、看书、晒太阳，领悟生活的愉悦。在这里居住，您可以真正体验到持续被评为世界最宜居城市的墨尔本生活。
千万夜景
墨尔本市中心价值千万的动人夜景，在Volaire
朝南或朝东的户型里面可以随时欣赏，玻璃的外墙设计可以让您足不出户欣赏美丽的日出日落，一览无遗。
项目附近都是低楼层建筑，不用担心被其他建筑遮光或阻碍视线。在许多墨尔本节日，比如新年和国庆节，在市中心周边会有壮观的烟花表演，同样地可以舒适地在家中观赏，让人不禁感叹。
推荐户型
一房一卫


两房一卫/两卫


投资价值分析
在过去1 2 个月里， 此区域的公寓价格上涨了1 2 . 8 7 %。公寓空置率仅1 . 2 %，租金回报率达5 . 5 %，步行生活环境指数获得评分为8 9 分（总分100分），表明此区的生活非常便利，将会吸引越来越多的住户，人口在几年内迅速增长。

吸引投资者的原因 - 优越的位置：
- 门前就是火车站，3分钟到市中心
-10分钟车程到多所著名学所，包括墨
尔本大学和皇家理工学院
-10分钟步行可达咖啡厅一条街
-52.9%此区住户年龄阶段为20至34岁
- 58.8%居民租赁物业居住
- 42.6%居民为学生
- 38.8%居民为白领精英
本区投资分析
West Melbourne物业正处于稳定持续上升阶段，截至2016年房屋均价为$733,000，平均房租$563每周，公寓均价在过去三年内上涨了32%。
根据澳洲最大房地产资讯网站Realestate.com显
示，两房一卫一车位公寓每周租金在$500 - $600
一周不等，一房一卫公寓租金约$300 - $400一周，两房两卫一车位公寓租金约$550 - $680,根据公寓的新旧、建筑设计、户型和位置等因素略
有上下。但可以确定的是，此区的房屋市场现在
还是供少于求，全新公寓在租赁市场上有巨大的优势，投资回报可想而知。
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