【楼市解析】再次爆发！楼市趋势信号再现,澳洲金融圈微信公众号文章

作者：暴哥

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今天（5月15日）国家统计局公布2019年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况。商品房销售额增速和房企到位资金增速再次爆发！

统计数据显示　1—4月份，商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%，降幅比1—3月份收窄0.6个百分点。

而商品房销售额39141亿元，增长8.1%，增速提高2.5个百分点。房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1—3月份提高3个百分点。

这意味着什么？

虽然商品房销售面积同比下降了，但是今年以来的降幅不断在减少，目前已经接近增长的趋势了。

而且从商品房销售额一直处于增长状态，而且增速不断增长。再一次说明今年楼市在不断回暖。

1-4月销售额增速为8.1，已经在接近2018年1-4月的增速水平，说明目前市场的活跃度已经接近去年初了。

观察近一年来全国商品房的销售面积以及销售增速的走势可见，销售额的增速在持续提速，这说明楼市回暖的脚步在加快。

除此之外明显可见全国房地产开发企业本年到位资金增速创下了年内新高，同时开发投资增速再创新高。

1-4月全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%。实际上据21世纪经济报道统计数据显示这也是自2014年11月以后，近五十个月以来的新高。

图片来源：21世纪经济报道

于此，让人不得不联想到，在2014年之后，国内的房价进行了一轮的房价上涨。

竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知。而现在房企再次大肆开发是房企预见未来将启动新一轮房价上涨？

历史到底会不会重演呢？

首先我们看一下为什么房企开发投资增速再创新高？

Wind数据显示房企境内发债2757亿元，同比增长46%；海外发债2150亿元（根据当期汇率换算），同比增长18%。

此外房企境外融资大幅增加，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计753.62亿元。

明显可见，房企开发投资增速再创新高的原因之一是房企的资金量充足。

而房企本身的赚钱模式就是通过不断的拿地、建房、卖房、再拿地、再建房、再卖房......这样一直循环下去。

在这种模式之下，房企只有不断地在模式内循环才能够得到源源不断的利润收益。

我们都知道房企的背后是一个个大大小小的团队和无数组行业相关数据支撑着的，因此房企对于未来房地产走向的嗅觉相当敏锐。

因此房企的开发投资速度加快能证明未来房价不会大跌，因为企业不会加大力度去做亏损的事情。但是也不一定就证明房价要大涨。

在经济学领域当中有两个概念，一个是看得见的手宏观调控，一个是看不见的手市场配置！

实际上，暴哥更相信国内的楼市已经不是自由市场，而是调控下的市场。目前占据主导地位的仍然是看得见的手，也就是宏观调控。

那么现在的楼市调控政策和2014年之后的楼市调控政策又有着什么样的差异？

回看2014年到2018年的楼市调控政策，可见2014年之后，楼市的整体调控政策整体比较宽松，之后逐渐收紧，直到2018年楼市调控政策才全面收紧，达到严调控的高峰。

而现在的楼市调控政策，一城一策明显，而且非常灵活。前段时间房价上涨，楼市销售火爆，于是调控政策就逐渐收拢。

4月10日，合肥发文要求开发商在取得预售证或现房销售备案后10日内一次性公开全部准售房源。

4月12日，国管公积金对二套房实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整至最低六成且最多贷60万。

4月22日，长沙停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，二套房契税提高至4%

5月11日，苏州政府抛出新的楼市调控政策，新房限售3年，二手房限售5年。

对比可以发现以前的调控政策和现在的调控政策区别还是很大的。以前主要以放松刺激为主，而现在以稳房价为主。只要楼市出现上涨的迹象，调控就收紧，反之则放松。

因此从这里可以看出，历史不会重演，类似于2015年的这一波房价上涨行情并不会再次出现。

刚需要不要上车买房？

目前楼市政策以稳房价为主，涨了就收紧，跌了就放松。就这样松松紧紧不断变换。

虽然近期苏州出台比较有力的调控政策：新房限售3年，二手房限售5年。但是因为限购政策没有变化，苏州的限购政策依旧是本市户籍限购3套，非本市户籍限购1套。

因此对于楼市的影响相对比较温和，不会给楼市带来很大的降价压力。而且从今年的各项调控政策来看国家暂时较少出现去年这般严厉的房价打压政策。

这也就意味着部分城市的房价也难以出现大幅度降价。

那么人口前景不错的城市刚需已经可以下手了，建议选择能力范围内的最高级别城市，倾向于一二线城市以及中心城市、省会等城市。

而像鹤岗那样的资源枯竭型小城市，产业前景不光明，人口不够！楼市前景并不好，除非是居住或者读书等必须的需求，否则不建议在这些地方购房。