澳大利亚近几年来已经不断见证了市场对房地产的热爱，同时也见证了为了实现买房梦而不断上涨的家庭负债；监管机构一直在提醒房市过热和贷款过高的危害，并在近期进一步出台了干预措施，而银行房贷利率的上涨在可能限制地产活动的同时，也将对澳洲经济带来伤害。麦格理集团近期一份名为“零和博弈（zero-sum game）”的笔记，描述了澳洲家庭可以接收多少重新定价的抵押贷款，该笔记将更多的重点放在了房贷利率上升对可支配收入以及消费支出的影响。（零和博弈表示所有博弈方的利益之和为零，即一方有所得，其他方必有所失。）麦格理在文中表达出了担忧，指出不知道澳洲是否能够为房地产部门设计出一个合适的“软着陆”，以继续保持澳洲连续25年以上的经济持续增长。麦格理在笔记中还指出了房贷调整所带来的风险程度的变更：据估计，自住业主房贷利率每提高1%，每年的家庭可支配总收入（即全部消费者可支配支出的3%左右）就会被削减110亿澳元。投资者房贷利率每提高1%，每年的可支配总收入将被削减34亿澳元。“ 麦格理的分析师表示，大体上看，澳大利亚人似乎是可以吸收更高利率冲击的，但是仔细检查后会发现并不是这么回事。其中主要有两个原因： 虽然澳联储的现金利率目前为历史最低点1.5%，比10年平均水平4%要低了约60%。但是由于澳洲家庭的高负债率，以及目前银行房贷利率的提高，澳洲家庭的房贷额外缓冲资金其实并不多。贷款机构自2007年以来，基本自己设置的房贷利率就一直高于澳联储现金利率最少200个基点。澳洲平均房贷利率目前也仅仅比10年平均水平（6%）低了25%左右。 目前，约30%的澳洲家庭没有债务、40%的家庭债务相对较少（或者债务仅为年收入的两倍）。这也就意味着，澳洲剩下的30%的家庭，要负担1.5万亿债务中的85%债务。此外，麦格理预估，负债最高的10%的家庭，占有45%的整体债务。分析指出，澳洲负债最高的10%家庭，在利率提升下出现的风险也是最大的。这些家庭面对的利息负担是最重的。麦格理预估偿还利息成本占这些家庭可支配收入总额的40%-60%。这对于澳洲的消费支出，力图重振工资增长和投资的澳洲经济，以及在利率方面已经没有太大施展空间的澳联储来说，都不是一个好消息。此外，最近几个星期的各种监管机构警告，也可能引发澳洲人重新评估相关前景，并得出房贷利率可能继续提高的结论。澳联储一再警告住房市场所带来的金融稳定性风险，同时澳洲审慎监管机构（APRA）最近也采取了进一步措施来遏制风险贷款。前一段时间澳洲四大银行纷纷上调房贷利率，联邦银行在上周五再次上调房贷的相关固定利率。已经有一些迹象表明：消费者的支出正在减弱。例如二月份零售支出的负增长，汽车销售同时也看起来有些薄弱。因此，偿还房贷可能在持续削弱澳洲人的消费能力。
摩根士丹利分析师本月表示，银行监管机构通过限制只付息房贷来为投机性购房活动“降温”的干预措施，可能会直接从家庭消费中剥离数十亿澳元用在房贷上。分析师还指责了银行重新定价房贷，以及使投资者被迫从只付息贷款转向偿还本息贷款。
麦格理分析师还给出了基于收入五等分位数（income quintile）的家庭关于利率变动的敏感性。如下图所示，利率每上升1%，高负债家庭的消费能力就会下降12%-31%。而当这些家庭从只付利率房贷转为本息皆付房贷时，负面影响大大增加，消费能力的下滑幅度从34%-76%不等。从家庭消费层面来讲，银行利率的上涨，有着很大的负面影响。在家庭负债高昂的情况下，房贷利率上涨将削弱家庭可支配收入，从而影响到澳洲的消费支出。但是房市的热潮不遏制也是不行的，麦格理也并未反对利率上调，只是质疑澳洲政府是否能实现房市“软着陆”。不过从澳联储一直保持利率不变的状态中也可以看出，这仍是澳联储纠结的地方。免责声明：本文中的分析，观点或其他资讯均为市场评述，不构成交易建议，仅供参考，投资时请谨慎决策，风险自担。Level 7, 342-348 Flinders St Melbourne VIC 3000 
