2016年6月19日 星期日 天气：中雨

前言

周六生病，实在是没力气开车去看拍卖，再加上外边下着大雨，就给了自己个理由堂而皇之。

可下雨了，球员该上场还是得上场。

周日好了些，雨未停，为了读者们，还是一脚油，补上吧。

悉尼的西部及西南部，一说到Town, 有两个，一个是宾士镇Bankstown，一个是黑风镇Blacktown，如果在没有看地图之前，还搞不清哪个距离市区更近更远，我觉得你投资之路还是路漫漫其修远兮的节奏。

很多国人买房，对于人口组成的要求到了苛刻的境地。

仿佛买房=投资=悉尼北区。

你这叫投资么？买套房子就说买套房子，别用投资给自己带高帽。

你想想那些无论买哪个地区的房子都要市中心的出发点是什么？

用最少的技术含量达到最好的效果，尤其是在对于一个城市了解不够的前提下。（而往往这种方式也还是炮灰）

我并没有说买市中心不好，我只是说它没有技术含量，如果你能买到悉尼歌剧院对面的房子，首先一点，你得先比别人有钱，你没钱，还啥都不懂，说啥还听不进去，要这要那，挑三拣四，这个不喜那个不爱的，那你就观望吧，趴在阳台观望吧。

（一年前，有个胖妹和我同事说：预算50万澳币，要悉尼市中心，2房，最好给我Dual Key。你怎么不上天？）

随着近来Bankstown的区域划分与Canterbury的区域划分合并，相邻的区域将同属一个区政府管辖，比如Bankstown和Punchbowl。

悉尼的西南部，最遭人诟病的就是他的人口组成，大片的穆斯林，女人戴头巾，男人大黑胡，可Bankstown对于西南区的重要性如同Chatswood对下北区的重要性，如同Hurstville对于上南区的重要性等等。

Bankstown的购物中心Bankstown Central虽然不是Westfield管理的，但其规模绝对不逊于悉尼任何一个Westfield。

另外, Bankstown City Plaza那里也很热闹，Greenacre Parade就如同Hurstville的Forest Road一样，很多饭店，非常具有生活感。

包括那家吃货们都知道的悉尼最著名的越南粉之一的AN也在这里。

我在这里看到的最多的人群是中东人，其次是华人，白人非常非常少。你问我愿不愿意住在这里，如果我有阿拉伯背景，我自然愿意住在这里。

这就如同你以为人家白种人，中东人都喜欢华人重镇么？不过就是华人有钱，所以区域内房屋需求更大，所以房子才死贵死贵的罢了。

你一定要知道一个道理。不管任何人种，大家有一点是不变的，那就是大家的50澳币都是黄色的，100澳币都是绿色的，大家信用卡Paypass时也都是逼逼逼。

Bankstown Council管辖下的区域十分多，因此，此次西南区域选择Bankstown作为代表，（地图上能被标黑的区域都是核心区域）进行主要阐述。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

距离悉尼市中心17公里，独立屋中位价90万澳币左右，整个周边区域房屋中位价多数都在80-90万澳币之间。以距离来考量，这个房价很亲民。

Bankstown的房价在其大区域内排名绝对是数一数二的，但其涨幅排名并不是最高，整个Bankstown大区内，房价过去涨幅排名靠前的并不差，如Sefton, Villawood, Birrong等，过去1年独立屋涨幅都在20%以上，如果算进Canterbury大区内的中东区域，Lakemba, Punchbowl也并不逊色，其中Punchbowl的公寓1年涨幅更是惊人，达到25%以上。

因此，我认为，单靠民族来划分投资区域的想法是非常片面的，当现在有些所谓投资人还在为一套已然很不错的物业纠结不已时，我心想，就你那点投资勇气也好意思叫自己投资人，要真给你推荐个黑风镇等作为投资选择，弄不好能把你给弄哭。

公寓市场：

区域内的公寓存在时间不短，说明区域是有历史的。

Bankstown大区内过去1年公寓涨幅最好的区域为Chester Hill, 为30.5%。

过去二手房成交情况：

独立屋市场：

这里过100万的独立屋不是没有，你要知道同样占地800平以上的，在悉尼上北区的Turramurra，150万澳币也不是买不到。

公寓市场：

房子是不是很旧？价格是不是很让人怀念？

投资类物业现金流情况：

租金相对房价而言，我并非觉得不能接受，而是非常能接受，尤其对于独立屋而言。

公寓租金要和当地房价相挂钩。

区域内在售全新公寓的价格，2房在60-70万澳币之间。

大悟看房

周六未参加拍卖，所以在网上找了一个区域内在售最贵的双拼别墅作为参考。

4房3卫2车位，占地未知，但是可以清晰地看出是翻新物业。

目前售价93万澳币。

我们来看下这个Site的历史。

历史查看

2012年3月，这套当时2房2卫2车位的独立屋，以64万5澳币出售。

再上一次的出售时间为1986年，当时的价格为9万澳币。

大悟总结

其实，很多人在澳房大全后台问我的区域多是一些大家耳熟能详的区域，我在创作时，有时也会反思，究竟什么才叫房产投资？为什么多数买家要的东西都是如此的雷同。

是否房产销售和房产投资是一码事？如果不是一码事，那么如Wiley Park，Avalon Beach等完全不同风格的物业为什么不能投？

人口组成有问题？距离主城区太远？

我总说，房子没有好与坏，只有适合与否，可是适合大家的都是如此的雷同。

当我一个人走在Bankstown Central里时，看着一枚枚裹着头巾的穆斯林女人，翻着大长睫毛的穆斯林孩子，以及带着大胡子的穆斯林男人时，我看人一家家的也挺温馨，男人和女人说话也是和颜悦色的。

也许，是天生胆小怕事的东亚人尤其中国人，对其他民族不了解，甚至不想了解，才导致的这种偏见。

本期看房日记就是这样。