尽管最近贷款利率上升、政策收紧，2017年3月澳大利亚房价继续上涨。

据数据显示，悉尼和墨尔本这两个首府城市的房价正在以本轮上涨周期中最快速度上涨。

悉尼住宅价值的年增长率竟然在3月底达到了19%，而墨尔本接近16%，均高于当前增长阶段之前的周期性高峰。

另一方面，受澳洲审慎监管局（APRA）10%的贷款增速限制，银行不得不收紧投资型贷款。受此影响，2016年新增贷款额与上一年持平为3840亿澳元。这也是自2012年以来结算量首次未能超过上一年度。

半数受访机构认为今年的结算量会低于2016年。此外，10家受访机构中有6家认为房价较2015-16年度相比要低但是仍会持续增长。2家受访机构认为房价增速会高于2015-16年度增速，还有2家则认为房价增速会与上一年度持平。

没有一家机构认为悉尼或墨尔本房价会出现下跌或者全国会出现大幅度的下行趋势。

一

悉尼人口突破500万，人口增长推升房价

据澳洲统计局最新数据：悉尼的人口在16年内增加了一百万人，现已突破500万大关。

从1971年到2000年，悉尼用不到30年的时间，将人口从300万扩大到400万，但如今只用了一半的时间就突破了下一个百万。

根据澳大利亚统计局（ABS）周四公布的人口数据显示，截至2016年6月底，包括蓝山（Blue Mountain）和中央海岸（Central Coast）地区在内的大悉尼地区人口已达5,005,400人，较上年增长近83,000人。

2015-16年，悉尼吸收了整个新州人口增长的78％，而全国人口增长量最多的10个议会辖区都位于大悉尼地区。

悉尼西南部的Cobbitty-Leppington地区是新州人口增长率最快的地区，上一年度增加了3,338人，增长率达27%。

悉尼南南部的Cobbitty-Leppington地区人口增加了2,358人，Mascot-Eastlakes也增加了近2,000人。

悉尼上个财政年度的人口增长率达1.7％，而新南威尔士州其他地区的人口增长率仅为0.8%。

悉尼是澳大利亚第一个达到500万人口里程碑的城市，墨尔本也正在迎头赶上。

在上个财政年度中，墨尔本是全国首府城市中人口增长最多的，增加看近10.8万人，总人口达到464万。根据目前的趋势，墨尔本将在21世纪50年代中期超过悉尼，成为澳大利亚的最大城市。届时，两个城市总计将有800多万人居住。

在澳洲十大年人口增长最大的地区中，有5个在墨尔本，3个在珀斯，2个在悉尼。

人口数据显示，矿业衰退对人口下滑的影响显著，全国人数下降最多的10个地区中有8个地区位于矿区。

人口下降最大的地区是昆士兰州的Mount Isa（-510人）和西澳的 Leinster-Leonora（-330人）。

今年是德勤第12年发布此类调研报告。德勤总监迈克·托马斯（Michael Thomas）表示，自2005年受移民潮和婴儿潮的影响，澳大利亚每年人口增速从22万上升至36万。

与此同时，配套的房屋建设却增长缓慢。托马斯说“住房需求缺口一直在不断上升，直到2013年（新开盘房屋17万套）才开始慢慢进行补缺的工作。因此，房价上升并不奇怪。”

住房供应未出现大幅增加的前提下，持续攀升的人口增长需求势必会为房价提供支撑。澳大利亚每年的人口增速或将保持在30万人以上。这表明未来对新增住房的基本需求依旧高企。

二

澳大利亚房贷拖欠率显著上升

另一方面，澳大利亚房贷拖欠率显著上升。尽管很多家庭因圣诞假期支出财务状况受到影响，但是扣除季节因素后，房贷拖欠率还是明显超出了正常水平。

据悉，澳大利亚所有州的贷款拖欠率均有不同幅度的上升，其中南澳最高，上升了28个基点至1.81%。其次是西澳上升了23个基点至2.33%。

澳大利亚人口最大的两个州——新南威尔士州和维多利亚州的房贷拖欠率则低于平均水平，分别为1.03%和1.18%。

其中，西澳的房屋贷款拖欠率较上年上升60个基点，推高了全澳的拖欠率。

据《澳洲金融评论报》报导，标普认为西澳的高失业率、较低的工资增幅和房价下跌给西澳的房贷市场带来了更多压力，房贷拖欠率上升就是一个明证。

标普报告显示，在全澳10个拖欠房贷最严重的地区当中，西澳和昆州总共占了8个。

房贷拖欠率最高的区域有：

• Ballaroo，昆州，6.23%

• Alexandria，昆州，5.42%

• Butler，西澳，5.12%

• Armstrong Beach，昆州，5.07%

• Whyalla Norrie，南澳，4.91%

• Jimboomba，昆州，4.71%

• Bucasia，昆州，4%

• Kurunjang，维州，3.99%

• Bayswater，西澳，3.99%

• Alexandra，昆州，3.98%

三

当大城市沦为“不平等催生地”

由前文中我们可以提炼出几个关键点：

这说明了什么呢？大城市的房产市场持续繁荣，对于投资来说相对安全？大城市人口持续增长，并且速度加快？还是大城市的经济稳定，民众薪资优厚，财富规划合理？

其实以上这些都说明：大城市的一系列优势已经催生了澳大利亚社会的不平等。非首府城市地区的民众越来越感受到了自己的劣势。

四

城市规模与收入关系

大城市，尤其是全球城市往往是财富和收入的重要来源。尽管如此，但是财富和收入的累积并未消除不平等的问题。

近期研究重点关注城市规模与财富收入之间的关系。

大城市对整体经济的贡献是显而易见的。很多国家最重要的经济增长引擎往往来自1-2个主要城市。例如美国的纽约、英国的伦敦、澳大利亚的悉尼和墨尔本。

大城市往往汇聚了主要的增长和财富来源。按理说，这些城市的平均生活质量也会相对较高。但是，居民财富分配不均却是值得关注的问题。

在很多人看来，城市仿佛是人类发明用于产生财富不平等的一架架机器。那么城市规模与收入分配是否存在某种关系呢？

在对澳大利亚各大城市的调研（通过采用2011年普查中101座主要城市的收入分布数据）中发现，城市规模与收入分配之间的确存在超线性关系。也就是说，随着城市人口的增加，总收入增速的确要高出人口增速。

同时，在对不同收入阶层的家庭比例进行分析后发现：澳大利亚城市的发展带动了收入的增长，但是大部分财富却主要集中在高收入阶层。

澳大利亚统计局（ABS）根据人均收入水平从最低收入到最高收入共划分有十个收入阶层，并罗列出了每个阶层的人数占比。

这个趋势值得每个公民引起注意。如果是总收入增速和高薪阶层的收入增速，而不是较低收入阶层的收入增速快于城市发展速度，那么城市发展所带来的大部分财富将集中在少数富人手中。

五

如何解决城市发展不平等问题

首先问一个问题，为什么财富总集中在大城市？

这个问题的答案并不奇怪。大城市往往吸引了大量的经济活动，尤其是金融服务活动。后者往往可以产生大量的财富和收入。但是，很多西方经济体中存在的不平等问题近些年在澳洲也日趋显著。

尽管我们的研究主要是基于一系列数据，但是这些数据有助于我们找到城市间不平等问题的来源和主要地理分布。同时有助于我们采取相应的政策，解决城市发展过程中收入分配不均问题。

相关企业聚集所带来的聚合效应和溢出效应非常显著。尤其是金融和企业服务业，“知识密集”企业，情况更是如此。但是，这些效应所带来的效益往往高度集中。2014年进行的全球聚合调研指出：“聚合经济并未辐射太多的领域和地域。”

这也一直是几十年来的战略规划目标，然而也就是到现在，以悉尼为例才开始进行经济地域的“再平衡”。目前，悉尼西部将兴建第二机场。

机场毗邻地有可能刺激其他经济活动投资。现在，随着人口自身的需求增长，悉尼内“第二城市”——Parramatta 的崛起，悉尼“多中心城市”的发展战略将日趋显著。

此外，以现有中心城市为依托，围绕机场发展“第三城市”将显著改善悉尼就业分布、就业机会和就业类型。

如果想要解决城市发展不平等问题，房市无疑是一个很好的切入点。

随着城市房价日趋攀升，较低和中等收入家庭住房成本在家庭收入中的占比与日俱增。城市中留给他们的住处也越来越少。尤其是随着大量财富逐步集中在超级富豪手中，这种情况也就愈发严峻。

住房成本高企意味着中低收入家庭用于自身和小孩投资，以改善就业前景（“人力资本投资”）的余钱也就越来越少。这部分群体小孩所接受的教育产出往往质量不高。同时，由于交通成本上升，他们所能获得的潜在就业机会也日趋减少。

这也是为什么多中心城市发展战略如此重要的原因所在。

为了减少城市间发展不平等现象，解决住房可负担性问题同样至关重要。在悉尼区的新发展规划中，相关都市划分提议，尽管不够激进，但是不失之为一个很好的开始。

至于这些举措是否足以遏制收入不平等的发展趋势，让收入增长与城市规模呈“非线性”关系，仍有待观察。

最后，城市规模分配的问题依然存在。我们不能仅全力以赴关注大城市的发展；我们同样需要关注偏远地区和小城市的发展。当然，就目前环境而言，这无疑是一项长期的艰巨任务

总之，城市的发展孕育了社会和文化发展机会，将大量形形色色的人联系在了一起。发展固然是好，但是只有在大家共享发展的情况下才称得上真正的好。

为此，与其将所有活动集中在某个单一的城市中心，不如把活动分散至多个中心，打造复合中心城市（也称“多中心城市”）。

本文作者：Cynthia高晨曦、Anna阳映红，

本文资料来源：澳洲金融评论报，澳洲人报，悉尼先驱晨报