前言

很多人都说，在澳洲，只要你多一点点努力，买房不会是难事！

这不，澳洲权威房产研究机构Corelogic出台的最新房价显示，今年6月份，澳洲房价已经连续九个月下跌了。

是的，房价虽然跌了！但是，理想有多丰满，现实就有多残酷。

房产研究机构Domain的数据告诉你，就算你想买一套入门级的“筒子楼”，在悉尼你还是得省吃省喝12年。CoreLogic的数据则告诉你，尽管房价降了，但是还是比五年前贵了32.4%。注意！这32.4%指的是全澳范围的整体水平，悉尼和墨尔本两地的房价涨幅可以说翻一倍都不过分。

即便是这样，无论是澳洲本地人，还是身在澳洲的华人，对房子都有一种独有的执念。其中，既有文化的因素，也有环境的因素。对于首次置业者而言，或许这份报告或许可以有助于您的买房规划。对于投资者而言，这份报告或许可以帮助你识别目前的价值洼地和雷区。

一

澳洲房价跌跌不休

澳洲权威房产研究机构Corelogic发布的最新房价指数显示，今年6月份，澳洲房价指数环比下降0.2%，同比则下降0.8%，连续第9个月录得下滑，较2017年9月的高点已经累计下跌了1.3%。

Corelogic研究部主管Tim Lawless说道：“尽管澳洲房价连续数月下跌，但是较五年前相比仍有高达32.4%的涨幅。这一数据表明投资早的业主仍持有盈利；而近期入场的投资者则已开始遭受损失。”

信贷收紧和投资活动减少是导致房价表现疲软的主要原因。更为糟糕的是，短期来看，上述两大制约房价上涨的因素在2018年下半年未见丝毫好转的迹象。

霍巴特依旧是房价表现最好的首府城市。截至今年6月的三个月内，霍巴特房价上涨了2.3%。同期房价录得上涨的首府城市还包括：阿德莱德（涨0.9%）、布里斯班（涨0.3%）、堪培拉（涨0.2%）。

同期，澳大利亚非首府地区整体房价则上涨了0.6%，除昆州非首府地区（跌0.2%）和西澳非首府地区（跌0.1%）录得微幅下跌外，其他非首府地区均录得上涨。其中维州非首府地区涨幅最大（涨1.8%）、其次是塔州非首府地区（涨1.7%）。

就住房高低档市场而言，截至2018年6月的三个月内，高档住房房价下跌了1.5%而低价区房价则没有什么变化，表现明显更为抗跌。截至今年6月的一年内，澳洲房价最高的地区房价累积跌幅已达3.6 %。与此相反，低价地区的房价同期则上涨了1.4%。

全澳范围内，高价区以悉尼和墨尔本为代表。以悉尼为例，房价最贵地区较峰值时期已经下跌了7.3%。

墨尔本也是如此，房价最贵地区较峰值时期已经下跌了2.5 %。

相比之下，两地“低价区”房价则没有什么变化，表现明显更为抗跌。相比高价区房产，悉尼和墨尔本两地“低价区”房价更为抗跌可能和首次置业者比例大幅上升有关。

二

如何寻找价值洼地？

凡买房者，无不希望买的时候便宜，买上之后猛涨，但在目前的楼市当中，这明显已经不是“普遍性机会”。那么，如何才能在当前跌跌不休的市场中，发现、寻找真正有增值潜力的好机会——也即“价值洼地”呢？

CoreLogic提供的数据显示，房价最具可负担性的地区增长势头丝毫不减。在2017/18财年首府城市房价涨幅最大的4级统计区（SA4）中，近一半均位于墨尔本外环地区。

这些地区的房价之所以表现出和市区截然不同的趋势，主要推动因素有两点，即房价相对优势和首次置业者活动增加。值得一提的是，尽管莫宁顿半岛在过去一年录得了墨尔本的最高涨幅，但是目前的中位房价水平仍较墨尔本市区的中位房价要便宜17%。

相比之下，悉尼多个地区房价跌幅明显。2017/18财年，房价跌幅最大的10个4级统计区中，悉尼就占了九席。

就非首府地区而言，2017/18财年房价涨幅排名前十的4级统计区（SA4）中，新州占据了五席。维州的吉朗（Geelong）以11%的涨幅位居首位，同时也是唯一一个录得两位数上涨的非首府地区。

CoreLogic研究部负责人Lawless表示：“吉朗等地的房价上涨主要受益于大量人口从房价高且密度高城市流出的影响。”

如图所示，一些生活方式理想的地区需求表现持续强劲。这些地区主要表现为度假屋市场火爆和婴儿潮一代退休人士需求激增。但是靠近悉尼一代的海滨住房市场增速则出现明显放缓。

三

洼地找到了，努力几年才能买房？

即便洼地找到了，人们依旧要花大把时间存钱买房。

Domain最新报告显示，在悉尼，一对年轻夫妇如果希望在房价最便宜的地区购置人生第一套房产，省吃俭用的话，平均需要6年多的时间攒钱。而一个单身人士则需要花上2倍的时间做储蓄，约13年才能在悉尼有一个自己的家。

悉尼作为澳洲房价最高的城市，这里的首次置业者比墨尔本的首套房买家要多花8个月时间攒钱，约是霍巴特和达尔文买家的2倍多时间。

Domain首次置业者报告发现，在悉尼，购买一套入门级价格的公寓（约59.3万澳元），一对年轻夫妇平均需花5年零9个月的时间才能存够首付，与去年相比没有变化。但购买一套独立屋，存首付的时间则相应延长。

Domain数据分析专家Nicola Powell说：“事实上，对于悉尼首次购房者来说，情况还是有所改善的，眼下，房地产需求降低，他们有更多的时间进行挑选，房屋存量也达到5年来最高水平，投资拍卖竞争现象也大大减少，这些都利好首次置业者。

不过，Nicola Powell也指出，虽然澳洲房价跌势已经确立，但一些入门级房屋价格仍在增长。

那些希望距离 CBD 60公里范围内买房的夫妇，比如在Penrith购买公寓，所需积攒首付时间是最短的，平均为3年零8个月。Fairfield和Liverpool的房价会稍高一些，一对夫妇平均积攒首付时间也不会超过4年。

希望在Campbelltown购买独立屋的年轻夫妇，平均需要5年零6个月才能攒够首付，其次是Penrith和Blacktown。

但是，如果想在Mosman购买一套入门级房价的独立屋，需要耗时23年才能攒够首付。

越过大悉尼（Greater Sydney），如果想在中央海岸Wyong购买公寓房，一对年轻夫妇平均需要3年零8个月攒够首付。

购房网站irst Home Buyer Australia的联合创始人Taj Singh认为，对于单身购房者来说，想要在悉尼买房就更难了。如果一对夫妇攒首付的时间为6年，那么一个单身人士则需要花双倍的时间（12年）。

四

在澳洲，还有些人买不起房，只能租房！

在澳洲，还有人即使攒钱也买不起房，只能租房。我们再来看一下目前的住房租赁市场的收益率。

尽管租金增长缓慢，但是绝大部分首府城市的租金增长率要明显优于房价涨幅，进而推动租金收益率面临上行压力。这一趋势和过去几年明显不同。

悉尼和墨尔本仍是澳大利亚租金收益率垫底的两个城市，这和两个城市过去房价涨幅持续超过租金涨幅密切相关。去年11月份，墨尔本租金收益率曾创历史新低，为2.88%。

相比之下，今年6月份，墨尔本的租金收益率略有回升，达到3.0%，为自2017年4月份以来的最好水平。

同样，悉尼的租金收益率在去年8月创下3.04%的低点后出现缓慢回升，达到今年6月份的3.21%。

目前影响住房市场的最主要因素表现为信贷收紧。Corelogic研究主管Lawless说道：“目前，信贷收紧可以说影响的不仅是悉尼和墨尔本两大主要城市。与此相反，信贷收紧的影响是更为广泛的。”

短期而言，住房市场反弹的几率不大。原因有很多。一方面，在各大银行迫于融资压力的背景下先后宣布上调贷款利率，AMP银行上调浮动利率只付息贷款0.4%；Auswide银行分别上调投资型贷款利率和自住型贷款利率0.13%和0.05%；IMB银行上调贷款利率0.08%；Suncorp上调浮动贷款利率0.12%。另一方面，在收入停滞不前的情况下，澳洲家庭水电、交通等必需品支出持续上涨。

尽管房价出现下跌，但是“断崖式下跌”的几率几乎没有。同样，原因有很多。一方面，移民持续增加推动澳大利亚人口强劲增长，对住房市场需求构成支撑。另一方面，房价下跌可使得住房可负担性出现改善，进而推动市场交易活动。

最后，价值“洼地”效应开始显现。如前文所述，一些房价具有相对优势、且人口持续流入的地区开始成为弱市中受投资者追捧的地区，补涨效应非常明显。

参考资料：Domain、CoreLogic