前

言

据公开上市的贷款选择经纪机构（Mortgage Choice）的一项最新调查，有房者与无房者之间的差距正在迅速扩大。数据显示，超过60%的澳洲人认为，只有富人才能实现成为房主的这一澳洲大梦。63.2％的澳洲人认为只有那些有很多钱的人才有希望实现买房这一澳洲大梦想。

澳洲统计局的数据显示，澳洲自住房拥有比率从2006年的68.9％降至2011年的67％。全国自住房拥有率在1966年至2011年期间的平均水平为69.2％，1966年时达到历史最高水平71.4％，而2011年创下历史新低67％。

购买房产的澳洲大梦如今仍然存在，但其含义正在变的多样化。

比如，拥有房产的梦想过去被视为占地四分之一英亩的独立房。但是今天，这个梦想已经演变成包括不同类型的住房，及公寓房。

2011年，全澳共批准了5.2万套公寓房的建设。到2016年，公寓房修建批准的数量已经跃升到10万以上。这一跃升是明确的证据，表明公寓房在澳洲人中成为普遍的房产选择。

有些买家为他们的生活方式选择购买公寓房，而更多的人则认为这是低成本进入房产市场的机会。

无论是出于个人住房偏好、生活便利还是其他原因，越来越多的澳大利亚人选择公寓作为居所。澳大利亚2016年人口与住房普查结果表明，在人口普查当夜，10%（2,348,434人）的澳大利亚人口居住在公寓房中。目前，公寓房住户与独栋屋住户的比例为1:5，而在1991年这一比例为1:7。公寓生活所代表的是一种普遍的城市发展现象，其中以主要首府城市表现尤为突出。

澳大利亚公寓时代已经到来（统计报告）

公寓入住量

据2016年人口普查统计结果，过去25年来，澳大利亚公寓（含平房和单元房，不含联排别墅）入住量增长78%，为1,214,372套。

尽管普查结果表明过去5年公寓入住量的增速有所放缓，但是实际上自1991年来公寓房数量一直呈稳定增长态势。 值得一提的是，1991年至1996年期间，公寓入住量增长20%，在2001年至2006年间则增加了近17％。

对比独栋屋入住率

过去25年来，随着公寓房入住率的不断增长，独栋屋的入住率也在持续增长（从1991年的4,533,595套增长至2016年的6,343,419）。两者对比的话，公寓房与独栋屋入住率为1:5， 而在1991年这一比例则为1:7。

高层公寓

公寓房往往和高层建筑联系在一起。人口普查结果表明， 4层及4层以上公寓的普及率持续上升。在1996年，仅有1/5的入住公寓房属于这种高层建筑。但是到2016年，高层公寓的入住率翻了一番，占所有公寓房的38%，为463,557套。

公寓房一般在何处？

州和领地

2016年入住的1,214,372套公寓房中，近半数（47%）位于新南威尔士州，随后依次是维州（23%）和昆州（17%）。就公寓相对私有住房总量的比例而言，新州所占比例最高，为21%。北领地这一比例也不低，为17%。

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首府城市

公寓以首府城市地区较为多见。以下3大首府城市的公寓房就占到了各自所在州公寓房总量的90%以上，即墨尔本（94%）、珀斯（92%）、和阿德莱德（91%）。昆州的公寓房分布相对较均衡，首府城市布里斯班的公寓房所占比例仅为昆州总量的52%。

公寓入住人群

2016年普查夜，10%的澳大利亚总人口在公寓房中度过，约为2,348,434人。其中，128,520名访客居住在公寓房中，40.3％来自海外，其他则来自澳大利亚其他地区。

2016年普查夜，新州超过半数的人口（51%）在公寓房中度过，远远超出维州的22%。

其中，新州入住公寓的访客人数也是全澳最多的，约占全国入住公寓访客总人数的51%。

访客计算在内的话，普查夜平均公寓入住人数为1.9人。相比之下，独栋屋的这一数据为2.8人。

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年龄与性别，公寓入住人群

澳大利亚所有公寓常住居民（不含访客）中29%年龄介于25-34岁之间，另有11%年龄介于0-14岁的儿童，较10年前记录的10%略有上升。

公寓常住人口中男性和女性的年龄中位数均为33岁，较澳大利亚男性和女性年龄中位数（分别为37岁和38岁）要小。

据2016年人口普查结果统计，公寓常住人口男性和女性的比例分别为51% VS 49%。但是，就公寓常住人口女性和男性年龄而言，女性年龄较男性年龄要大。这一点可能与女性预期寿命长、不同生活方式和住宿偏好有关。

对比私有住宅总人口

2016年，25-34岁年龄阶段的所有人群（私有住宅人口）中超过1/5（21%）的人居住在公寓房中。35-44岁年龄阶段和年满85岁的人群中近1/8（12%）居住在公寓房中。

此外，公寓房年轻群体也相当庞大。11%的年轻人（15-24岁）居住在公寓房中。同样，0-4岁小孩中9%居住在公寓房中。

公寓常住人口的地域分布

2016年，澳大利亚公寓常住人口（不含访客）85%生活在首府城市，其中以东岸地区密度最为集中。下图为按人口密度划分的4级澳大利亚统计区的分布图。

就相对较小的2级统计区（SA2）而言，位于内城区的墨尔本SA2的公寓入住人口最多，为37,916人。其中88%属于公寓常住人口，剩余的12%则为来自海外或澳大利亚其他地区的访客。排在第二位的是距离悉尼CBD地区仅5公里的Waterloo – Beaconsfield， 公寓入住人口为27,541人。这一地区原本属于半工业用地，后经重新规划用作住房开发。排名第3-4位的分别是悉尼-Haymarket-The Rocks、Parramatta – Rosehill和珀斯市。

2016年普查夜，墨尔本公寓入住访客为4,420人，其中69%为来自海外的访客。上文中排名前3的SA2区公寓访客入住量都不及墨尔本这一水平。

然而，并不是所有公寓密集区都集中在首府城市。诸如Surfers Paradise、Mermaid Beach – Broadbeach、Glenelg、Nightcliff 和 Sandy Bay这些地区，公寓密集程度也处于较高水平，但是在这些地区，公寓与海景房紧密联系在一起。

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出生国

2016年，公寓入住人口中超过十分之四（44%）出生在澳大利亚。超过十分之一（11%）的公寓入住人口出生在东北亚（含中国大陆和中国香港地区）、南亚和中亚（含印度9%）。

值得一提的是，2016年普查当夜，仅有6.7%出生在澳大利亚的居民（私有住房人口）居住在公寓房中，从侧面反映出公寓入住人口多样化的特点。相比之下，公寓入住人口17%均出生自海外。

据悉，2016年普查夜，澳大利亚出生自东北亚的人群中超过31%生活在公寓中。此外，公寓入住人群中出生自南亚和中亚（26%）和美洲（24%）的比例也相对较高。

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家庭和住户

2016年公寓入住家庭类型以单户家庭为主，为48%，较2011年的45%有所上升。此外，集体住户比例也从2011年的8.7％上升到2016年的9.6％。

公寓住户中有小孩的家庭也不在少数。2016年人口普查结果表明，带小孩家庭（单亲或双亲家庭）在澳大利亚公寓总住户中的占比约为44%。

同期，居住在公寓中的单身人士比例出现下降，从2011年的46％下降到2016年的42％。

公寓所有权类型

2016年人口普查结果表明，澳大利亚公寓的住户所有权情况分别为：全权所有（13%）、按揭贷款（15％）、租用（59%）。与此相反，在独栋屋住户中，所有权分别情况为：全权所有（34％）、按揭贷款（38％）、租用（21％）。

就地区而言，昆州和新州的公寓房住户中，全权所有率最高，为14%。 与此相反，澳首府领地的全权所有率第2低（8%），按揭贷款比率最高（19%）。

在澳大利亚所有州/领地，大部分公寓都是租用的。塔斯马尼亚州、北领地和南澳大利亚州的比例最高，其中大约有2/3的公寓都是租用的（分别为66％、64％和63％）。

收入与家庭支出

家庭收入

2016年，公寓住户总收入中位数为每周1,280澳元，远低于独栋屋住户的收入中位数（1,526澳元/周）。

北领地（1,862澳元/周）和澳首府领地（1,669澳元/周）录得最高的公寓住户总收入，相当于塔斯马尼亚（687澳元/周）和南澳大利亚（803澳元/周）中位数的两倍还多。

租金和月供支出

租金因住房位置、面积和状态而异。目前，澳大利亚绝大多数公寓均位于城市中心地区。因此，这一因素也直接影响这公寓住户的租金支付情况。2016年，公寓住户的租金或月供情况可能较独栋屋更贵。

对于公寓住户，2016年周租金中位数为365澳元，高于同期的独栋屋周租金中位数（330澳元）。 2011年的情况也是如此，公寓租金中位数VS独栋屋租金中位数为295澳元VS 280澳元。

2016年，公寓住户每月按揭贷款中位数为1,830澳元，再次高于独栋屋月供中位数1,733澳元。公寓住户租金支出占收入的比例可能不低于30%。租金支出不低于收入30%的公寓住户比例与独栋屋这一比例分别为28% VS 7.3%。前者是后者的4倍还多。相比之下，4.5%的公寓按揭住户月供支出占收入比例不低于30%，而独栋屋的这一比例为8.1%。

住房适用性

住房适用性考虑了房间数与住户人口学特征之间的相关性，如常住居民人数、年龄和性别等。

按照加拿大全国入住标准，可以确定公寓是利用不足（有闲置卧室）还是利用过度（需额外的卧室）。

在2016年，公寓住户与独栋屋住户的利用不足情况为38% VS 29%，利用过度情况为42% VS 13%。

各地详细情况

尽管一些地区存在季节性用工高峰和过渡性学生住房需求，那么在统计这些地区的住房利用情况时可能会存在问题，但是放大至澳大利亚全国范围来看，这个问题可以忽略不计。

2016年普查夜，澳大利亚仅3,711套（或0.3％）公寓房需要额外不少于3个房间。其中绝大部分利用过度的公寓房位于新州（2,596，或70％）。具体而言，SA2地区中，Sydney-Haymarket-The Rocks、Pyrmont-Ultimo、Auburn-North和Strathfield地区需要新增不少于3个房间的公寓房数量分别为408、149、146和109套。

就维州内部而言，墨尔本的公寓利用过度情况比较严重，191套公寓需要新增不少于3间房间才能满足住户的适用性居住需求。

机动车辆

在2016年，近一半（47％）公寓住户名下仅有一辆登记车辆，停放在公寓房下或附近。持有两辆车的生活方式仅适用于16%的公寓住户。相比之下，39%的独栋屋住户持有两辆车辆。

澳大利亚近21％的公寓住户名下无登记车辆。这一点从一定程度上反应了公寓房大都位于市中心、通勤交通便利的特点。就各州而言，维州这一比例最高，为25%。

各地区详细情况

以下SA2 地区的无车公寓住户人数最多：墨尔本（12,357）、悉尼 - Haymarket-The Rocks（5,134）、Carlton （4,960）、Potts Point-Woolloomooloo（4,388）、Waterloo-Beaconsfield（3,721）、 Redfern-Chippendale（3,690）、和南岸（3,018）。

与此相反，持有3辆及以上车辆的公寓住户比例仅为3.1%。这从一定程度上反映了公寓住宅区内停车面积有限的特点。以下SA2地区拥有3辆及以上车辆的公寓住户超过300户：Double Bay-Bellevue Hill (327)、 Surfers Paradise (320) 、Cronulla-Kurnell-Bundeena (313)、Wollongong East (308)、和 Coogee-Clovelly (300)。

早前，一份新的爆炸性报告称，生在悉尼和墨尔本的孩子们以后将难以拥有带后院的住宅，因为越来越多大部分房间空置的住宅都被50岁以上澳人持有。

澳洲人口研究所（Australian Population Research Institute）学者Bob Birrell先生和David McCloskey先生的报告发现，到2022年，悉尼须新增30.9万栋住宅，墨尔本则需35.5万栋。如果以后有孩子的家庭希望和现在的一样拥有后院，那么所需的新住宅中，悉尼的一半和墨尔本的三分之二都将是独立式住宅。

然而，报告发掘出来的人口统计数据显示，在悉尼和墨尔本的中等城区中，50%到60%的独立式住宅都被年龄在50岁或以上的人口持有。

几乎所有住在独立式住宅的澳人都会在其中住到75岁。即便他们选择搬家，通常也会搬去其他独立式住宅，而不是单元房或公寓。

报告表示，随着更多澳人年纪越来越大，悉尼还将有6.5万栋独立式住宅为年长澳人所持有，在墨尔本，这一数据则为7.69万栋。

另外，根据联邦政府的政策，通过大房换小房释放了资金的年长澳人更容易丢了养老金，这使得他们更不愿意搬家了。

年长澳洲人的房子有着各种各样的重要功能：抚养孙辈、莳花弄草、和朋友聚会。几乎没有什么人愿意在75岁以前搬出独立式住宅，即便到那个时候，愿意搬出去的人也很少。他们不会为更年轻的人让路。”

其实，相比独栋别墅，年轻人比较青睐公寓，这主要是因为公寓一般靠近内城区，周围交通便利，配套设施齐全，同时靠近工作所在地，省去很多上下班通勤时间。

但年轻人每天都在变老，也会有自己的孩子，那时候面积小的公寓一定使得居家生活变得不那么舒适。但那时候，他们一定也会发现独栋别墅的价格已经变的越来越不易负担。

也许，“澳大利亚的公寓时代”已经到来，澳人一生能拥有一栋属于自己的、带院子独栋屋的“澳大利亚梦”也早已随之改变。

本文作者：Anna阳映红、Cynthia 高晨曦

本文制图：Chloe

本文参考文献来源：澳洲国家统计局、澳洲人报、悉尼先驱晨报、abc news、澳洲金融评论报