前言

7月份，澳大利亚住房市场继续下滑，年度跌速达到2012年以来的最快。

上个月，澳洲整体房屋价格下降了0.6%，较前一季度下滑0.9%。在过去的12个月内下滑1.6%，创下自2012年8月以来最大年度跌幅。

自去年9月份见顶以来，澳大利亚房地产市场累计下跌1.9%；迄今为止，考虑到整体价格仍比5年前高出31%，因此算是相对温和的下滑。

CoreLogic研究调研主管Tim Lawless表示，住房价格的疲软主要有三个原因：

一

全澳房价变化

从数据上来看，7月份，澳大利亚住房市场继续下滑，年度跌速达到2012年以来的最快。

在过去三个月里，8个首府城市中有5个城市的房价下跌，此发达地区房价走势也出现了负增长，但总体来看，这些市场表现出了更强的抗跌能力。

在截至7月底的过去三个月中，住房价值在次发达地区下降了0.2%，其主要原因是新南威尔士州、昆士兰州和西澳，三个州的次发达地区房价分别下滑了-0.2%、-0.6%以及-3.5%，拖累了其他市场。此外，其余地区的增长速度明显放缓，导致整体结果更加疲软。

各州首府城市，墨尔本领跌，自今年5月以来，季度跌幅超过了悉尼。墨尔本住宅价值在过去三个月下降1.8%，其次是珀斯（-1.5%）和悉尼（-1.1%）。墨尔本的衰退阶段比悉尼晚了5个月，自去年11月房市见顶以来，墨尔本房价已经下滑了2.9%。悉尼房价在12个月前达到顶峰后，已经下跌了5.4%。

对于房价呈上升趋势的城市而言，其资本收益率也是急剧下降。

即便是自2017年1月以来资本收益年增速一直保持在两位数的霍巴特房价也开始出现放缓。在过去一个月内，霍巴特房价保持稳定，全年涨幅11.5%，依然领跑，但事实上11.5%的年增幅已降至2017年2月以来的低点。

二

同市场，不同物业，房价走势也不尽相同

高端市场的下跌幅度更大。Tim Lawless表示，在表面之下每个房地产市场上价值在不同区间的物业变化差异很大。

其余城市的这种差异化相对较小。之所以悉尼和墨尔本存在这样大的差异，是因为一系列因素导致的。其中，最主要的是：

自去年7月在新南威尔士州和维多利亚州推出印花税优惠以来，首次购房者活动的激增明显，推动了市场上可负担性住房的需求。与此同时，受到监管机构和皇家调查委员会的影响，银行方面将目光放到了负债水平与收入比率差距较高的借款人身上，这很大程度上会削弱他们可购买高端物业的资金。

毫无疑问，悉尼和墨尔本市场上房价与家庭收入之间的差距最大。

三

租赁市场

7月份，租赁市场进一步放缓，全澳租金较上月下跌0.2%，较上年同期只高出1.6%。

首府城市中租金最为疲软的是达尔文和悉尼，在过去的12个月里，这两个城市的租金分别下降了2.2%和0.4%。从CoreLogic的数据来看，悉尼的年租金下降0.4%，是十多年来最大降幅。

相比之下，霍巴特租赁市场表现最好，当地周租金比去年上涨了10%，其原因是随着移民不断增加，其出租屋数量严重短缺。

Tim Lawless称：“在全澳范围内，租赁条件普遍受到抑制，租金收益率的复苏很可能会提前结束。”

整体来看，全澳总租金收益率在2017年末达到了3.61%的历史低点；这是房价高速增长，而租金只是小幅上涨导致的结果。

最新的数据显示，当前租金收益率在全澳范围内仅比历史低点高出11个基点，这意味着在可预见的未来，租金收益率很可能会远低于平均水平。

悉尼和墨尔本依然是租金收益率最低的城市，两个城市租金收益率分别为悉尼3.21%，墨尔本3.04%。再加上资本收益的前景黯淡，信贷条件更加严峻，这可能会进一步抑制投资者入市。

政治因素影响

从政治方面来看，最近的补选结果有利于工党，那么考虑到在下一次联邦选举之后，政府对负扣税和资本所得税的改革，或将会再次对投资者产生影响。

尽管工党提议的对负扣税和资本所得税的改革存在争议，但人们普遍认为，这些政策将对投资者情绪和整体房地产市场状况产生进一步抑制作用。

四

2018年剩下的几个月房价会如何变化？

大家关心的毫无疑问是2018年剩下的几个月房价会如何变化？

从信贷的角度来看，澳洲储备银行（RBA）最新的信贷总额显示：自住业主贷款持续强劲增长，在截止6月底的过去12个月内，增幅接近8%。而贷款增长放缓几乎完全是由于投资贷款减少导致的，其年增长率达到1.6%达到了历史地点。

Tim Lawless说：“虽然监管机构已经取消了对投资者贷款增速不能超过10%的限制，但我们并不指望投资贷款数量会出现反弹。银行对投资贷款的利率仍然维持不变，以及只付息的限制，继续令投资者望而却步。“此外，他还表示，租金收益率低、中短期资本收益前景黯淡等市场因素也可能抑制投资需求。

尽管，悉尼和墨尔本的贷款条件收紧，房地产市场走弱，但与其他州相比，新南威尔士州和维多利亚州的投资集中度仍然很高。

此外，住房供应过剩是另一个对市场造成压力的因素。大多数州的公寓建量筑仍远高于平均水平，维多利亚州和南澳大利亚州均处于历史最高水平，新南威尔士州仅略低于历史最高水平。

移民趋势也发生了变化，这或许会对住房需求产生双面的影响。尽管澳洲统计局还未公布最新的移民数量，但明显可以看出越来越多的新南威尔士州居民涌向其他州，而前往维多利亚的州际移民数量似乎也达到了顶峰。

移民人数的减少意味着这些地区住房需求的减少。昆士兰州成为跨境居民流动的主要受益地区，这将有助于支持当地住房需求，尤其是该州东南部区域。

那么当前面临的最主要的问题依然是住房可负担性。尽管悉尼和墨尔本的住宅价格下降，但居民依然难以负担昂贵的房价。