关于疫情对于澳洲房市的影响，每个人都应该知道这4点

原创 2020年03月19日 澳洲财经见闻


共3005字｜预计阅读时长4分钟

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前言

1.降息和财政刺激政策有用，但…

2.买家需要知道什么？

3.卖家需要知道什么？

4.投资者需要知道什么？

结语



前言

“平时一个房子的开放参观日，每小时大概就能带10到20组客户去看房，但上星期却减少到只有2到4组。”

“大家普遍还是害怕受到疫情影响，不敢出来看房了”，悉尼地产公司Leading Capital的联合创始人Leon Sze（施先生）估计，新冠肺炎疫情在澳大利亚的爆发，已对该公司的业务直接造成了约20%的打击。

他分析称，这是因为在疫情的影响下，一些潜在中国买家原本打算在近期前往澳洲考察移民、购置房产，却由于澳洲政府的旅行禁令却不得不取消或搁置了行程。

不过，疫情的爆发其实也间接地促使了一些人做出更迅速、更坚定的买房决定：

“有一些在春节前就到了澳洲的中国买家，由于疫情被困在澳洲没法回去，就当机立断就签了合同，” 他补充，“还有一些当地的买家，也反而坚定了买房的信念，看房也看得非常积极。这些买家大多本身就是自住房刚需，现在对于他们来说也是一个谈价格的好时机。”

施先生表示，虽然由于疫情，该公司在市场推广上投入的费用与线下活动几乎算是“全军覆没”，但其新推出的“云看房”服务已在客户群中收到了比较好的试水反应，而且他对于前景也仍然十分看好：

“汇率已经低到了4.3*（注1）——国内的那些客户虽然暂时来不了澳洲，但其实还在天天问我怎么能把钱汇出去。”

1

降息和财政刺激政策有用，但…


实际上，正如SQM研究机构总裁克里斯托弗（Louis Christopher）在本月初所预言的：

一旦在澳洲开始看到大规模的新冠病毒人际传播，那么房地产市场就会直接陷入停滞。

“在这种情况下，澳洲房地产市场将会出现冻结，因为人们会避免去聚集的地方，这包括去参观房子和拍卖。这将有可能缩短房市繁荣的时间。”

——这是疫情导致交易取消的表面影响因素，而如果从更深层的角度分析，疫情又是究竟如何对澳洲房市产生影响的呢?

其实最显而易见的一点，就是在澳洲疫情升级后不久，澳联储（RBA）就公布了降息至0.5%历史低点的决定。（点击阅读更多：《前所未有！澳联储的最新降息声明中，一共提到了9次这个关键词》）

虽然降息对于澳洲房市无疑有着积极的直接作用（即房价企稳或上升），但我们并不能回避一个事实：

促使这次降息的真正原因，实际上还是在于疫情对澳洲经济带来的全盘影响。

实际上，每个人都应该知道的一点是：

哪怕澳联储下个月很有可能继续降息，澳洲政府也的确公布了财政刺激方案，甚至在未来可能会出台更多的刺激措施，但效果毕竟有限。

这一点相信大家已经或多或少体会到了。

于是我们可以看到的是，澳洲就业市场仍然低迷，经济上受到的短期打击也毋容置疑。

来自新南威尔士大学应用经济学研究中心的Nigel Stapledon（斯塔普顿）表示，虽然对于截至2021年的澳洲经济长期预期将迎来强劲的反弹，但短期内经济无疑会受到打击。这不仅直接体现在某些领域工作的人们将失去工作，也会给整个社会带来更广泛的不确定性，进而在整个经济中产生不确定性。

——这些因素体现在澳洲房市上，则是部分买家可能选择撤出市场，进而导致房价出现一定程度的下跌。

斯塔普顿补充，疫情对于其他类型资产价格的影响，其实也会间接地影响房市：

以最近行情惨烈的股票为例，对于那些在股市中套牢的人们来说，口袋里的钱也实际上已经大大减少了。这也意味着，他们想利用这笔钱进入房市的能力也随之下降。

实际上，根据Domain清空率数据显示，在计划于上周六3月14日在全澳范围内拍卖的1900多套房屋中，其中有69.6%通过拍卖出售，较上一周数据（75.4%）出现下降。

来源：Stephen Mckenzie

与此同时，在澳洲日益增长的疫情担忧，也直接影响到了买家愿意为房子出多少钱：

据统计，澳洲房产拍卖价中位数从两周前的112万澳元降至107万澳元，公寓房的售价中位数则降至72.9万澳元。

上周末，位于悉尼距CBD30公里的Blacktown区，一栋五居室别墅以105.5万澳元出售，也是整条街的交易最高纪录 / 来源：AFR

2

买家需要知道什么？


其实在疫情还没有在澳洲正式爆发之前，前几周的房产交易情况还曾是一片“春暖花开”。

墨尔本和悉尼的清空率超过70%，这令不少首次置业者与升级户型的买家都“回心转意”进入了市场。


——但疫情的升级，也无异于给这些潜在买家打了个大大的问号。

根据悉尼房产中介巴科斯(Cate Bakos)的说法，“大多数买家都在担心如何提高自己的借贷能力”。

而据斯塔普顿分析，新冠疫情正在淘汰掉一部分买家：

这既包括那些正在观望、或由于收入减少而无法负担买房的人，也包括一些虽然有工作，但却对疫情将会如何影响工资与还贷、甚至连是否能保住工作都不敢确定的人。

这也意味着，每个买家需要知道的是：

正是由于许多这样的买家正在被“无情地逐出”澳洲房市，目前澳洲房市整体的疲软中最受益的，其实是那些“拥有稳定工作”的买家。

换言之，如果你最近要买房，而且有着一份类似“铁饭碗”的稳定收入工作，

——那就“烧高香”吧。

3

卖家需要知道什么？


而如果你是个卖家，那么你需要知道的是：

事态很有可能还会变得更糟糕。

位于墨尔本的房产中介公司Morrell and Koren的总裁布鲁姆（Emma Bloom）近日表示，“对于病毒的恐惧已经令很多人取消了交易。有些人很害怕，其余的人不知道做什么。没有人觉得有信心，这个市场充斥着太多的焦虑了。”

布鲁姆管理的房源主要位于墨尔本的Toorak、South Yarra及富裕的东南区。
她表示，一些卖家正在向中介发出“指示”令其接受更接近买家给的报价，而不是坚持更高的报价；与此同时，买家们则纷纷缺席那些已给出预期出价的房屋销售现场。

斯塔普顿表示，虽然在这样的情况下，某些资金灵活的卖家完全可以推延交易，并有可能一定程度减缓澳洲房价下跌，

——但无论出于何种原因，总会有一些人要卖房子。

这也意味着，虽然在澳洲的房产交易量将出现下降，但仍然会有房产进入这个市场。

4

投资者需要知道什么？


“对投资者来说，投资澳洲房市正在变得越来越难，” 斯塔普顿说。

打个比方，悉尼的房市此前已经处于供过于求的状态，而且租房市场也已承受了一些下行压力；虽然降息为投资者带来了一定的好处，但租金的下降其实就基本上与其两者相抵了。

再说疫情。

斯塔普顿指出，投资者必须认识到的一点是，疫情造成的经济疲软将加剧短期内租金下降的压力：

如果房价下跌，投资者当然可以更多地“买买买” (创建或增加现有的房产投资组合)，但租金疲软才是真正的决定性因素——值得注意的是，这个现象已经存在有一段时间了，而且不太可能在短期内消失。

他补充，虽然澳洲每个地区的房市具体情况不尽相同，但这些论点适用于所有的市场。以墨尔本市场为例，虽然该地市场表现一直很强劲、空置率也没有那么高，但疫情毫无疑问会令许多买家增加警惕，同时促使很多卖家推迟出售。

END


“既然说了这么多疫情对于悉尼、墨尔本的房市影响，那么对于澳洲农村地区房市的影响怎么看呢？虽然我知道这部分市场平时是挺稳定的…”

在斯塔普顿发表的报告原文下方，一位读者这样评论。

而在这条评论下，另一位读者，一个头像照片看起来是位须发皆白的澳洲种菜老人是这样回复的：

“是时候去买点烂泥地、种点南瓜了。”

（*注：此为截至采访时的数据，最新澳元对人民币汇率为4.2）

来源：
Nigel Stapledon, How will coronavirus affect property prices?, The Conversation
Nila Sweeney, Fears coronavirus could stymie house price recovery, AFR
Duncan Hughes, ’Some buyers and sellers are pulling out of deals’, AFR
Kate Burke, What the new median house auction price gets you across Australia, AFR


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