悉尼房产投资: 你不得不知的四大真相,澳华财经在线微信公众号文章

悉尼的楼市经过了高速奔跑的两年，已经慢了下来。无论是否搭上了上一轮楼市上涨的快车，都已是无法改变的过去时。本文将揭开悉尼房产投资的四个真相，以拼出一个尽可能完整的图景，帮助投资者（或潜在投资者）更好地理解悉尼房地产市场的发展方向。

真相一：不是泡沫，而是“补涨”

ACB News《澳华财经在线》报道，在梳理现状之前，需要弄清的一个问题是，悉尼房价经历了怎样的历程之后才开启了2013-2015年的火热涨势？如果把时间轴放长来看，最近30年里，澳洲的房价有三次阶段性的变化。

第一阶段是80年代。这期间澳洲房价平均每年上涨10%。听起来是个高得吓人的数字，但由于当时通胀水平高，剔除通胀因素后房价的涨幅仅为年均1.4%。

第二阶段是1995到2005年。在这段时间里，澳洲房价平均每年上涨6%，其中2001至2003年房价平均每年上涨15%。

1990年代，利率比从前降低了一半，低利率刺激了人们的购房需求，推升了房价。同时，对金融部门的管制放松，人们比从前更容易获得房贷。1999年起，澳洲政府引入了鼓励房屋投资行为的负扣税制度。这些因素的共同作用，将澳洲的家庭负债水平推至一个历史高点，至今仍未下降。

第三个阶段就是过去的10年。期间全澳的房价涨幅为年均5%，剔除通胀因素后房价涨幅仅为年均2.5%。然而在2012年以前，悉尼的房价指数比其它主要首府都温和。

澳大利亚部分首府的房价指数图表来源：澳大利亚统计局ABS

从上图中可以看到，2005年至2012年，悉尼的房价指数一直比较平缓，变化幅度比其它主要首府城市小得多。

2011年起，央行启动了一轮货币宽松，基准利率降至2.5%，为50年来的最低点。房贷利率随之从7.8%下降到了5.95%。2012年CPI增长水平较低，这意味着人们的购买力水平有所提升。加上房地产市场供需缺口的扩大，从2013年起，悉尼房价进入了快速增长模式。

从下图可见，2014年到2015年的一年内，悉尼已建房屋的中位价上涨了20万元，涨幅为22.9%。2015年7月，悉尼已建房屋的中位价首次突破100万元。

图表来源：新南威尔士州议会研究报告

结合上两个图表可以看出，2008年金融危机前后，其它首府房价上涨，而悉尼房价走势平淡，甚至有过下行的时期。因此，过去两年悉尼房价的上涨，不是泡沫，而是市场对之前的“亏欠”所做的修复，或者说补涨。这与泡沫的概念是完全不同的。泡沫指的是价格违背真实需求，持续偏离实际价值。那些将悉尼这轮房价的快速上涨比作美国2008年次贷危机的说法，从多个角度考察都不成立。下面会说到，是怎样的需求支撑了悉尼的房价。

真相二：房屋供应长期短缺

ACB News《澳华财经在线》报道，在1980年代末期以前，澳洲的购房需求以自住为主。如上文所说，从1990年代起，房价的快速上涨、税收政策的鼓励以及房贷市场的放开等因素，鼓励了住房投资行为。在1985年，投资者在澳洲购房融资市场中的比例仅占13%，而到了2013年11月这一数字是38.5%。

但从另一方面看，即使投资者相对于自住者的比例有所上升，过去两年来悉尼楼市的需求仍主要来自自住者。

近几年，悉尼改善性住房需求占自住需求的90%以上。在过去的20年里，悉尼的人口增速尤其是海外移民增速全国最高，失业率最低，并且家庭收入增长较快，因此自住购房需求十分强劲。

然而与此相对应的是住房供应的长期短缺。

图表来源：国家房屋供应委员会 (NHSC)