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前
言
在澳洲生活的人，可能常被问到：在澳洲养老是不是政府买单？我也想去澳洲养老，可不可以？
和一个单身的朋友谈起投资，她说该为自己的将来打算了。不禁疑惑，你已经计划的很好了，还要打算什么呢？
在我印象里，这个朋友工作收入稳定，在国内一线城市买了一套住宅，还同时购买基金、股票进行理财，平常吃穿用度也颇为讲究。名校毕业，事业发展顺利，在自己的领域内具有一定的知名度，财务自由，她的一切都是有条不紊，除了依然保持单身，在大众思维里，她是一个很成功的女性。这次她要计划的是退休之后的生活，于是有了开头的两个问题。
其实，现在越来越多的中青年已经在考虑养老的问题了，尤其是70、80后，无论是为父母还是为自己。中国的传统思维里，养老就是靠子女，没有什么可多想的，也没有规划养老的习惯。
随着年龄增长，独生子女一代开始承担“上有四老，下有可能不止一小”的生活压力，工作繁忙，经济负担重。而父母此时也不忍心将养老的重担撒手全扔给这一对夫妇。养儿防老，有时候不是不想养，而是养不起。
有一定经济能力的老人为了分担子女的压力，也为了给自己一个安定的老年生活，开始思考寻求其他的养老方式。而处在窘境中的子女也因此为父母或者提早为自己考虑这个养老的问题。同时，越来越多的丁克家庭、单身主义者，或经济上更宽裕的成功人士也在积极地为退休后的三十年做规划。
澳洲当地人怎样安排自己的养老
一位在澳洲生活超过24年的当地人说，自从开始考虑养老，我做了三件事：
1
将部分收入投资行业退休基金（Industry Super fund）；
2
其余收入以Salary sacrifice的形式转入养老金（Superannuation）账户；
3
寻找合适的养老公寓（Retirement Community），退休之后购买入住。
经济状况很大程度决定了退休之后的生活质量，合理规划资产显然是很重要的。
除了自身积累的收入之外，养老金是退休之后日常开销的主要来源。
收入以Salarysacrifice的形式转入养老金只需要缴付15%的税金，这显然可以节省不少的工资税。
澳洲退休基金种类繁多，行业退休金（Industry Superfund）是其中一种，由多个企业合作推出。
除此之外，还有雇主基金（Employer fund）或基金公司发行的零售基金（Retail fund）。
澳洲基金市场监管严格，投资退休基金是管理积蓄较为可靠的手段。
养老抚恤金（Age Pension）是澳洲政府保证退休老人基本生活水平的福利政策之一。
申领人条件包括：65周岁以上澳洲居民，定居超过十年，名下资产及年收入符合一定要求。
养老抚恤金通常适用于无资产的低收入退休人员，因此多数当地人未将此列入养老规划。
人们对于养老金的管理和投资并不陌生，在此不做赘述。而上面提到的养老公寓，在澳洲是怎样的存在呢？
养老公寓知多少？
每个人老去的过程是唯一不可逆的，养老的选择不像常规购买商品或短期投资可以反复尝试。以下几个问题是在作出决定前，最常浮现在脑中的。
- 澳洲的养老模式有哪些?
- 养老公寓和一般疗养院的差别在哪里？如何选择？
- 养老公寓比起留在家里养老，优点在哪里？
- 入住后，中间想退出怎么办？
- 养老公寓可以作为投资吗？离开养老公寓后，还剩多少钱？
下面，会浅谈澳洲养老公寓的现状，从购买流程到离开后的结算，一一为您解析，希望可以解答上述问题。
1
澳洲养老住宅的模式
澳洲是全球养老产业的发达先行国家，立法完善、市场参与主体众多（主力开发商起步约15年左右）、商业模式成熟、市场化接受程度较高。
澳洲养老住宅主要有养老社区（Retirement community/village）和疗养院（Agecare）两种形式。
疗养院更倾向于身体状况丧失部分自理能力的老人，日常的付费主要是用于购买疗养院的服务和住宿。
养老社区兼具投资价值和享受养老服务，适用于可以自理生活的老年人。
2
适用人群
购买养老社区住宅适用于本地老年人：需满足相应年龄（55 岁），且需经过支付能力调查测试，来判断是否有经济实力支付费用。
根据目前政策，海外人士只能购买新房，且无法在当地购买养老保险。因此，通过购买此类产品来澳洲养老，恐怕是行不通了。
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所享受的产品及服务
养老社区的住宅类型包括独立屋、公寓及酒店式公寓。其中以两房一卫的普通公寓为主，占总住宅70%以上。
相对于聘请Home care在自家养老，选择购买养老公寓集体养老的优势主要在于更丰富的社区生活和完善的配套服务。如：
最值得推崇的还是其安全性和专业医疗服务。身心健康是退休生活最关注的问题，定期的健康检查、全天候的驻场服务以及紧急救援系统为入住者的健康安全提供充分保障。丰富的社区生活给老年生活带来了生机，避免老年人在退休后感受到和社会的脱离以及孤独感，从而产生心理问题。
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养老市场上有哪些品牌可以选择？
澳洲养老市场主要开发商品牌有：Lend Lease, Stockland, Aveo, Retire Australia, RVG, Southern Cross，Ingenia，Uniting Care 等。
这些大品牌开发商，资金链较为完善，信誉更有保证，无论作为养老依托或是变相投资，都相对更有保障。
目前市场上养老社区规模有限，普及率并不高，但是社区养老已经受到很多退休人员的认可。
以全国养老社区的入住率来看，各州入住情况良好，全国平均入住率达92%，而且这些养老社区住宅转手再售很容易，足以见得养老市场的潜力。
未来发展趋势也相当乐观。据调查，各州养老社区平均入住年龄在75岁左右。
其中，75-85岁最多，占40%；其次是85岁以上、65-75岁；65岁以下最少，约占4%。
未来30年，澳洲65岁以上人口将增加370万，占总人口比例由15%增至20%；未来20年，澳洲75岁以上人口预计翻番（增加170万）。
2008年，全澳共有1,756个养老村，住户15万；2014年，全澳共有2,270个养老村，住户18.4万。
未来10年，预计新增需求量60,000套；未来30年，预计新增需求量为160,000套。
未来持续增长的老龄化人口数量，对养老社区的需求不断增大。选择养老社区不仅是选择退休后的生活质量，同时也是不错的投资理财方式。
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如何投资、购置养老住宅？
养老住宅的价格低于同地段商业住宅价格，一般为后者的60%-80%。假如您的资金低于一套商品房的所需价格，此时可以考虑购置养老住宅。如果您是通过卖掉旧的房子，希望住到环境更好的养老社区里，多余的20%-40%的资金可以用来支付在养老社区日常生活开销。
与住宅开发不同，开发商通常持有永久产权，客户购买的是租赁产权（比如10年居住期或终身制，那投资价值从何体现呢？下面我们为您解密、分析从购买、收费至再售的全流程。
1
购买
1
客户支付定金（10%）；
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客户有 3 个月的筹款期（将现有房屋出售或寻求融资）；
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交割。
2
购买后收费情况
1
物业服务费用：水电气、物业维护（2016年全国平均月管理费为$409，中、高端社区高于平均水平），由住户承担；这部分费用基本用于支付服务人员的薪水，以及住户的个人开销，开发商并不会从中赚取利润；
2
住户退出时的装修复原费用：可参考每户 $4000；
3
住户退出时的翻新资本开支：开发商一般收取一定比例服务费；
4
再次销售佣金：一般由住户向开发商支付，佣金比例不等；
5
政府费用（Council Rate）：开发商、住户各自承担各自部分。
3
退出机制
第一步：住户发送申请退出通知；
第二步：开发商内部评估；
评估内容：房屋价格、是否需要维修升级，及维修升级费用等。
第三步：维修升级；
维修一般3-4周完成，一般包括清洁地毯、粉刷墙面等；
升级一般12-13周完成，对房屋改动更大，包括更改厨房、洗手间设计，户型升级等；
维修升级一般由开发商下属物业公司完成，物业公司收取一定比例服务费。
第四步：重新出售；
由于每个养老村都有等待入住的申请者，所以重新出售一般会很快完成；
销售期间，原住户仍缴纳运营管理费用。
第五步：销售完成（双方费用结算）；
收取延期管理费（Deferred Management Fee, DMF）及 部分资本增值数额（根据合同）。
DMF一般为房屋再售价格的30%，这部分费用是开发商盈利的主要部分。同商业住宅一样，养老住宅会随房市变动不断增值，这部分收益由开发商和住户共同享有，也是养老住宅的主要投资价值所在。
为了更方便理解购置养老住宅所涉及的资金交易，我们以悉尼某知名养老社区为案例解析。
下表中列举正常购买退出、提早退出两种情况下的交易所产生的费用。
从案例中可以清晰看出，养老住宅的物业增值以及再售使其不仅具备养老作用同时兼具投资价值。为父母购买养老住宅，定期探望陪伴，不仅可以让父母拥有一个健康安全的养老环境，并能在退出后回笼资金，享有增值带来的部分收益。
中国养老社区
随着中国经济的快速发展，人民生活质 量、健康程度和寿命不断提高，第一代独生子女们的父母逐渐进入老年阶段，养老住宅需求在中国可以说已经进入集中爆发的时期。
2013年中国65岁以上人口占比为9.7%，约 1.32亿人。根据联合国人口署预测，到2050年，老年人口占比将达 到30.8%，约为4.3亿人，80岁以上的老年人将 超过1亿人。
以房地产公司为市场主导的 养老住宅产业在国内具有强劲的发展潜力，因此吸引了来自不同行业的投资者，这其中包括了保险机 构、养老服务机构、实业集团以及其他财务投资者等。
整体来看，由各方重叠创造的养老投资产品包括了养老住宅、设施运营服务、保险和理财产品等等。同时也为个人参与投资养老搭建了平台。
国内的养老住宅主要为两类：常住型和候鸟型。
常住型养老住宅占主体，和澳洲的养老社区类似，兼具养老和投资的功能。住户可根据个人喜好，对辅助生活服务的需求程度进行选择。
而根据不同养老地产的盈利模式，个人的资金情况以及投资需求比例，可以选择不同的付费模式。比如，在投资方面希望降低风险的购买者，可以选择开放商销售+回购的模式。购买后，开发商逐年回购产权，回购资金可以用于养老开销，而老人去世后的本金结余，可以返还给继承人。
全球养老产业市场潜力巨大
基于未来巨大的市场潜力，很多房地产公司逐渐扩大养老住宅的开发，将其作为未来重要的战略发展方向。
无论是澳洲还是中国，地产公司都在不断摸索业务转型和转变收入结构以及增长模式，养老地产可以说是一个重要契机。
当然，养老住宅相对于传统住宅开发，对房地产 企业提出更高的要求——更强的资源整合能力、更稳定的资金链。养老地产是机遇，更是挑战。
END
当然，每个投资者都有一本属于自己的理财经，但基本都保持统一的“三不“法则：不让资金躺在银行，不把鸡蛋放在一个篮子，不断关注形势变化。希望本文能为关注投资，关注养老的朋友提供有用的信息。
声明：本文仅为资讯类信息，不产生任何交易建议
本文信息来源：德勤研究报告
本文作者：Sun WJ
本文制图：Chloe
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