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前 言
四年最大单月涨幅
墨尔本领涨
不同价位住房：高档住房领涨
次区域房价涨跌Top 10
前 言
自今年6月见底反弹以来，澳大利亚住房市场的热度日趋明显。
数据显示，澳大利亚整体住房价格连续四个月录得上涨，并且在今年10月创四年多以来的最大单月房价涨幅。
全球评级机构穆迪（Moody's Analytics）预测，在悉尼和墨尔本两地房价领涨的推动下，全澳整体住房价格在2020年有望上涨5.4％。
据其预计，悉尼房价明年将上涨7.7％，到2021年将进一步上涨7.6％。就墨尔本而言，2020年和2021年的房价涨幅预计分别为7％和7.8％。
另外，联邦政府宣布于2020年正式实施“首次置业者首付款低至5%”的贷款担保计划，每年名额为1万个，为市场需求再次注入信心。
在这样的背景下，房产研究机构CoreLogic发布了最新的10月房价报告。其中就澳洲各地住房市场的月度、滚动季度和年度房价表现进行了更新和阐述。
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四年最大单月涨幅
房产研究机构CoreLogic发布的最新房价指数显示，今年10月份，澳大利亚整体住房价格连续第四个月录得上涨，涨幅为1.2％，创2015年5月以来的最大单月涨幅。
近期的房价上涨是在澳大利亚整体住房价格历时近两年下跌后的上涨。数据显示，在2017年10月至2019年6月期间，澳大利亚住房价格下跌了8.4%。
自2019年6月以来，虽然整体住房价格上涨了2.9％，但是较峰值水平仍下跌了5.7%左右，表明目前的房价水平和三年前相当。
推动住房价格上涨的利好因素有很多，其中包括澳联储（RBA）在10月1日宣布年内第三次降息至历史新低0.75%。另外，人口的强劲增长和就业市场的改善也推动了住房市场的需求。
CoreLogic研究主管Tim Lawless指出，如果按照这种趋势发展，那么到2020年初，澳洲房价将回升至2017年的峰值水平。
他说：“全澳范围内，整体住房价格较峰值水平下跌了5.7%。但是，按照目前1.2%的月度涨幅来看，也只剩下5个月的时间即可达到2017年的峰值水平。”
另外，首次置业者购买特定房产可享有各级政府提供的印花税减免，这在一定程度也刺激了对住房的需求。
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墨尔本领涨
本轮房价反弹表现最为强劲仍然是两大首府城市，即悉尼和墨尔本。其中，墨尔本房价涨幅持续超过悉尼，位居全澳首府城市首位。
数据显示，今年10月份，墨尔本的房价涨幅超过了悉尼，涨幅达到2.3％，创自2009年11月以来的最大单月涨幅。
自2019年5月以来，墨尔本住房价格已经回升了6.0％。相比之下，悉尼的住房价格则回升了5.3％。
根据CoreLogic研究主管Tim Lawless的分析，悉尼和墨尔本两大首府城市房价相对其他地区反弹更为强劲受多重因素的影响。例如，相对其他首府城市，悉尼和墨尔本两地的就业市场表现更好、人口增长也相对更快。
尽管整体住房价格出现回暖，且两大首府城市连续5个月录得上涨，但是其他规模较小的首府城市则表现各异。
截至今年10月的三个月内，布里斯班住房价格上涨了1.1％，为2015年12月以来的最大季度涨幅。阿德莱德房价上涨了0.1％，为2018年12月以来的最大季度涨幅，霍巴特和堪培拉同期房价则分别上涨了1.0％和2.4％，为2019年3月和2017年5月以来的最大季度涨幅。
相比之下，珀斯和达尔文住房市场跌势持续，但是两地下跌动能明显下降。截至今年10月的三个月内，珀斯房价下跌了1.7%，为过去14个月的最低季度跌幅；而达尔文房价在10月出现了罕见的上涨。
自2014年年中以来，这两个城市的房价一直延续下跌走势。其中，达尔文房价累计下跌31％，珀斯的房价下跌22％。截至目前，珀斯房价中位数为所有首府城市中最低，录得451,800澳元。达尔文中位房价则以468,300澳币的水平位居倒数第二位。
鉴于这两个城市的房价相对较低，可负担性较高，当地首次置业者活动比例处于最高水平。
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不同价位住房：高档住房领涨
CoreLogic研究主管Lawless指出，在本轮住房市场复苏中，高档住房领涨。尽管其他价格相对便宜的住房也录得上涨，但是涨幅不如高档住房市场那么显著。
数据显示，截至2019年10月底的三个月中，首府城市高档住房（房价排名最贵25%的住房）价格上涨了5.3％，中档住房（房价排名中间50%的住房）价格上涨了2.6％、而低档住房（房价排名最低25%的住房）则仅增长了0.7％。
据Lawless透露，这种趋势不仅体现在悉尼和墨尔本这些房价本来就相对更贵的市场，同样也体现在其他次区域。
截至2019年10月底的三个月内，悉尼和墨尔本高档住房的房价分别上涨了7.1％和5.9％。
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城郊区域房价涨跌Top 10
截至2019年10月底的一年内，澳大利亚首府城市总计46个城郊区域中有7个录得上涨，表明这些地区的住房市场复苏的脚步更快。其中，墨尔本著名的内东区和内城区住房价格分别上涨了3.1％和2.8％。
其中有些地区曾经是在下跌周期中跌幅最大的地区，表明当地住房市场已经录得实质性的改善。
与之形成鲜明对比的是，在截至2019年10月的三个月中，澳大利亚首府城市总计46个四级统计区中有38个地区的房价录得上涨。
Lawless说道：“在最近三个月的时间里，首都各次区域的房价全面上涨，显示了当前房地产市场复苏的深度。”
相比首府城市，澳洲非首府城市周边区域住房价格整体表现更为健康。
在过去的一年中，在42个区域中，有17个区域的房价出现了上涨。其中，塔州的朗塞斯顿（Launceston）涨幅位居首位，录得4.7％。紧随其后的是昆州的Mackay-Isaac-Whitsunday地区，这一地区住房市场在经历过充分调整后开始迅速复苏。
从短期来看，即截至2019年10月三个月内，表现最佳的依旧是塔州的朗塞斯顿，涨幅为3.1%。
从澳大利亚各区域市场的近期房价走势来看，与悉尼和墨尔本相邻的主要中心地区的房价明显改善，同时，很多沿海生活方式市场的房价也在持续录得上涨。
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租房市场低迷
相比房产交易市场的日趋回暖，住房租赁市场表现则较为低迷。
截至2019年10月的三个月中，八大首府城市中有五个首府城市租金录得下跌。跌幅最大的是达尔文，过去三个月的租金下跌了1%，而悉尼则下跌了0.7%。
导致租金疲软的原因有很多。例如，近期租赁市场的供应大幅增加。2012年至2017年间房地产市场投资的空前水平、以及偏向出租房的高层住宅建筑的显著增加都证明了这一点。另外，很多租房者开始过渡到首次置业者，继而抑制了租房市场需求的增长。
随着房价的上涨而租赁市场的疲软，租金收益率开始遭到压缩。
就首府城市而言，总租金收益率与今年5月达到3.88%的峰值水平，随后一路降至3.65％，为去年11月以来的最低水平。
尽管租金收益率出现下降，但是对于投资者而言，同期的房贷利率也同样出现下降。数据显示，截至今年9月底，投资者房贷3年期固定利率平均降至3.8%。
尽管目前澳储行（RBA）还没有公布10月份的投资房贷平均利率数据。但是考虑到10月份澳储行再次降低了房贷利率，因此投资房贷3年期固定利率很有可能低于总租金收益率，提示绝大多数投资者还是享有正收益。
反对来，对于租客而言，租房可能不如买房划算。
END
CoreLogic研究主管Lawless指出，在房贷利率降低、住房可负担性提高、信贷条件改善、以及人口增长强劲的条件下，住房市场反弹的深度和广度都在加快延伸。
他说：“住房市场需求端开始响应一系列刺激措施，例如目前的房贷利率处于上个世纪50年代以来的最低水平。另外，在澳大利亚审慎监管局（APRA）取消7%的偿贷能力测试门槛之后，房贷偿贷能力测试条件出现明显改善。”
房价上涨的同时，房价交投活动也开始日趋活跃。数据显示尽管目前的年度结算销售量较十年平均水平仍然要低17%左右。但是自今年6月以来，买家活动一直呈现明显的上升趋势。
和以往周期不同的是，伴随买家活动的上升，上市房源存量水平依旧紧张。数据显示，新增上市房源数量较去年同期减少了12%。事实上，目前的上市房源数量为全球金融危机以来的最低水平。
Lawless说道：“总的广告上市房源存量较上年下降了11％，并处于2010年以来的最低水平。目前这一水平的住房存量加上买方需求的上升对买家带来了一定的竞争压力。这一点加剧了买方的紧迫性、并为房价的上涨和房市的持续升温构成支撑。”
Lawless也指出，如果信贷增长持续加快回升，监管机构仍有可能会介入进行干预。
他说：“如果有迹象表明整个市场的投机活动日趋上升，并且房贷持续加快上升，那么我们可能会看到监管机构开始对复苏的步伐感到不安，进行干预以放慢信贷增长的步伐。”
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