【评论】10月房价飙升掩盖了怎样的“分歧”?

原创 2019年11月04日 澳华财经在线



ACB News《澳华财经在线》11月4日讯 据CoreLogic最新出炉的房价数据,10月份悉尼和墨尔本独立屋价格分别上涨了1.8%和2.4%。




两个首府城市的独立屋房价年化增长率均超过了20%。墨尔本独立屋房价在过去三个月中增长了5.7%,年化增长率接近23%。悉尼紧随其后,过去三个月房价上涨了5.3%,独立屋房价年化增长率为21.1%。

 

单元房价格也在上涨。悉尼的单元房价在10月份上涨了1.2%,三个月内上涨了4.2%,而墨尔本的单元房价上月上涨了2%,三个月内上涨了5%。

 

在全国范围内,上月全澳房价上涨了1.2%,是自2015年5月以来的最大涨幅。


看起来房价暴涨已是不可否认的事实。但这只是这一轮周期的A面。价格暴涨之下,市场中潜藏的一些“分歧”是更值得关注的。


一是房产投资者的反应:他们正在利用利率下调的“窗口期”来加速偿还贷款,而不是申请新贷款去购房。


根据澳央行(RBA)的最新统计,9月份房贷仅增长了0.2%,过去12个月私人信贷增速仅为2.7%,创下了最低纪录。同时,房产投资贷款实际上连续第三个月下滑,这是有记录以来的第一次,也是28年来的最大降幅。


REA集团研究执行主任卡梅伦·库舍尔(Cameron Kusher)在推特上说:“我认为这很好地告诉了你推动需求的因素,其中没有投资者”,“而且,投资者在只还息期限到期后在偿还更多的本金债务”。



自房价开始下跌以来,房产投资者也随之减少。投资者在市场中占比更小,而首次购房者侍机而入。实际上,自住房贷增长了0.4%,是整个信贷市场速度的两倍。


尽管澳大利亚家庭债务主要由抵押贷款构成,但贷款似乎整体都在放缓。个人信贷在9月下降了0.7%,在过去12个月中下降了4.4%。澳央行应该会感到欣慰,因为人们正在还清债务,并对借款保持谨慎态度。毕竟,如果经济确实继续放缓,严重的债务水平只会使危机更加恶化。


为了“撬动”更多房产投资者,西太银行(Westpac)上月宣布,只还息投资房贷的最高借款比例从80%提高至90%,即申请人只须付1成首付。而只还息自住房贷的最高借款比例仍为80%。目前,只还息房贷占西太银行所有房贷的31%,低于两年前的50%。


今年早些时候,澳新银行也提高了只还息投资房贷的贷款比例。今年各大银行对自还息房贷利率的降幅也超过了其它类型房贷利率。


澳新银行(ANZ)总裁谢恩·埃利奥特也没有对房产市场的升温感到特别兴奋。虽然他看到了首次购房者正重返市场,但他认为未来12个月内房贷都不会出现明显反弹。


至于原因,就要谈到另一个“分歧”问题:潜在的房产卖家出现了“惜售”情绪,他们还在押注房价会进一步上涨。


从7月份到10月份,澳洲首府城市的新增房产挂牌量激增了44%。但这还不足以使新挂牌房产数量达到往年的水平。 自CoreLogic自2007年开始追踪房挂牌数量以来,近期新增挂牌量处于有记录以来的最低水平。


首府城市新增房产挂牌量 VS. 首府城市房产挂牌总量


 

来源:CoreLogic


CoreLogic研究主管Tim Lawless说,房产交易量近期有所增加,但新增房产挂牌量仍处于全球金融危机期间的水平,比去年下降了11%。


他认为,虽然房产销售环境有所改善,但最近是一年中的旺季,房产挂牌量的增长仍然很低,这很可能反映了不确定性和信心不足的情绪仍未消散。


实际上,在霍巴特,房产平均销售期仅为28天,而墨尔本、悉尼和堪培拉则不到50天,拍卖清盘率持续走高,房价上涨势头明显,但卖家仍然缺乏信心。



那么,为什么在住房市场状况正在改善的城市中缺乏新房源?一个合理的解释是,有很多房主不愿意在“早期复苏”阶段出售房产,还在继续等待市场继续升温。


CoreLogic认为,还有部分原因可能是消费者情绪持续低迷。西太平洋银行-墨尔本研究所的消费者信心指数在10月创下2015年中期以来的最低水平。随着澳洲人越来越担心其财务状况和经济前景,可能的情况是,潜在的卖方选择按兵不动,直到感到更有信心时再说。房地产交易,无论是出售还是购买的选择,都是一项重大决定,这样的决定,在不确定时期很难做出。


另一个解释是高交易成本。尤其是如果房主准备大房换小房或进行升级,这将产生印花税。 


随着市场活动的增加,活跃的买家在供给较低的市场中变得越来越有竞争性,这增加了市场张力。随着竞争的加剧,卖方正在占据更多优势,而买家看到房产销售速度加快和价格上涨,会感到更为焦虑。



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