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根据CoreLogic提供的数据显示，在澳大利亚春季开始的前两周，悉尼和墨尔本的房价又开始了新一波的增长。
八月末的时候，CoreLogics录得悉尼和墨尔本的季度房产价值指数分别上涨3.9%和3.4%。而现在不过九月过半，这一数值就已经增长为5.3%和5.1%。
但盲目乐观并不可取。
目前，澳大利亚高层公寓楼房市场虽处于繁荣阶段，但澳西太平洋银行分析指出，其繁荣的背后存在诸多风险，包括收紧海外置业者的房贷政策及公寓房需求下降，都会为澳经济带来负面影响。
据澳大利亚广播公司报道，澳统计局数据显示，截至今年3月，澳洲共有11万高层公寓住宅楼房投入建造，较去年的7.7万上涨了42%。
数据显示，新南威尔士州在建公寓楼房为4.4万；维多利亚州为3.4万；昆士兰州为2.3万；西澳地区则为4千。在澳大利亚，高层公寓是指四层楼以上的楼房建筑。
2016年8月，综合首府城市周租金下跌0.3%，在过去一年时间里累计下跌0.5%。
在过去一年里，仅有墨尔本（＋2.4%），霍巴特（＋6.8%）和堪培拉（＋2.6%）三个城市租金增长率为正（租金有所增长），悉尼保持不变。
在过去的一年里，珀斯（－9.4%）和达尔文（－14.1%）出现了租金大幅下跌的情况；而布里斯本（－1.1%）和阿德莱德（－0.3%）则有下幅下跌。
目前，综合首府城市平均租金为独栋屋每周$484澳元，公寓每周$466澳元。
由于澳洲房产市场总体供应量不断增长，预计租房市场将延续目前的疲软状态。
CoreLogic公司的租房市场报告显示：2016年7月和8月综合首府城市租金增长率都出现了0.3%的下跌。除了墨尔本，达尔文和堪培拉之外，其他各首府城市租金增长率都出现了一定程度的下降。
综合首府城市租金中位价目前为$481澳元，这也是自从2014年11月以来的最低水平。在过去的一年时间里，综合首府城市的租金增长率下降0.5%，对比2015年5月的租金增长率最高水平已经下跌了1.4%，而去年同期租金增长率为0.7%。
导致目前租房市场疲软的因素有很多，而大多数因素都将在接下来的一段时间持续影响澳洲租房市场；这些因素包括：工资增长速度达到历史最低水平，近年来出现的房产投资热潮，大量新建住房的涌现（其中多是买主用于投资出租的公寓楼），人口增长缓慢导致整体住房需求出现疲软。
综合以上原因，预计房主在一段时间内都没有增加租金的余地。
在不断变化的租房市场，旧房子的劣势越来越凸显出来。尤其是大量坐落在内城区交通便利，地理位置优越，高质量，设施完备的新公寓不断涌现的情况下，如果与建筑年份较早的公寓楼相比较，出租价格没有很大差距，大部分租客将会选择租住新公寓。
2016年8月，综合首府城市独栋屋平均租金为每周$484澳元，公寓平均租金为每周$466澳元，在过去的一个月里，独栋屋和公寓租金综合指数出现了0.3%的下跌。在过去的三个月里独栋屋租金下跌1.1%，公寓租金下跌0.7%。
在2016年前八个月，独栋屋租金增长率出现了0.6%的下跌，公寓租金增长率则出现了0.3%的增长。
参考下图，在过去的一年时间里，独栋屋租金增长率出现了0.8％的下跌，公寓租金增长率则出现了0.7%的增长。两种类型房产的年租金增长率都接近历史最低水平。
图一：独栋屋年租金增长率变化（点击看大图）
图二：公寓年租金增长率变化（点击看大图）
住房供应量和出租房供应量都在不断增长，在大量新房在建的情况下，预计接下来出租房供应量还会持续增长。
另外，由于工资增长和人口增长减缓，短期内租房市场将会出现“拐点”；租房者将会有更多更好的选择，很有可能以更低的价格住进更高档的出租房。
由于近几年业主们的资本收益较高，比较之下债务成本相对较低。业主没有太关注租金回报。但现今房产的资本收益开始放缓，投资者将重新开始关注如何将租金回报最大化。
然而，在目前租房市场疲软和住房供应量冲高的情况下，想要提高租金几乎是不可能的任务。
另一方面，较低的租金可能使得首次置业者能够积攒更多的资金，对筹备首付资金有一定的帮助。
墨尔本和霍巴特是仅有的两个租金增长率达到历史新高的城市，而其他城市对比此前历史最高租金水平，租金增长率都出现了一定程度的衰退：悉尼（－2.0%），布里斯本（－1.9%），阿德莱德（－1.9%），珀斯（－17.2%），达尔文（－23.4%），堪培拉（－6.5%）。
因此，十年来澳洲各大首府城市的年平均租金增长率并不高（如下图所示）
澳洲各大首府城市的年平均租金增长率图表（参考值：10年）
预计在未来几个月里，澳洲大部分城市租金增长率将继续下降。
首府城市租金不断降低，房价不断上涨，导致租金回报率不断降低。预计在接下来的几个月时间里租金回报率将达到历史新低。
（点击看大图）
2016年8月，综合首府城市独栋屋租金回报率为3.1%，公寓租金回报率为4.1％。对比去年同期，综合首府城市独栋屋租金回报率为3.4%，公寓租金回报率为4.3%。
（点击看大图）
另一方面，除了阿德莱德保持不变，堪培拉出现增长之外，其它各大首府城市公寓租金回报率也出现了下降。
附表：（点击看大图）
对于投资者来讲，想要获得收益无非两种，一种是资本增值，另一种就是租金收益。AFN《澳洲财经见闻》接下来会不断推出相关最新的数据报告。点击查看：原创｜2016年官方全澳房产市场详尽报告（独家首发）
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