外国投资者重燃在澳置业兴趣!中国买家明年年底就回来!
与其他许多地区,尤其是美国和欧洲大部分地区的困境相比,购买澳洲房产可能会成为对海外投资者和潜在移民越来越有吸引力的选择。
这种情绪与最近的趋势背道而驰,过去几年,受边境限制和中国投资减少的影响,海外人士对澳洲住宅地产的投资大幅下降。
外国投资审查委员会(FIRB)的数据显示,来自中国的商业和住宅房地产投资已经从2015-16年的峰值319亿澳元大幅下降到2018-19年的61亿澳元。
中国(大陆地区)已经落后于美国(195亿澳元)加拿大(133亿澳元)、新加坡(98亿澳元)和香港(93亿澳元)。
国民银行(NAB)的2020年第四季度住宅物业调查显示,外国买家的整体市场份额下降到4%,这是该调查自2010年开始以来的最差结果。
不过,有一些可喜的信号表明,一旦边境限制放松,海外投资将在中长期内反弹。
NAB的调查显示,房地产专业人士越来越多地认为,外国买家减少的问题将在未来一年内得到缓解。
此外,NAB的调查显示,在边境限制产生影响之前,外国投资已经出现复甦迹象,外国买家的活动比上一季度有所增加。
甚至有迹象表明,中国投资者的情绪有所改善,去年4月的咨询数量激增,原因是澳洲被视为“疫情管理得好”以及投资受到“保护”的国家。但此后,边境限制和澳中贸易关系恶化影响了实际投资水平。
然而,根据居外网(Juwai IQI Holdings)的《亚洲对澳洲投资》报告,亚洲人对澳洲住宅房地产的收购预计将在2021年下半年恢复增长,中国投资者在2021年面对的“政治和宏观经济逆风将趋于缓和”。
报告补充说:“外国投资者的购买行为,包括永久居民的置业行为,应该会在2022年底回到疫情前的水平。”
一个时代的结束!AMP被迫出售珀斯地标性写字楼
AMP Capital正准备以约2.6亿澳元的价格剥离珀斯一处地标性写字楼,以努力满足旗下一只基金的赎回要求,并避开竞争对手Dexus的批发基金(wholesale fund)合并提议。
ASX上市基金管理公司Primewest正在对St Georges Terrace 140写字楼进行独家尽职调查,并很大可能购买这栋28层的A级写字楼资产。
该写字楼由规模50亿澳元的AMP Capital Diversified Property Fund持有,预计该基金的持有人将于本月晚些时候就与Dexus Wholesale Property Fund合并的提议进行投票。
该提议已经赢得了AMP资本运营基金独立董事会(AMP Capital-run fund’s independent board)的支持。
与此同时,AMP Capital也面临着压力,需要满足一些主要投资者提出的22亿澳元的赎回要求。更复杂的是,母公司AMP正经历数月持续的动荡(人事、业务等方面)。
AMP旗下多元化办公基金(AMP’s Diversified Office Fund)即将出售140 St Georges Terrace,此前该基金上周以7100万澳元处置了一个仓库/办公综合体,并于2020年12月以2.89亿澳元出售了麦格理公园的办公园区给Ascendas REIT。
此次出售的标的物曾一度是珀斯最高的建筑,坐落在珀斯中心商务区,1910年被AMP收购。
该建筑在珀斯CBD写字楼市场表现相对较好,93%的出租率,较低的加权平均租期为2.8年。该建筑的标志性性质及其黄金地段引发了多达10家买家的强烈兴趣,其中包括GDI Property Group和Dexus。
市场人士指,该栋写字楼将以6.5%至6.75%的过期收益率(a passing yield)出售。
澳洲银行相继提高固定利率 可变利率或上调
澳洲许多银行相继开始提高4年和5年期的固定利率,这一趋势表明可变利率的更大幅度上调已为时不远。
上个月,澳洲联邦银行(CBA)将4年期固定利率上调20个基点,至2.19%,成为近几个月来首家上调利率的大银行。
根据RateCity.com.au网站的数据,另外10家银行也提高了4年期固定利率,包括本迪戈银行(Bendigo Bank)、昆士兰银行(Bank of Queensland)和澳洲住房贷款公司(Aussie Home Loans)等。
只有两家银行下调了4年期固定利率。与此同时,大多数1至3年期固定利率一直在下降。
据七号新闻网报导,RateCity.com.au网站研究主管廷德尔(Sally Tindall)说:“上个月,由于一些银行开始考虑2024年现金利率上升的可能,以及澳洲储备银行(RBA)的定期融资安排将于今年6月30日结束,因此大部分4年期固定利率都反向提升。”
“最大的问题是西太银行(Westpac)是否会提高4年期利率。这家澳洲第二大银行目前拥有市场上最低的4年期固定利率。提高该利率可能会使该行失去在这一领域的竞争优势。”她说。
Mozo金融比较网站发言人戈弗雷(Tom Godfrey)说,这意味着是对借款人的还贷能力进行压力测试的时候了。
戈弗雷告诉人们:“在锁定大笔贷款前,不妨暂停一下,并在利率最终开始上升时,对你的还贷能力进行压力测试。”“随着一些贷款机构已经开始上调固定利率,提高可变利率也只是个时间问题。”
Mozo网站的分析发现,一旦借款人的5年固定利率到期,按四大银行的平均利率计算,他们每月的抵押贷款偿还额将从1568澳元跃升至1792澳元。
戈弗雷说,虽然固定利率能让你安心,但现在是开始为更高的还款做准备的时候了。
去年,五分之一的借款人对房贷进行了再融资,62%的借款人趁机锁定了超低的固定利率。
39%的人选择固定利率是因为这是最低的利率,31%的人说他们喜欢预测贷款的能力。
收到风声了?悉尼新机场周边地价在重新规划前已飙涨
悉尼新机场周围的地价甚至在重新分区之前就已经大幅飙升,一些房地产价格的涨幅甚至达到近250%。
新州总估价师进行的第一次此类研究发现,房产价值在重新规划之前数年就已经上涨。
而在此之前,人们对大型基础设施项目征地表达不满后,新州议会就此展开了调查。
总估价师帕克(David Parker)表示,作为西悉尼航空城计划的一部分,对这些地区进行评估是为了将来可以就公平价值进行谈判,包括为房产被政府机构收购的土地所有者进行评估。“目的是提供公平,”帕克博士在周二报告发布后说。
根据西悉尼机场的新州规划政策,这份报告是针对2016年1月至2020年12月重新划分地区所完成的48笔销售交易。
在Badgerys Creek地区,地价飙涨了238%,其中2017年和2018年的涨幅最为显著,当时市场开始对重新划区有了猜测。
在重新规划后,估值似乎已趋于稳定。
在机场正南的航空城核心区,研究人员发现,在重新规划之前的大多数年份,地价都在大幅上涨,直到重新规划的前一年,地价总体上涨了58%。
帕克博士说,“回顾过去,结果表明,当人们说‘大家都知道Badgerys Creek附近的地价会上涨’之类的话时,他们是有先见之明的。” “问题是,当每个人都知道土地的价值将会上涨时,大多数人都在持有土地而不是出售。正如评估结果显示的那样,市场上的交易相对较少。” 工党和绿党联合发起了一项关于为主要交通项目征地的调查。
Orchard Hills的居民担心,他们会受到州政府的欺骗,因为州政府会购买大片土地用于新建地铁站,然后重新规划剩余土地,并以高得多的价格卖给房地产开发商。
西悉尼事务厅长艾尔斯(Stuart Ayres)上个月在新州议会听证会上承认,社区担心悉尼地铁管理局可能会利用土地征用(只是条款)补偿法案的限制来获取利润,但他表示,这在很大程度上是法庭的事。
帕克博士的评估报告也证实,将机场周围的大片土地指定为绿色开放空间,限制了受影响房产的土地用途。
西悉尼自由党议员戴维斯(Tanya Davies)最近在与Bringelly, Luddenham和Rossmore的居民开会时,将该政策草案描述为“合法的盗窃”,呼吁找到一个不会“让社会中坚破产”的解决方案。
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