转自《澳洲房产大全》我的专栏---实在是高
不在老外的房圈里混，你是不知道本地人对布里斯本这座城市有多么热爱。
在澳洲房圈里，三天两头就能看到一则新闻，说布里斯本房市将会在未来几年内有多么大升幅。关于SEQ（布里斯本至黄金海岸一带）要大涨的新闻，最早的都可以追溯到2015年。
这个内在原因除了悉尼太贵，也在于按照悉尼的眼光去看布里斯本，那里的房价实在太便宜。
这座看起来不起眼的房子，坐落在布里斯本离市中心17公里外的区域，区域内有购物中心和火车站，最重要的是房子离海滩只有100米的距离，要价只有59万。如果不坐船manly离市中心也有17公里，同样的房子离海滩也只有100米的话，我在保证这个价格在悉尼至少会翻上5-6倍。所以说澳洲人怎么能不激动，随便拿一个连在悉尼城乡结合部Blacktown买house都困难的价格，就可以轻易搬入海边社区。万邦君读遍了房产投资大师的书籍，我发现他们当中共同特点之一，就是他们大部分购买房产都集中在一个城市，例如号称在上海买过数十套房产的欧神，2016年写文章公开看好重庆，但他本人实际上根本没在重庆买过一套房。我分析下来的根本原因在于，每个城市的投资逻辑各不一样，正所谓汝之蜜糖彼之砒霜，你把悉尼的成功经验拿到布里斯本去复制，可能完全行不通。
我图片显示的两个区，一个在北，另一个在南，距离市中心15公里。这样的距离在悉尼算做是中环，但在布里斯本你可以当成城乡结合部，因为当地空地多的可以做Master community plan（大型低密度社区）。如果换在悉尼，15公里往北是Ryde， 往南是Rockdale， 往西是homebush， 你能想象一下在这几个区，像悉尼西南，西北一样盖house land package（土地别墅）吗？换作开发商你一定开心死，永远不愁找不到地，站在投资那就是另外一个角度了，实际上哪怕在离市中心5-8公里的内城区，找一块大空地盖房子也不是什么难事
每个城市都有自己行政管辖范围，但根据自身的经济，人口和城市扩张速度，其真实能辐射并影响房价的范围，远比行政范围小。
例如离上海70公里的滴水湖也在行政管辖范围内，但你住在那能感受到上海房价的热度，享受上海的资源吗？
我个人认为，以目前布里斯本的人口，其真实的辐射范围也就在12-13公里左右，出了这个范围基本就算是农村了。这个范围公寓多的不用说，连House也通过土地分割有一定的供给。
在悉尼，大家相信房子买的越多越好，甚至无论本地还是华人圈里，大家比较喜欢攀比各自买了几套房。
虽然说巨大的房贷压力，但有房的人神情都很得意，这其中的原因是在于悉尼的房子长线来说是一直上涨的。
房子哪有不涨的？
你说错了，在布里斯本故事版本是另外一种的。这里投资人买房不看增值，不看数量，capital growth dose not matter，他们更看重现金流，所谓澳洲房子7-10年翻一倍的说法，对他们来说是myth。
这是我自己做布里斯本房价图的一部分，里面的得出几个结论，第一是河北面的房价要比南面中价位高一些。第二，也是我最震惊的，根据realestate.com.au 的数据，在过去8年布里斯本没有一个区中价位增幅超过15%以上，你可以把这个8年增幅按澳洲每年通货膨胀计算，真实增长为0。更有意思的是在过去8年，有些区如Yeerongpilly，burbank和gumdale甚至出现将近10%的价格下跌。布里斯本房价为什么增长慢，绝对不是外面房地产公司跟半仙算命一样，所说的房产周期。房产一切最终回到供求关系的根本。人太少，房子又太多。
你在布里斯本开车会发现，任何时候开车，这里是不堵车，你能准时到达你的目的地，所以当地人买房，火车站反而不是最重要的考量指标。我悉尼的朋友很惊讶的告诉我，他周六9点在布里斯本市中心竟然没看什么人，车少的他可以横穿马路。除非这个城市是某国首都，我是不会指望一个不堵车的城市会出现房价大涨。另外布里斯本的经济也受到很大的考验，自从矿业大潮过去后，布里斯本一直没建立起自己的高科技产业。这种经济衰退的迹象我在这座城市考察时，感受很明显。
我走在Burnswick大街上，作为景点，这条街链接着布里斯本房价最高的富人区New farm一直到CBD。然而这条街无论是我向上走，还是向下走，全部都是招租关门的店铺，我都感受到了经济下滑的寒意。没人，没钱房价自然没有向上的动力，地产Sales别说拿出房产周期，你就算拿出八卦图算命，我都不信有啥增长元素在里面。那么布里斯本就完全不能投资了吗？其实对布里斯本本土投资人，他们有两样非常有力的武器：一个是布里斯本有比较高的租售比，另外一个当地政府对小型开发是持有非常支持与开放的态度。
虽然他们无法像我们这样买入后，指望房子几年内大幅上涨，但是结合以上两点，他们依然能取得不错的回报。举几个例子：首先是布里斯本几乎每一个house在居民住宅区的房子，都可以合理合法的建造5间自带卫生间的boarding house，无需邻居同意。如果你刚好买到一个house，house的地自带两个产权，那你就可以在上面建造两个boarding house，画风如下
（因为洪水区的缘故，房子的地基会建造的高一些）
这个投资人2014年在rocklea 买的房子，售价31万5，盖这两个东西总共是80万，一边40万。
总体成本在120万左右，10个房间，每个租一周275，总共2750一周，一年回报14万3，一年租金回报12%。
在实际操作中会有20%空租期，去掉空租期的回报会有8%左右，另外有一点是，管理费会比较贵，需要8.8%，加上两周letting fee。
5房5卫5车位各一边。
另一种布里斯本的玩法，是分地。
布里斯本大地别墅比较多，很多还自带两个土地产权，你可以买来，把房子敲掉，在做好下水道和电力分离的工程后，分割成两个土地，拿出来，单独卖，如下
这是今年当地投资者做的一个单子，买入价113万，各种成本加在一起126万6，两个块地分别售出后各自赚了5万块，也就是总共10万的利润。其实布里斯本投资的逻辑你可以这么理解，任何商业链条可以分为以下几个链条一级土地开发商---建筑商（加建，改建和重建）----二手房投资人-----未来接盘侠悉尼市场太好了，每年有人涌入，只要不是买了贵的新房，不愁有新的人来到这座城市来接盘，所以当地产投资人在悉尼还是一件有利可图的事。布里斯本二手市场增幅差，城市经济人口跟不上，买入长期持有这种悉尼特色在布里斯本玩不起来，想赚钱只能往上一个链条走，当批发商。这种风险也大一点，时间也多，但有利润。加上布里斯本地多，council审批环境松，自己盖，做开发就是王道；而悉尼门槛高，地价让builder都无利可图，自然buy and hold就是正确逻辑。这就是布里斯本的投资逻辑，感谢您的阅读，我们下次再见。请持续关注实在是高专栏和我的公众号万邦金融。
- End -
更多澳洲房产资讯，下期分享～～
往期精彩文章回顾：
悉尼哪个区能投资，哪个区不能投资（三）
房地产投资的三个层次
我怎么在无形之中成了被收割的韭菜
纯干货！哪是悉尼的公寓之王？
我们能从未来集团的倒闭学到什么功课
澳洲房价要大跌了？
穷人理财与富人理财的不同
我在澳洲买了22套房（真正的财富自由啥样）
悉尼西北新的铁路线一带是不是潜在的投资机会
