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很多人认为买房比租房划算，但如果仔细算一笔账，事实也许并非如此。本文我们做个对比，从长远角度看，在澳洲究竟是买房划算还是租房便宜？
澳储行（RBA）最近发现：自1955年以来，租房或买房两者间并无太大差别。
尽管频频有新闻爆出，鼓吹房地产行业一片繁荣，以及在郊区买个百万澳元的房子都并不算贵。但在过去的60年中，业主与租客的花费其实不相上下。
当然，前提是租客们在花销方面都非常自律，注重储蓄，并将其储蓄都用于除现金存款外的其他投资上。
如同任何财务决策一样，买房与租房也会产生各自的成本与收益。下面我们来看看它们各有哪些利弊。
1）房价随着时间升值。
有关房价持续上涨且在过去几年内涨势迅猛的报道铺天盖地，大家都听过。自2013年年初以来，悉尼的住房均价猛涨26％，其他主要城市增幅也并未落后太多。这对有房一族而言无疑是利好消息。
然而，尽管从长期来看，房价在持续上涨，但也有增长疲弱甚至价值下跌的时候。在金融危机期间，美国的房价的平均跌幅为33.8％。
美国实际房价走势
在房价疲弱的时候，房屋业主还需了解市场行情并做好应对。
2）买房可以享受债务杠杆带来的益处。
当你借钱买房时，银行会按房价的某个百分比贷款给你。在澳大利亚，银行提供的贷款通常会占房款总额的极大比重，这意味着投资房产的贷款或债务杠杆相当高。
例如，购房者通常只需付房屋总价的20%作为首付，剩余的80%房款则由银行提供按揭贷款，贷款价值比（LVR）高达80%。
假设你打算购买总价为50万澳元的房产，首付为10万澳元，剩余的40万澳元则采用借款或贷款。若一年后你以55万澳元的价格出售该房子，那么该房产本身的价值上涨了10％，而你的投资回报率却高达50％，因为你用10万澳元的投资（即首付）赚取了5万澳元的利润。这就是5倍的杠杆，因为你获得了5x10％的回报。
值得注意的是，在扣除交易成本及偿付本金后，实际回报率可能会下降。反之，如果房价从50万澳元降到45万澳元，则在偿付本利和交易成本扣除后，你的利润会变成-50%，甚至更低。
3）买房还带来了一些无形利益，如安全感。
不用担心被房东赶出门时会无家可归，而且能随意翻新自己的住房。
1）偿付利息。
如果房租是死钱，那么偿付利息也一样。当前的平均浮动利率约为4.50％，这意味着若贷款40万澳元去购买总价50万澳元的房子，每年需支付1.8万澳元的利息。若租赁相近房价的房屋，租期为一年，房租约为1.95万澳元，几乎与年利息的金额（1.8万澳元）相同。
目前利率处于历史最低点，在未来5年或10年内，利率极有可能会比现在高得多，这意味着未来的按揭还款额或将增长。据RBA预估，浮动按揭利率长期以来一直保持在6.20％左右。
2）机会成本。
该成本常被人忽略或仍未完全理解，这涉及将你的钱与一个房产绑定在一起的成本和将其另做他用的成本。简单来说，机会成本是指你在别处获得的回报，而非把钱用于房子首付。回报可能源于现金存款（目前利率约为4％）、多元化投资组合（史上最高回报率达8％）或投资自己生意后获得的回报。
3）所有权成本。
买卖物业的交易成本很高。RBA估计，购买房屋的成本（含印花税）和其他购买成本（如产权转让），平均可达4.3％。而销售房屋的成本，包括房地产代理佣金和广告费用，总计可达3.0％左右。因此，买卖房屋的总成本在7.3％左右。这还不包括拥有一处物业所需负担的持续运营成本。据RBA估算，该笔成本每年至少为2.6％，含市政管理费、维修/维护费、折旧费、物业管理费、水费和保险费。
1）储蓄回报。
租金可使你把储蓄投资在其他地方以赚取回报，有时可能比房产投资上获得的回报更高。这是买房机会成本的另一面。由于RBA降息，近来定期存款和储蓄账户的回报率持续下跌，使得股票和债券等其他投资更具吸引力。银行存款利率目前低于4％，而股票和债券的多元化投资组合在很长一段时间内曾一度保持着近8％的回报率。
2）灵活性。
尽管拥有一套房产所提供的稳定性更高，但租房则更为灵活，对于因工作变动或邻里关系不睦亦或是想要在不同社区生活的年轻的单身人士或家庭而言，租房极具吸引力。
3）多样性。
对大多数人（如果不是全部的话）而言，买房子都得倾其所有。
在某个国家的某个城市内某个郊区购得某幢房子。像这样把所有财富都押在这个单一的投资上，风险太大了，因为会受到一系列不可控因素的影响。租房则可以拓宽投资领域，分散风险。
例如，我们Stockspot的投资组合就涵盖了来自世界各地的股票和债券，总数超过1,400只，其中还包括分配给澳大利亚的地产股。
因此，你可以从一些房地产风险敞口获利，同时也可以借助更多投资，分散风险。
1）租赁成本（房租）。
澳大利亚的租赁成本一直稳步增长，目前澳大利亚的租金回报率（年租赁成本/房价）为3.9%，幅度变化在2.5%-5.0%，视房屋位置、房产价值、是公寓还是住宅等因素而异。租金相当于按揭利息，这是（房屋）资产的借贷成本——就租房而言，资产即为房产，以按揭利率计算的借款。从长期来看，租金回报率的平均值在4.2%，而浮动按揭利率的平均值为6.2%。当前的按揭利率较低，约为4.5%，鼓励许多人关注买房。然而，买房者应将30年按揭利率中较高的平均值纳入考量范畴。
也就是说，一旦你申请了这项签证，在5年内就可以在中国畅通无阻，除了不能参加社保以外，几乎享受与中国公民同等的待遇。
2）无强制储蓄。
与买房者不同，无需被迫每月还房贷（包括偿付利息和偿付本金），一般不鼓励租房者采用强制储蓄，有助于诱导租房者使用闲钱消费，而非搁在一边。然而，技术的发展为其提供诸如Pocketbook和Stockspot等服务，令消费者能够更为方便地做预算、储蓄和投资，对澳大利亚租房者而言，寻找合适的房东变得更为容易。
我们进行了调研，询问人们在未来七年内是更愿意买房呢？还是租房并将其存款用于多元化的理财投资呢？调研结果表明，基于房产和投资的不同回报率，整体的财务状况可能会有相应差别。
正数表明租房比买房好，百分比显示的是未来七年多回报率的差异。下表中的25个投资组合数据中，其中16个为正数，这表明租房比买房更为划算。作为“基准情形（base case）”对应的8.4%（正中位置），对应的房产增长5.5%，投资组合增长7.5%。
我们的分析结论与RBA一致，在未来七年内基于长远假设，租房者的经济境况可能要好于房屋业主（买房者）。这与RBA的评估结果一致，相较于租房，其认为澳大利亚房产估值过高达19%。
打算购房的买家们在将存款用于购房前应该三思。杠杆和多元化投资弱化可能使买房者的风险高于众人的预期。房产抵押（property mortgage）的一大益处就是长期以来一直是鼓励存储的。由于技术的发展进步，诞生了许多服务（例如我公司提供的服务），如今储蓄变得更为容易、更易于负担，无需抵押。租客们也比过去有了更多的投资选择。
买房
因素 | 长期假设 | 解释说明 |
按揭利率 | 6.20%/年 | 尽管当前浮动利率为4.5%，为50年来最低值。未来10年的平均利率可能更高。RBA采用6.20%作为长期假设。 |
房产增值 | 3.5%-7.5%/年 | 自1955年以来的平均增值率为5.5%，我们采用5.5%±2%来分别表示房产熊市和牛市期间的增值率。 |
房产所有权成本 | 2.60%/年 | 该数值为RBA的预估值，包括了贬值、市政管理费、物业管理费、水费和保险费等费用。 |
房产交易成本 | 6.0% | 相较于RBA预估值7.30%，6.0%属于比较保守的数据。我们假设购买成本为4%（包括印花税/产权转让），销售成本为2%（包括房产管理手续费和广告成本） |
贷款价值比（LVR） | 70% | 该数值相当于全国平均值，澳大利亚的LVR的范围从65%-75%。 |
贷款期限 | 30年 | 一般的按揭贷款年限 |
租房
因素 | 长期假设 | 解释说明 |
租金回报率 | 4.20%/年 | 自1955年以来，长期租金回报率为4.20%，但如今为3.9%。 |
租金上涨（增幅） | 2.80%/年 | 假定租金上涨与RBA预期的通胀率一致 |
投资组合回报率 | 5.5%-9.5%/年 | 平衡型投资组合（balanced portfolio）（扣除费用后）10年来的滚动回报平均值约为7.5%，我们采用7.5%±2%来分别表示房产熊市和牛市期间的投资组合回报率。 |
本文来源：http://blog.stockspot.com.au/
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