澳洲房价的涨跌!更应该看这一项指标

原创 2019年04月16日 澳洲财经见闻


共1109字|预计阅读时长2分钟


别被政客影响,对房地产影响最大的不是竞选口号,而是影响供给或需求的政策!

 公平地说,在过去十年里,无论是执政党还是这一时期的五位总理中任何一位,都没有促使人们急于退出房地产市场。

根据CoreLogic的数据,2004年,房主持有房屋的时间约为7年。2014年,这一指标上升到10.5年。最近的数据显示,自2014年以来,房地产的年周转率一直在下降,因此平均持有期很可能进一步延长。



当然,政治的各个方面都会证明,这次选举将是有史以来最重要的一次,而房产相关政策将成为一个关键的战场。但只有在政策对供给或需求产生实质性影响的情况下,这场选举才会真正影响房地产。

工党提供了一些改变现状的机会。在需求方面,工党的负扣税和资本利得税改革已经被深入剖析。它们将使二手房市场上的新投资者日子更加艰难。

但还有另一项工党政策可以减轻这一风险。工党政府将通过向投资者提供更好的税收优惠,鼓励更多地接受建房出租开发项目。

目前,期房市场正在苦苦挣扎,因此改善的税收优惠可能会促使一些开发商考虑将公寓租赁,而不是将其出售给自住买家和私人投资者。或者,我们可以看到更多有经验的国际建房出租运营商入场。


令人怀疑的是,工党的建房出租计划是否提供了足够的激励来克服人们的担忧,即鉴于资金紧张和所涉风险,租金收益率仍将过低。


从社会的角度来看,目前还不清楚这项政策是否会增加住房存量,还是只是向更加公司化的所有权结构转变。

综合看来,工党政策对房地产市场的总体影响在最坏的情况下很可能是温和的,特别是考虑到其对现有投资者的负扣税和资本利得税安排。


事实上,对于联盟党政府和工党来说,最重要的还是人口政策。

尽管多年来一直在谈论减少移民和人口增长的政治言论,但实际上两党都在刻意避免任何可能做到这一点的事情。

今年3月,政府宣布将每年永久移民计划的最高限额从19万人降至16万人。但前几年规则的变化已经将签证数量降低到了这一水平,因此实际上,政府发出的信号是,政府没有进一步收紧签证的计划。工党也已表示对此水平感到满意。

因此,预算案对未来四年海外移民净额的预测是,在2022年之前,每年将增长259,000至272,000人。这些数字相当于甚至好于过去十年的净海外移民水平。


这些数字表明,政府预计会有更多的移民来自永久移民项目之外。这可能包括临时签证和来自新西兰的入境人数激增。

由于两个主要政党都表示,他们将在很大程度上保持人口增长不变,从而避免破坏性的需求冲击。

 

所以,事实上这将不会是一场对房地产市场至关重要的选举,无论政客们在未来几周还会说什么。

 

别管竞选口号,能触及供给或需求根本的政策才是房地产市场的根基之所在。比如,人口增长。


文章来源:

https://www.afr.com/real-estate/residential/focus-for-property-investors-should-be-population-growth-20190410-p51cvh


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