如果今天你不是买家而是卖家,也会遇到这些问题... | Buyer's Agent 专栏

原创 2019年10月21日 澳洲房产大全




这是澳洲房产大全

920 篇原创文章

第 68 篇 Buyer's Agent 专栏



作者:大悟

微信号:262739843


不知道大家有没有意识到一个问题,当你决定买房子,尤其是合同交换的那一刻,其实很多事情便已经注定了。

比如物业未来的涨幅,未来的售价,未来物业面对的人群,以及未来自己面对于此的心情。

因此,我在上拍场前,一般都不太紧张。

以前,我多站在买家的角度去看问题码字,今天我想写的是


如果买家有一天成为卖家,他又会面临什么样的问题?

而这些问题在先前作为买家时,能否可以被很好的预见?

以至在未来成为不单单是卖家,而是真正的赢家呢?

首先,大家想想看,若有一天你成为卖家,会有怎样的期待值?让我们来畅想下:
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情况一:


那肯定希望房子涨得很好,卖得价格也高,卖得还快,最好是不用上市就能被中介扫database就拿走,这样还能省个广告费;

亦或者是上了市,结果2周不到,出价的人有好几个,我意识到我的房子卖出去问题不大,但希望卖出花,卖出溢价,所以跟中介说,现在不接受报价,中介再嫌烦,也得听话,我就要上拍场卖!

那有的人会说了,那这肯定是很贵很壕的房子吧。其实真不一定。看个例子:


这是2房1卫不带车位的公寓,在今年10月拍场卖掉,也有很多人去拍,最终售价$820,000。 

在2012年时买入价格$487,000, 对于这类物业来讲,这样的预算以及涨幅已经算很不错的了,尤其是低持有和高现金流的前提。

说了好的一面,那我们再看看不好的一面。

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情况二:


我现在还是卖家,可是我的房子广告也放了,家具也做Styling重新摆了,租客也撵走了,我也想上拍场卖。

可是过了1周,2周,3周... ...连个出价的都没有。有的潜在买家说,人家户型和我一样,楼层比我高6层的,售价却比我低5万,说的我哑口无言。

最终,拍卖没有如期举行,广告上的auction也改成了for sale,建议价一降再降,下边的schedule也不再是一周2次,而是改成了contact agent, 中介也不再那么热情,而是把精力放到其他更容易消化的物业上。

作为这样的卖家,我不单要承受着每周空租的贷款,还要承受着空租的机会成本,碰到的潜在买家,看我物业挂了这么久还没卖掉,开始不断的压我价敲我竹杠。

最后我要么低价卖掉,要么不卖视死如归,重新出租,同时损失Styling以及广告费用等,同时还要再找新的租客等。


这套房子从2017年开始挂,到现在挂了604天了,建议价:$835k-850k


2015年买入价$807K

这时你再找当时卖你的中介,说人家怎么怎么当时说的好,我真觉得人家没必要对你负责,你记住:

人家当时没拿刀逼你,只能说你当时的理论和此物业的调性是相符合的。

大悟总结:

以上好与坏的情况,并不是看什么运气不运气,人在做选择的时候,是要动脑子的。

你买的穷人区,区域里和你类似的物业一大堆,一栋楼里一大半的投资客,物业交易过于频繁,物业人口变动大,区域内人收入有限,瓶颈来得过早... ...这样的房子,未来能卖出花,那都怪了。

所以如果你先前按照你的理论购买了,发现结果不尽如人意,不要怨市场,市场涨幅好的区域好的房子一抓一大把,是你的理论经不起推敲。

你以为买个house建个granny flat你就飞了,我很少看到好区的房子有granny flat,因为一味追求现金流的购置residential的买法,本来就值得商榷。

所以:

逻辑错了,故事就基本结束了。

前几天在抖音上看到一个视频,

问:聪明人和傻蛋有什么区别?

答:聪明人你纠正他,他会感恩于你,傻蛋,你纠正他,他会讨厌你。


本期文章就是这样,感谢阅读。

看文字不过瘾?

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大悟

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