根据《经济学人》杂志最新的全球房地产市场调查，全世界最受欢迎的五座城市——香港、伦敦、悉尼和温哥华的房价在2009年后均连续数年稳步攀升。

然而，如今这些城市中最昂贵的“黄金”地段的房价正在下跌。

温哥华黄金地段的房价比去年下降了12%，豪宅大幅降价让当地的房地产经纪人叫苦不迭。知名歌手Michael Bublé最近就以评估价的72折卖掉了他在西温哥华的一处房产。

此外，香港房价也从去年8月就开始下降，跌幅已达9%。前不久“太平山顶”这一名副其实的世界最昂贵地段的一块空地开始招标，结果当地开发商的出价均未能达到政府的底价，令所有人大跌眼镜。

去年，曼哈顿房价下跌了4.3%；据在线房产搜索公司StreetEasy统计，2018年售价为100万美元及以上的房屋有60%未能出售。

在悉尼，黄金地段的房价从2017年起已经下滑了16%。

据伦敦的第一太平戴维斯（Savills）估算，伦敦黄金地段的房价相比2014年的峰值已下降了20%，100万英镑以上房屋的成交量也比2016年低了20%。先不论脱欧带来的影响，跨境资本流入量的减少、政府政策收紧、资金成本和房屋供给量的上升都导致了伦敦房产市场的降温。

上述这些因素同样也在影响世界其他城市。

IMF的研究表明，近些年房价波动在世界各地的传导性日益增强，且这种传导性在国际大都市之间体现得更加明显（而不是在国家层面）。这是因为房产正在跳出区域限制，成为全球资产配置的重要一环。

出现这种相关性的一个重要原因就是全球范围内的造富运动。

全球范围内的造富运动

受益于科技进步和中国的迅速崛起，过去八年里，全球每小时新增250名百万富翁。

瑞士信贷的数据显示，在2018年，百万富翁们掌握了世界45%的家庭财富，这一数值在2010年仅为36%。这些财富中相当一部分被用来购置国内外豪宅。但是瑞信认为，新百万富翁的增速未来会放缓，据预测其增速到2023年将会放缓20%。

在中国这个产生了世界六分之一新百万富翁的国家，资金流出变得越来越困难。

在2015-2016年，1.3万亿美元流出中国（不包括外商直投）。从那以后，当局便致力于打击精英阶层的腐败现象，并加强了对每人每年5万美金购汇额度限制的执行力度。这对住宅市场的影响无疑是深远的。

据美国不动产经纪人协会（America’s National Association of Realtors）估算，中国购房者在美国花费了300亿美金购置房产（2018年3月数据），这一数值比上年同期下降了4%。

在澳大利亚，由于政策要求国际买家只能购置新建房产，来自用于新建项目的中国投资在2018年下降了36%，降至13亿澳元（合9.7亿美元）。然而即便如此，澳洲国际买家中的四分之一仍然是中国人，伦敦同样如此。

政府施压

政府为房产市场的降温也出了份力。因为感受到了民众被高房价剥削的愤怒，各级政府已经开始致力于解决房产市场过热的问题。

2018年，温哥华政府将非居民购房交易税比例从15%上调到20%。此外，英国政府也开始加征交易税——购买一处价值250万英镑的房产最多可能需要缴纳28.8万英镑的交易税，2010年只需缴纳10万英镑。同时，非居民在英国也需缴纳额外税负。新西兰的举动最为大胆，政府从2018年10月份起全面禁止了外国投资者购置新西兰的已完工房产。

资金成本上升

资金成本的上升同样起到了冷却房产市场的作用。长期以来宽松的货币政策正在收紧。

莱坊（KnightFrank）的LiamBailey表示，现如今在美国用贷款购置一套价值100万美元的房产，需要比3年前多付出65%的资金成本。

虽然，豪宅购买者们通常都会使用现金交易，但是他们的风险偏好可能会因收益率的下跌而降低。MSCI数据显示，2016年可投资住宅物业的总租金收益率首次跌破了5%。

以上这些因素叠加导致了全球房产的降温。即使对于不那么富有的大都市居民来说房价下跌是利好的，但从长远来看，外资投资兴趣的降温并非好事。

对于住宅房地产市场来说，外来投资有助于创造住房供给，而这些供给单单只依靠国内力量是无法实现的。

同时，那些永远看好房产市场的中介认为现在的市场低迷只不过是暂时现象。这些乐观者的理由是，大都市土地供给能力有限，所以价格总会涨回去的。从本质上看，这个观点不容置疑。

例如，香港长期以来房产供不应求，因此，中国大陆的投资者感觉投资香港房产市场更加安全。然而，房市接下来的任何反弹都不可能像08年危机刚过时那样强劲：第一太平戴维斯认为伦敦黄金地段的房产价格走势将趋向温和。

在这样的情况下，2018 年，胡志明市高端公寓价格大涨 17%,均价涨至约合每平米37300元人民币。相比之下,普通公寓仅涨1%。世邦魏理仕预计,未来12个月高端公寓还能再涨近 10%。

越南，是最近几年深受中国等海外游客喜爱的国家，也是备受发达国家的资金和制造业企业追捧的投资目标。

在这种良好的氛围之下,越南的房地产市场特别是高端地产正迅速发展壮大,价格大幅攀升。

越南成为新的聚焦点

美国商业不动产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，2018年，胡志明市的高端公寓价格累计上涨17%，均价涨至 5518美元/平方米(约合每平米 37300人民币)。胡志明市原名“西贡”，是越南的金融中心。

世邦魏理仕认为，胡志明市高端公寓的价格仍将维持上涨态势，有望在明年早些时候之前进一步上涨10%,达到每平米 6000 美元左右。

值得注意的是，根据世邦魏理仕的这份报告,越南的高端地产去年的价格涨幅显著高于普通住宅。与高达两位数的高端公寓涨幅相比,一般性公寓价格去年仅涨了1%。比如Grand Manhattan的楼盘价格已经是普通公寓楼的两倍。

对于这种分化,彭博社认为,除了强劲的海外投资者需求之外,这波房价上涨的推动力量主要是越南国内数量迅速膨胀的从中产过渡到富人的群体。

越南的快速发展,促使海外投资者瞄准了其房地产市场。与此同时,一批越南国内财富迅速增长的买家也渴望将硬通货投入房地产市场。

在伦敦、香港、悉尼和纽约等房价都岌岌可危后,越南成为新的房地产投资热门城市。

彭博社文章称,当地开发商已经把注意力从中产阶级转向了更富裕的阶层。富人热衷于买越南高端楼盘的原因之一是黄金地段的土地和住宅供应非常紧张,另一个因素是几代人同居一处的传统观念正在改变,年轻夫妇在结婚后选择独立居住。

开发商过去主要关注中产阶级,但现在却把注意力转向更富裕的阶层。有越来越多的非常富有的越南人,尤其是正在寻找合适的投资地点的企业家。而且,很多亚洲企业及企业家在核心业务取得成功之后通常都会将目光转向房地产市场。

世邦魏理仕数据还显示,2018年通过该公司在越南购房的客户中, 外国投资者逐渐增多、中国投资者占比最高。中国人占比45%(中国大陆30%、中国香港11%、中国台湾4%),韩国人占比22%、美国人占比5%。购房者的目的中,用于自己居住的占比约 20%,比2016、2017有明显下降。

1月下旬发布的越南房地产市场报告中提到,虽然现在的越南是十年前的中国,但十年后的越南却未必能达到今天中国的成就,因此最终高度不可直接对比。

从买房角度看,越南本币计价的胡志明房价上涨空间仍然较大,但对于外国投资者来讲,需要注意的是汇率贬值以及杠杆损失都将压制最终收益率。

尽管海外投资者的需求依然强劲,但最近一波本土买家才是越南的新生力量。根据 Knight Frank一份报告,2016年越南净资产3000万美元或以上的人数比2006年增长了320%,这是全球最快增速,领先了印度和中国。

许多越南人通过购买房地产来积累财富。越南的住房拥有率超过90%,是世界上最高的国家之一。房地产价值的上升意味着越南中产阶级家庭的不动产价值超过100万美元。

来源：

Priceof prime properties around the world are falling（TheEconomist，2019）

https://www.afr.com/real-estate/the-hot-new-market-for-luxury-property-is-vietnam-20190219-h1bgxr