在澳洲，激烈的竞争、飙升的房价，正在导致首次购房者的平均年龄越来越高。因此，未来十年内，首次购房者的典型年龄将是四十多岁或五十多岁。

如果孩子们从父辈那里接收到可观的遗赠或遗产，他们会很快成为房产拥有者。但父辈年龄老大了才开始买房，不可能留下多少遗赠，因此子女的购房前景也变得很不乐观。

年龄很大了才购买第一栋房产，还会对生活质量与安全保障构成不良影响，还不清购房贷款的人其健康幸福比不上其他同龄人，而且有很大的风险会失去自己的房产。

传统意义上的澳大利亚本是一个很少出租房的国度。然而，随着拥有自住房的梦想越来越远，越来越多的澳大利亚人开始选择租房。

在1994-5年至2013-14年间，租房居住的澳大利亚人口比例从25.7％增加到了31％。

澳大利亚租房市场比较独特。澳大利亚房屋租赁市场严重依赖小型投资者。政府通常会给这部分投资者提供税收减免支持，而后者几乎占据了澳大利亚私有房屋租赁市场的全部份额。

社会福利住房（包括各州提供的公共住房、非营利性公司以及本地社区住房服务商提供的社区住房）在房屋租赁市场的占比还不到4％，较十五年前超过5%的比例明显下滑。

在澳大利亚，有房人的比例持续下滑。究其原因，澳大利亚房产交易市场，投资者往往占据多数。这部分人的投资行为进而会导致租房市场承压，使得有房人比例进一步降低。

随着澳大利亚租客人数逐年上升，租住房屋往往存在质量糟糕、不安全，租金太高等问题。由于越来越多的澳大利亚人长期以来依赖私有房屋租赁市场，这些问题只能变得越来越突出。

今天《澳洲财经见闻》为您带来的是一份全国性租房调研报告的翻译整理，希望能帮助各位读者更好地了解租客所面临的问题。

一

谁是租客？

可负担能力一直是推动澳大利亚租房市场不断增长的主要因素。

尽管受访者罗列了许多关于租房的种种缘由，辟如：位置更好（10％）、租金更便宜（8％）、更具灵活度 （8％）或者就是单纯的喜欢（3%），但是成本依然是主要因素。事实上，有半数以上的租客表示之所以租房是因为买不起房。

房价可负担能力恶化问题也就意味着长期租房。43%的受访者租房年限不短于10年。年轻一代的澳大利亚人更是被困在了租房市场。

事实上，35岁以下的租房人中1/5的租户租房年限不短于10年。同时45-65岁的租户（65%）相对65岁以上的租户而言，租期更长。

由于新州、维州和西澳等州以及主要城市房价上涨过快，这些地区租客人数逐年上升。因此，相比大城市租客（64%），非首府地区租客租房年限更有可能超过五年（79%）。

与此同时，西澳（41％）、维州（40％）和新州（30％）包括悉尼或墨尔本（39%）租房年限短于五年的租客高出昆士兰（24％）、南澳（22％）或其他州和领地（28%）。这也就表明近期在维州、南澳及大都市（尤其是悉尼和墨尔本），很多澳大利亚人是近期才加入租军的行内。

二

为什么租房？

三

澳大利亚租期有多长？

大多数租客（51%）签署的是一年期固定租房合同。带小孩的家庭（59%）和通过房产中介的租客（63%）更有可能签订固定租期合同。

五分之一的租户选择周期性租房方式（Rolling or periodic lease），11%的租客签订的固定租期为六个月甚至更短。昆士兰州（17%）和西澳（19%）的租客更有可能签署上述短期固定租赁合约，而合租者则更有可能选择周期性租房方式。

短期和未有保障的租赁方式也就意味着租房人会经常搬家。 澳大利亚近半数（51%）租客搬家不少于3次。其中，19%租房不到5年，42%的人未满35周岁。仅有不到十分之一的人搬家不少于11次。

四

澳大利亚租金是多少？是否可以负担？

继澳大利亚悉尼位居全球第二 “房价最难负担”的城市之后，在一份最新的全球房租调查报告中，悉尼的房租也列入全球房租最贵城市的前十名。

在这份对比了全球120个主要城市房租花费的调查报告中，前三名城市分别是美国的旧金山、纽约和波士顿，中国香港紧随其后。澳大利亚悉尼则创纪录地位列全球房租最贵城市第十位，每平方米租赁价格达到了每周2.93澳元。

这个价格对于正在找寻宜居租房的家庭来说，他们的年收入需要达到约9.66万澳元，对个人来说则需年收入达到约5.1万澳元。这份收入需求根据城市规划部门建议的家庭房屋大小进行预计的，同时也涵盖了租客的房租和生活开支。

据统计调查显示，在澳洲大多数租房者个人支付的周租金介于201-400澳元之间（53％）。30％的租客周租金不超过200澳元，16％的租客周租金超过400澳元。

例如，市区的租房人中有49％个人周租金超过301澳元，非首府城市地区租房人中这一比例为1/4。整体而言，42%的租客个人周租金超过301澳元。此外，澳大利亚两大城市——悉尼和墨尔本这一比例高达55%。 

悉尼是首府城市中租金可负担水平最低的首府城市，其次是霍巴特、布里斯班、阿德莱德，然后是墨尔本和珀斯。大多数首都城市，整体的租金不可负担水平处于中等程度。但是对于大部分最低收入家庭而言（40%），几乎没有什么可负担可言。低收入家庭租金支出在家庭收入中的占比介于50%和85％之间。

通常而言，租金与收入成正比。近些年租金一直在涨已经不是什么秘密，但是对每个人的影响程度不一。

五

找房子

尽管近期报道出租物业供过于求，但是澳大利亚租房市场仍然是“房东市场”。

四分之三的租客认为，房客租房竞争激烈。因此，62%的潜在租客并不认为自己可以讲价、只能有房子就住；同时，55%的潜在租客担心如果想要找到房子，需要付更多的租金。

找到合适的房子（或仅找到房子）可能是一个困难的过程。61％的租房者在过去五年内因为找房子遇到过问题。

根据近期租客找房子的经历来看，租房者平均看房5.4套。其中，租客平均要申请3.1套才能租到房子。在这段时间内参与找房的租客中，超过五分之一的租客因看房时间不方便而放弃看房；同时，差不多比例的租客表示，出租房子的图片或文字说明存在不真实的情况。与此同时，16％的租客表示看房时无法与房东/中介取得联系；12％的租客有过广告上看房时间不准确的经历。

即使租客可以成功看房，依然存在以下种种问题：18%的看房人因前面租客依然居住在房子内而无法对房子进行全面考察。12%的看房人因为其他同时参与看房人的因素不能对房子进行全面考察。

六

出租房屋状况

相当一部分租户（8%）目前正租住在他们认为亟待修缮的出租房内；相比固定租期租赁合约，选择周期性租赁的租户（14%）更有可能租住在亟待修缮的出租房内。

相对维州（6%）和北领地、塔州和首府领地（2%）的租户，新南威尔士州（10％）和南澳（12%）租住在亟待修缮出租房内的租户占比更高。

只有四分之一的租户表示现有住房没有任何问题。事实上，许多租客遭遇过非常严重的问题。

安全隐患同样是一个主要问题。24％的租客表示出租房存在门窗关闭不严的问题。18%的租客表示出租房存在门锁损坏的问题。配套设施问题也很常见。17%的租客表示出租房存在电气问题；同样比例的租户有过关键设施损坏的问题。15%的租客表示出租房存在热水供应的问题。

大部分租户均经历过一般失修问题。超过五分之一的租客表示房屋存在油漆剥落或瓷砖脱落的问题。19%的租客遇到过防蚊帘缺失的情况；18%的租客表示房子夏热冬冷，温控有问题。

15%的租户经历过热水供应问题。然而，虫害是租户（27%）中最常见的问题。

7％的租户则反映了除上述问题以外的其他房屋质量问题。这部分群体中，最常见的问题是户外设施维护问题（如：栅栏腐烂、掉落及无法为房屋主体提供保护）以及天花板或墙体问题（如天花板开裂，或墙壁出现裂缝）。

七

与房东和房产中介打交道

虽然许多租客都有遇到过问题，但是并不是所有人都能得到房东或中介的充分或及时回应。

所有租客中，只有不到四分之一的受访者表示未收到任何有关修理请求的回复。同时，对于紧急维修， 21％的租客必须等上一个星期才能得到回复。对于非紧急维修，23%的租客表示需要等上一个月。

租客不仅没有得到及时的回应，而且还可能会遇到以下不利情形：

租客经历过没有通知的情况下房东突然造访（6%），和未经许可的情况下在看房时随意拍照（5%）。十分之一的租客表示有过房东例行检查安排在不方便的时间的情况。

租房者面临的另一个主要问题是可能被房东和中介列入“黑名单”，对日后找房造成不利影响。

直接通过房东租赁还是通过房产中介租赁，租客的经历会大有不同。通过房东直接租赁的租客如果有修理需求，75% 的租客会向房东提出维修要求。而通过房产中介租赁租客则有85%的人会向中介提出修理需求。

八

搬家

大多数租客（68％）搬离上一次出租房均是根据自身情况主动做出的搬家决定，无论是个人原因（33％）、工作原因（18％）、还是换大/小房子（12％）、买了自住房（5％）或是搬至更安全的社区（5%）。

然而，租客搬家的原因也存在以下情况：付不起租金（11％）、避免涨租（9%）、与邻居或合租人起争执（7％）、与房东有冲突（5％）或因房屋居住状况太差无法忍受（6％）。

7%的租房合同终止原因是因为房屋已经或打算出售。其他租客接到房主搬家通知中，告知理由（12%）、“没有理由”（4％）、或者根本就不告知原因（3%）就要求离开。

澳大利亚东部地区，尤其是新州和昆士兰，租客在没有被告知理由、或是无条件要求离开的情况更为普遍。整体而言，8％的租户有过至少一次以“没有理由”被撵的经历；9％的租户有过至少一次未告知理由就被撵的经历。

租户搬家之前，大部分（60％）人没有与房东或中介有过任何争议。但是，26％的人就房屋清洁有过争议；1/5的租客就押金（Bond）有过分歧。

九

租房市场歧视现象

一半的租客表示在过去五年内找房子过程中经历过某种形式的歧视。遭到歧视的原因包括：养宠物（23％）、接受政府补助（17％）、年龄（14％）、有小孩（10％）或是单亲（7%）。此外，因以下原因受到歧视情况较少发生，但是依然存在包括：种族（6％）、有押金贷款需要（5％）、性别（5％），残疾（5％）和性取向（2％）。

整体而言，男性（42％）表示遭受歧视经历少于女性（56％），尽管两者均可能因性别（5％）受到歧视。

收入状况对歧视的影响不一。例如，家庭收入介于70,001至100,000澳元之间的租客（41％）可能性较小，而家庭收入介于100,001至15万澳元的租客（55％）更有可能表示受过歧视。家庭收入低于3.5万澳元的租户中有57％的人表示自己曾经有过被歧视的经历。家庭收入介于35,001-50,000澳元的租客中这一比例为62％；家庭收入介于50,001-70,000澳元的租客中这一比例为60％。

但是，租客所经历的歧视本质上又有很大不同——低收入群体更有可能面临因接受政府补助，单亲，或是因为种族或残疾而遭到歧视。收入较高的家庭则更容易因为有小孩和宠物而受到歧视。以前曾与房东或中介就押金产生分歧的租户（75％）最有可能报告说受到过歧视。

维州消费者事务厅（Consumer Affairs Victoria）近期调查了1836位租户，发现约有五分之一的租房者在租房过程中主动提价，其中一半成功获得了租约。

据澳洲Domain房地产网报道，一些租房者主动在租房广告的要价上再加价，以求在竞争激烈的租房市场租下自己中意的房子；还有一些租房者因为有宠物或者家庭只有一份收入，担心在租房竞争中处于劣势，所以主动提价。

虽然租房招标中的这些现象并没有违法，但是房东打算接受的价钱比租房广告中的要价高，可能会因为误导租房者和提供虚假信息，而触犯澳洲消费者保护法（Australian Consumer Law）。

租房招标会使得低收入者处于劣势，而且租金和租房过程缺乏透明度会制造不稳定。

“租房一代”（Generation Rent）已经成为世界各国的社会现象。租客们出生于上世纪80年代之后，面对飙升的房价和房产市场催生的贫富差距，只能选择以租房的形式在城市生活。

无论在新西兰、澳大利亚、英国还是美国，“租房一代”都成为了热点话题。

之所以是热点，因为它反映了不同世代的竞争：年老的、富足的有产者处在优势位置，他们从宽松的贷款条件以及历史的低房价中获益；年轻的、刚工作不久的整整一代人处在劣势位置。他们被驱逐出房产交易市场，只能暂时的或永久的活跃在房产租赁市场。

当前，年轻人是否可以买房，很大程度上取决于他们的父母甚至祖父母在当前房产市场的位置。如果父母自己就是租客、如果父母有过高杠杆的按揭，如果是老龄化家庭，那么子女很可能已经输在了起跑线上。

有产者的子女最终会通过财务安排或继承成为有产者；无产者的子女如果无法出人头地，买房将永远停留在空想。

人们讨论这个话题，因为住房不仅仅是住房，它已经成为财务安全的基石。在人们传统观念中，房子代表着不会流失的财富，它提供了经济保障，意味着可以度过一个有尊严的晚年。

狄更斯《双城记》说：“这是最好的时代，也是最坏的时代。…我们的前途拥有一切，我们的前途一无所有。”这也许是对租房一代的最好注解。

本文作者：Cynthia高晨曦，Anna阳映红

图片制作：Chloe Liu

本文资料来源：澳大利亚租房市场报告（2017年2月）－消费者权益机构CHOICE，全澳住房协会（National Shelter），全国租户组织联合会（NATO）联合出品