《东方都市报》导读 

房贷活动是影响房价增幅的驱动性因素。在去年我们就已经看到银行借贷的紧缩对澳洲首府城市房地产市场的影响了。据房地产网站Domain经济学家特伦特·维特希尔（Trent Wiltshire）预计，今年银行和借贷者的经济行为会有所调整。但在分析预测结果之前，让我们简单了解一下房贷和房价之间的关系。

抵押房贷款的政策变化会在短期内影响房价的增幅情况。而房价增幅对住房信贷的数量也会有所影响。

2018年，澳洲贷款条件趋紧，投资需求下降，房贷数量下降。截至至2018年11月，自住房和投资房的贷款额分别较上年同期下降10%和23%。 新州、维州和西澳州的贷款数量下降幅度最大，尤其是投资房。住房融资和相关信贷的情况均表明房价将在今年有持续的跌幅现象。但如果融资和信贷的情况逐渐趋于稳定，那么房价则有可能会触底反弹。

2018年房贷数量大幅下降由三大因素导致：

其一，澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority, APRA）要求银行更密切严格地审查抵押贷款的申请，而不是仅凭个人消费支出情况来降低个人借贷能力。2018年，APRA采取一系列措施，旨在减缓对房产投资者的贷款增长，提高贷款标准。在贷款情况远低于其所设定的上限标准，且情况有所改善之后，APRA在2018年取消了部分限制条件。

其二，由于金融服务皇家委员会（Financial Services Royal Commission）在2018年年初开始受到社会广泛关注，希望委员会能更严格地对待贷款活动，银行在处理贷款时更为谨慎，并先发制人地收紧了贷款标准。整个2018年，银行在审查个人支出情况，尤其是生活费用一类更为严格。

其三，随着社会舆论和公众关注度的变化，房产投资者对未来的投资收益前景自信度降低，不再那么热衷于借贷。这导致了新投资贷款数量大幅下降。由于2018年抵押贷款利率涨幅不大，公众的态度也导致了伊娜很难过贷款下降。

影响2019年房产贷款的四大关键因素：

今年2月金融服务皇家委员会的报告及建议

金融服务皇家委员会将于今年2月公布最终报告。报告可能会建议银行在审核借贷人消费和收入情况时进行更多调查。委员会发布的中期报告已经对银行未能准确核实借贷人收支情况作出批评了。

为了回应皇家委员会的报告和APRA给予的压力，银行业在整个2018年就对借贷人收支调查更为严格，导致贷款数量下降。所以，只有皇家委员会今年2月的报告可能会给出要求银行缩紧贷款条件的建议。如若此举发生，2019年银行贷款会再进一步放缓。

除了银行业以外，皇家委员会如果给出调低抵押贷款经纪人的薪酬、防止经纪人提供更高额贷款的建议的话，房屋贷款也是可能会减缓的。此外，现在银行已经引入了全面的个人信用报告，允许第三方机构在评估贷款申请时调查借贷人整体财务状况。

银行对目前冲突的应对举措

银行如何应对来自政府、公众及监管机构的压力，将成为2019年房贷情况的重要推动力。

一方面，政府其实是希望银行不再收紧贷款条件的。财政部长在去年12月时曾指出：“银行需要在严谨审核贷款情况和保持信贷流动中取舍平衡，为家庭和企业提供及时的融资。”且金融监管机构（Council of Financial Regulators, CFR）在去年12月发布的声明中首次表示“需强调调整贷款行为时持续向经济行为提供信贷的重要性”。CFR认为，如果对贷款活动采取过于谨慎的态度并影响相关法律及贷款标准审批程序的话，那么贷款人的决策也会受到影响。

澳大利亚储蓄银行（Reserve Bank of Australia, RBA）行长曾表达出对银行在贷款活动中过于保守的担忧。一些评论员也在猜测，APRA是否会要求银行在调查借贷人时测试能否承担至少7%利率的评估。如果RBA会削减现金利率的话，那么此举的可行性会更高。

但在另一方面，银行还是会面临需要收紧抵押贷款条件的压力的。公众对皇家委员会的调查情况的激烈反应使银行活动更加保守。Westpac银行由于没有对借贷人的收支情况及银行如何对这些信息进行“合理调查”作出合理解释，现正面临违反责任贷款法的指控。此案将于今年5月进行审理，届时会对银行贷款业进行一定的法律指导作用。

澳洲央行是否会降息

在过去的几个月里，金融市场对澳洲央行降息的预期愈发强烈。虽然澳洲央行仍维持相对乐观的经济前景，但金融市场和许多经济学家预计央行将于今年或明年采取降息举措。2018年11月，市场对现金利率的预测从2020年年初的增长变成了2019年年末或2020年年初的下调。

未来一年，澳洲经济可能会经历GDP增长放缓、通胀疲软、房价下跌、建筑开发减少、消费信心下滑及全球经济放缓等情况。如果央行确实决定下调现金利率以提振澳洲经济，那么未来可能会有两次现金利率削减，分别为1.5%和1%。央行可能还会以此抵消周期性抵押贷款利率的上涨。

现金利率的下调或会成为扭转房产市场情绪并鼓励房产投资者重返市场的诱因。

未来借贷人对新房产借贷环境的应对

潜在借贷人可能会需要更多时间来适应更为严格的借贷申请。更多住房借贷人会被银行拒绝。由于借贷流程时间变长，潜在买家可能会错过拍卖情况，房产拍卖清算率可能会下降。

如果未来借贷审查更为严格，银行最高可贷款额度可能会减少20%。然而，央行研究表明，实际上只有约一成借贷人借款额接近最高贷款金额。大多贷款人借贷额低于最高金额。因此，2018年的平均最高贷款额度减少20%并不完全意味着实际的贷款额度下降。也有可能是更多新的贷款人因为知道银行审查更加谨慎了，会拿出更高的信贷额度去借贷，以应对未来信贷环境。

鉴于2018年银行贷款数增长放缓，最高可贷款额度的下滑可能会对借贷人实际贷款额产生影响，尤其是对投资者而言更甚。消费者需要更多时间来适应，也就是说他们需要更仔细地检查自己的收支情况，会面对更长的审批时间。这导致了2018年房产买卖数量下降。更多人可能会在2019年才开始申请贷款。

如果贷款需求增加，央行的降息反而会提高市场情绪，增加升值机会。房贷数量可能会触底反弹，并在未来一年慢慢开始增长。

2019年房贷情况会如何影响房市

虽然投资者现在不太愿意贷款，但现在看来，银行的贷款情况现在已经或者马上就到达最紧张的状态了。消费者也开始在慢慢调整过来。除非皇家委员会建议银行业采取比2018年更加严格的贷款审核，否则房贷应该会接近触底并开始反弹，住房信贷增长情况将趋于稳定。

如果发生这种情况的话，房贷情况应该会为未来一年的房价增幅提供一定的支持。