眼下，“封锁2.0”的恐慌情绪笼罩着澳大利亚。

维州确诊感染病例连续多日以每天200余例的速度递增，大墨尔本已经封城。

更为严峻的是，悉尼酒店Crossroads Hotel出现聚集性感染，确诊病例数达到33例，并且还在增加。

据悉，引发这一聚集性感染的零号病人可能是来自墨尔本的一名货运司机。

……

疫情的反复，商家和购物中心的焦虑越来越重。

没有营业额，还要支付房租、水电和员工工资，连规模较大的知名品牌也抵不过负面情绪。

即使没有关闭所而保留外卖业务的餐饮大佬们，都在接受采访时提到自己每天一睁开眼就要亏损几百万的巨大压力。

对于多种业态聚集的购物中心来说，如果商家熬不过去，那么在疫情结束后，整个购物中心将会面临新一轮的洗牌。

在世界各地，购物中心一直在探索新的方式，通过重新利用零售空间来吸引顾客。

那些未能适应疫情的购物中心，结果当然是痛苦。

例如，在美国，作为购物中心代言的零售业巨头，例如JC Penney、Neiman Marcus和J. Crew，都已申请破产。

新冠病毒将它们推向了边缘，美国专家现在预测，在未来五年内，将有多达25%的购物中心关闭。

同样，澳大利亚也正面临着瞬息万变的购物环境，Target、David Jones和Flight Center等大型国民品牌最近纷纷宣布将关闭部分商店和分支机构。

例如，今年5月底，Target宣布关闭在澳大利亚的75家门店。

大摩指出，网购电商、社交疏离限制、和百货商店撤店都是“吃掉”购物中心收入的元凶。

以撤店为例，这种现象对购物中心存在两个副作用，即直接减少购物中心的租金收入，然后，随着空置率的上升，从其他购物中心租户那里收取的租金也将减少。

根据大摩的预测，未来五年内，诸如Myer、David Jones等百货零售商、Kmart和Target等折扣零售商陆续撤店，多达7万平米的零售空间将“还给”购物中心。

对于购物中心而言，回填这些空间无疑没有那么容易。

毕竟，那些动辄租赁好几层的大零售商，如ZARA，又或者如快速扩店的全球时尚品牌H&M、Uniqlo等等都在削减店铺面积。

然而，经过年初第一波感染高峰的“洗礼”，澳大利亚一些购物中心已经迅速适应了疫情所带来的“残酷现实”。

近年来，大型购物中心动辄10万㎡+的体量，确实给城市增添了许多亮丽的风景，注入了许多新鲜的商业血液。

然而，大体量必然要面对的是更远的辐射范围，更大量的人群聚集。

在重大疫情面前，反而成为了它的弱点。

相比之下，社区型购物中心更能有效解决1-2公里范围内人们的基础需求，满足人们日常生活的需要，避免了人群长距离的移动。

在此次疫情中，中小型的社区购物中心成为市民维持日常生活的首选，戴着口罩去大批量采购食品、日用品的现象成为常态。

澳大利亚Hawaiian零售集团拥有Claremont Quarter购物中心以及其它一系列当地的购物中心。

Hawaiian购物中心总经理斯科特·格林伍德（Scott Greenwood）表示，相比大型购物中心，规模相对较小的社区购物中心意外地表现出了更强的弹性，顺利地度过了风暴。

他说：“复苏超出了我们的预期。”

“这些购物中心的人流已经恢复至疫情之前的水平。相比之下，6-8周前，这里还是一副死气沉沉的样子。

“客户倾向于在本地购物，选择便利的邻里型购物中心。并且，他们越来越希望为本地小企业提供支持。”

经过这些天的“磨合”，在疫情结束后，市民与社区购物中心的感情链接将会得到加强，社区购物中心崛起势在必行。

即使是在未来的正常时期，社区购物中心的发展也将提升居民生活的便捷性，提高生活效率，缓解城市的交通压力，提升城市出行效率。

事实上，敏觉的机构投资者已经觉察到了这一点。

例如，珀斯最大房企、澳交所上市公司Primewest于最近推出了一项价值3亿澳元的基金，投资标的正是澳大利亚邻里购物中心。

地产投资公司Real Asset Management负责人Will Gray说道：“资本重新部署的重点转向了有大型超市入驻的社区零售资产。这是眼下的一种新趋势。”

“在去年年底和今年年初，您会看到很多来自香港的投资团体开始购买澳大利亚房产，他们以前大多专注于写字楼，但现在开始转向零售，尤其是邻里购物中心。”

在本次新冠病毒大流行期间，电商无疑是最大的赢家之一。

对于很多实体购物中心而言，这次疫情让他们加深了线上购物与线下实体经济的联系。

毕竟宅在家中，网购不仅可以满足日常所需，也是不少人缓解焦虑的一个“出口”。

然而，疫情之下，一些购物中心零售商网络平台的漏洞也因此暴露无疑。

例如，在需求高峰时，澳大利亚两大超市巨头Coles和Woolworths都被迫暂时停止在线服务。

伴随疫情的全球大流行，澳大利亚于3月底实施锁国，Hawaiian顺势为购物中心的租户推出了一项送货服务。

为此，Hawaiian还特意创建了一个在线平台。并且，这个平台已经作为一项永久业务，而不是疫情临时部门保留下来。

购物中心业务负责人Greenwood说：“我们不得不重塑自己。”

“我们的许多爸妈级零售商都没有资源或专业知识可以在线进行交易，因此我们的这项线上平台为他们解决了后顾之忧。”

“我们预计，未来很多年，平台业务将进一步增长。”

“平台业务增长的同时，我们也留住了租户……”

澳大利亚科廷大学研究员Billy Sung一直在研究大流行期间，的消费者行为。

他说：“ 新冠病毒极大地改变了消费者的行为。”

“现在，消费者已经更加数字化了。购物中心应该在技术和数字平台上投入更多的资金，并[研究]他们如何提供体验生态系统，从而将线下和在线整合到一个无缝品牌中经验。

“为什么消费者会选择购物中心？后者显然需要给出这个问题的答案。”

线上与线下结合的道路将越走越细，越走越多样。

未来，越来越多的品牌将积极探索二者的平衡。

此次疫情，“宅经济”变得更正面，由此网络、新零售、云购物等与大家的日常生活也将普及至更宽的年龄层。

有一个趋势，相信没人会否认。

越来越多的人网购，实体零售商需要适应，购物中心需要调整。

据其分析，在悉尼和墨尔本，LFR的平均占地面积超过3公顷。

但是，购物中心通常只占大约一半的空间，并且其中还有相当一部分被用作了客户停车场。

JLL指出，如果业主将LFR转为工业用途，或将尚未开发/停车场部分打造称为物流设施，他们有望获得更高的回报，并增加此类物业价值。

一方面, LFR具备工业/物流设施相类似的物理结构。

另一方面，许多LFR资产比传统工业区更靠近人口稠密的地区，这可以满足对最后一英里配送设施日益增长的需求。

JLL模拟了悉尼现有LFR资产向物流用途的转换假设。

JLL指出，如果65％的土地被利用，并且建筑面积增加1万多平方米，租金将从310万澳元增加到350万澳元。

资本价值将从4500万澳元增至7000万澳元，收益率将从7％收紧至5％。

仲量联行零售投资高级总监斯图尔特·泰勒（Stuart Taylor）表示：“大型购物中心业主已经在改变其战略，通过整合另类用途来最大化资产价值，其中包括在购物中心所在地块进行酒店、办公室和住宅开发。”

“我们认为，将物流用途整合到某些LFR资产中似乎更为合乎逻辑。”

在澳大利亚，这种趋势似乎已经开始出现。

例如，商业地产巨头Dexus以6500万澳元的价格买下了西悉尼的一个购物中心，目的是寻求未来用途转换。

Dexus首席执行官达伦·斯坦伯格（Darren Steinberg）说道：“购物中心位于一个绝佳的地理位置。我们的意图是将其逐步转变为工业/物流资产。”

当然，疫情之下，我们还看到了购物中心的其他适应方式。

在这次疫情中，人们对健康、医疗、医药品的认识和需求进一步加强，购物中心里是否有药店，是否有健康产业，成为人们选择的重点。

运动业态成为购物中心的新标配。

另外，疫情之下，一些购物中心的好感度得到大幅提升，比如对公共区域的消毒视为每日必做的高档商场。

未来，消费者必将更注重购物中心的整体环境品质，那些始终如一的经营者，将会得到更多的青睐。

高品质购物中心，不仅仅只包括卫生，还有经营手段。

另外，大流行会改变未来购物中心的设计和建造方式。

业主专家指出，购物中心必须考虑灵活性。

“如果大流行再次发生，或者如果发生自然灾害，我们如何才能迅速转移这个空间以适应这些不可预见的事件？”