那么！房产增值到底看什么？

供需关系影响商品价格，那么房产的基本供需以什么来决定？自然是人口增长！

近年来，澳大利亚人口迅速增长，澳大利亚统计局（ABS）数据显示，截止至2017年9月30日，澳大利亚的常住人口超过2470万人，在过去一年中增加了39.56万人，人口增长率为1.6%。每1分24秒，澳大利亚人口就增多一人，这一速度让澳洲成为了全球人口增长最快的发达国家之一。

▲墨尔本是澳大利亚年均人口增长最多的城市

澳大利亚的人口增长由自然增长（出生率－死亡率）和海外移民组成。数据指出，截止至2017年9月30日过去一年，澳大利亚的海外移民增加了25.01万，占人口总增长的63%，增长速度为8年来最快，而自然增长占人口总增长的36.8％。新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州是海外移民增长最多的地区，分别增长了9.88万人、8.85万人、3.14万人。人口增长为澳洲的房地产市场提供了大量的需求（不管是购买还是租赁）。

地产增值对物业持有者来说到底有没有增值，不单单是指房价有没有增长，同时也需要考虑房产的持有成本。如果持有的物业每年增值1万，但是投入成本却需要1万1千，那么这样的物业明显没有为你带来回报。

▲黄金海岸美不胜收的高端别墅区

另外，还需要考虑租金回报。年初以来，澳洲租房市场活跃，各大首府城市的租金上升。Domain 发布的租赁报告显示，2018年第一季度墨尔本别墅租金中位价上涨1.2％至每周430澳元，公寓租金上涨2.5％至410澳元。而黄金海岸出租屋的平均要价在截至2018年3月的过去一年中上涨了6.5％，达到每周490澳元。

许多人对投资都要求有立竿见影的成效，总希望今天买了明天就疯涨几倍。但是对于房产投资，往往需要投资者的耐心。小编并不是说地产投资没有一夜暴富者，但是地产的特性仍然决定了房地产是一个需要长期持有的投资产品。

澳大利亚房产有着这样的规律。每次出现大幅的房产升值都跟随一小段的回落调整期，但上升的峰值都会高于前一次峰值。当房产持有足够长的时间，必经历一次大幅升值期。因此持有房产越多，升值就越多。

但总体来看，澳大利亚房产长期稳健升值。根据CoreLogic数据显示，在1995年11月到2015年11月这20年间，澳洲首府城市房价指数上涨达到330.5%。

▲1995年至2015年，澳大利亚房价稳健上涨

在1997年12月到2017年12月这20年间，澳大利亚房价中值从14万澳元上涨到54万澳元，年平均涨幅接近7%。

截至2017年12月过去的12个月中，在澳出售的所有住宅物业中，16.1％独立屋和9.5％单元房/公寓售价超过100万澳元，创下了历史新高。2016年，仅14.8％独立屋和8.1％单元房/公寓售价超过100万澳元。

从具体地区来看，悉尼仍然是拥有超过百万澳元物业最多的城市，去年一年销售的独立屋中有49.3％超过100万澳元。墨尔本排名第二，去年有28.3%的独立屋售价超过了100万澳元。布里斯班的比例也在不断攀升，2017年，8.3%独立屋售价达到 100万澳元及以上，5年前这一数据仅为3.6%。

如果是出于投资考虑，澳大利亚房产是绝佳的长线投资载体。而且从长远的角度来看，澳大利亚房产必然是投资组合的必备之选。

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