墨尔本的楼市似乎越来越变幻莫测。Domain的统计数据显示，今年第一季度墨尔本的独立房价格环比上涨4%，单元房价格环比上涨了4.6%，悉尼则分别为2.8%和1.3%。墨尔本超过悉尼，成为房价上涨最快的城市。

但另一方面，在墨尔本一些CBD附近的郊区，公寓价格出现大幅松动。房产大数据公司CoreLogic的统计显示，从去年3月至今，距墨尔本CBD仅1.9公里的Cremorne，单元房中位价下跌了19.4%；距CBD8.8公里的Caulfield East，单元房中位价下跌了18.7%；距市中心9.9公里的Essendon，单元房中位价下跌了 12.6%。

在其它一些靠近CBD的郊区，如Kew East、 Caulfield North 和Ascot Vale，单元房中位价也跌去了 10-12%。

房产中介称，导致这些郊区单元房价格下跌的原因主要是两个。一是比较老式的公寓正“失宠”于投资者，二是中国限制资本外流的管制措施。

墨尔本部分郊区单元房价格松动，会是接下来澳洲房价整体松动的开端吗？

瑞银（UBS）经济学家Scott Haslem牵头完成一份名为《房地产展望：警钟响起，我们看到楼市顶点》的报告。报告中说，到2018年底，房屋开工量将要骤降30%。

瑞银预计，今年下半年澳洲的房屋建设量会达到一个顶点，明年房屋建设量将要下降，房价增长也要随之放慢。

图表来源：UBS

澳大利亚国家统计局（ABS）数据显示，2017年1月住宅建设获批量较前下降2.1%，该数据已连续8个月下滑。不过，2月这一数字猛然攀升了8.3%，为去年7月以来的最高增幅。由于房屋建设许可与开工之间存在的时间差，预计下半年开工数量会有一个较大的增幅，但随后会转头下行。

瑞银的报告认为，尽管近期央行、证券投资委员会和宏观审慎监管局相继出台了调控楼市的措施，但在人口增长和低利率的支撑下，全澳平均房价今年将上涨7%，明年上涨3%。

图表来源：UBS

从上图可见 ，澳洲的人口增长主要有两部分构成：海外移民和自然人口增长。一直以来自然人口增长都比较稳定，主要变化来自海外移民。如果海外移民继续以目前的速度增长下去，楼市的支撑是比较稳固的。

但是，近期移民政策“突变”，给这一楼市支撑因素蒙上了一层不确定因素。上周联邦政府不仅宣布废除457签证，削减了职业名单，还将取消现行的绿卡制度，增加一个新的签证类别“过渡期移民”，即在获得绿卡之前，必须先获得一个新的“过渡签证”，无论189技术移民，还是新的取代457签证的TSS雇主移民、190州政府担保签证、132投资移民签证、配偶移民、亲属移民，都必须先取得过渡签证，符合条件后再拿绿卡。过渡签证的时间长度将为2-4年不等，偏远地区2年过渡期，而悉尼、墨尔本等一线城市为4年过渡期。

这一政策变化意味着工作签证转绿卡的时间成本比以前增加了3-5年，可以想见，一旦实施，澳洲海外移民数量将会大幅减少。这将给楼市带来怎样的影响，还是未可知的。

或许唯一算得上楼市“定心丸”的，就是短时间内央行不可能加息。当前失业率接近6%，通胀率和工资增长率都达到了历史低点，并且川普近期称美国经济需要缓慢加息，这几个因素都决定了澳洲央行还要将低利率维持一段时日。

穆迪分析师Alena Chen认为，在短期内，房价还会继续上涨，住房可负担性问题还会进一步恶化。虽然近期监管层遏制投资房贷的措施对楼市有一定影响，但低利率仍是更重要的决定因素。

下月联邦政府2017年预算案中可能会包含涉及房地产税收的税制改革，以改善住房可负担性问题，但这些改革目前还充满争议，最后命运如何，只能等待下月揭晓。

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