前言

过去二十载，见证了澳洲从买房贵到租房贵。

二十年前，澳洲首府城市的中位房价仅为当地家庭年均收入的3-4倍。二十年后的今天，房价收入比已经跃升至8倍以上，悉尼更是达到了惊人的12倍。

换句话说，要想回到20年前的水平，无非只有两种可能。一是房价下跌超过60%；二是平均收入上涨超过200%。所谓的这两种可能也只是“痴人说梦”。

仅过去十载，澳洲首府城市房价上涨82%，中位租金上涨76%，而同期收入却仅上涨40%。多少人的“澳洲梦”就此破碎。

买不起房或是大概率事件，租不起房在很多人看来还是小概率事件。但是，事情的真相却是，不再是低收入人群，大批中等收入人群也背负上了“深重”的租房压力。

据统计，2006年至2016年期间，澳洲租房居住的人群数量从27%上升至31%。换言之，每3户家庭中就有1户需要租房居住。更为可怕的是，你知道澳洲背负租房压力的人群比例有多少吗？

一

买房梦碎，租房梦魇，只不过短短二十载！

在解开这层面纱之前，我们先明确几个概念。

第一，“住房压力（Housing Stress）”，只要租金/房贷超过家庭总收入30%，我们就认为这样的家庭背负着住房压力。

第二，可负担住房收入差距（AHIG）。这是指一个家庭为避免陷入住房压力，所需额外增加的收入水平。差距越大，证明当地的住房/租房可负担水平越糟。

第三，可负担住房收入差距指数（AHIG Index）。这是指一个家庭为避免陷入住房压力所需额外增加的收入比例，计算公式为AHIG除以中位家庭收入乘以100。

AHIG 指数与住房压力之间的关系：

二

澳洲三城记：租房压力山大！

据统计，2018年，租房居住的典型人群中，为了避免在悉尼、墨尔本或布里斯班避免陷入“住房压力”的尴尬境地，他们只有两种选择。

第一，远离市区。第二，蜗居，即一家人挤在一套一居室的公寓内。

选择了1，则意味着每天上下班“痛苦”通勤过程的开始。

因为，在远离市区的地方租房虽然是便宜了，但是就业机会和收入同样也大打折扣。换句话说，租房贵并不是只有大城市特有的现象，更是一个普遍存在的问题。

选择了2，同样是各种痛苦的开始。

新南威尔士—悉尼

新南威尔士州（简称：新州）首府悉尼房价位居全球最贵城市阵营。高房价催生了高租金。

这一情况在悉尼的内环和中环表现尤为突出。因此，悉尼的内环和中环地区是传统意义上的就业中心，寸土寸金之地，聚集了大量拿着高薪却租不起房的人群。

（点击图片放大查看）

维多利亚—墨尔本

和新州一样，维多利亚州（简称：维州）的房价在过去十年间出现快速上涨。在房价一路高歌猛进过程中，租金也是“水涨船高”。

不同的是，墨尔本的租房可负担性相对悉尼更糟。原因是同期墨尔本的收入增速不及悉尼。

具体到房型，就三居室独栋屋中位租金而言，墨尔本内城区几乎均不具可负担性。就二居室公寓租金而言，墨尔本内城区较悉尼具有相对可负担性。

（点击图片放大查看）

昆士兰—布里斯班

昆士兰州（简称：昆州）是澳大利亚人口第三大州。

尽管当地房价不如新州和维州涨的那么“猛烈”，那也是稳步上升。同样，作为昆州首府的布里斯班，在过去十年的累积涨幅虽不及老大哥悉尼和墨尔本，但是累计涨幅也达到了61%。

房价累计涨幅虽然占有相对优势，但是要命的是当地的收入累计涨幅同样不及悉尼和墨尔本两地。过去十年，相比悉尼（51%）和墨尔本（43%）的收入涨幅，布里斯班的收入累计涨幅仅为40.5%。一句话，赶不上房价！

和墨尔本一样，布里斯班租金贵、租房难的问题主要集中在内城热门邮区，如Bardon和Clayfield。

（点击图片放大查看）

三

拿着高薪，照样租不起房！

在我们的印象中，有一份体面的工作，拿着高薪收入，租一套别墅，再不济，租一套大面积豪华公寓是理所当然的事情。

但是，现实却是狠狠打脸。

在澳洲，就业机会大都集中在首府城市内城区。根据生产力委员会2017年发布的报告，首府城市就业岗位占全澳总就业岗位的比例超过2/3。

过去十年，首府城市租金的大幅上涨，让很多干着体面工作，拿着高薪收入的人群同样挣扎在租房的第一线。特别是夫妻中只有一个人工作，另一个全职在家照顾小孩的家庭，情况尤为不乐观。

光从数字上就可以看出，这个收入水平不仅远远超过了租房居住家庭中等收入的概念，同时也远远高出相对高薪职业的平均收入。

墨尔本的情况也好不到哪里去。如果在墨尔本内城区以中位租金价格租一套二居室公寓，家庭每周收入至少需要达到1800澳元，或年收入达到93,600澳元才能不感到住房压力。

换成布里斯班，如果在内城区租住一套普通的二居室公寓，则家庭每周收入至少应达到1600澳元，或年收入达到83,200澳元才能不感觉到住房压力。

四

房价高、房租贵所引发的蝴蝶效应

房价高、房租贵自然会引起一系列蝴蝶效应。

首先就是目前澳洲金融监管机构普遍担心的负债率高问题。

据统计，澳洲居民负债占GDP的比率高达123%，仅次于瑞士，位居全球第二位。

其次是居民杠杆率高的问题。

根据房贷数据分析机构Digital Finance Analytics于2017年提供的数据，澳洲负债超过年收入三倍的家庭比例超过25%。同时，负债超过年收入4.5倍的家庭负债总额占澳洲未偿贷款总额的一半以上。

第三，政府保障性住房支出压力加剧。

既然越来越多的人买不起房，也租不起房，政府当然不能听之任之。换言之，相当一部分低收入家庭除了向政府申请住房补贴外别无选择。

据统计，在新州、维州和昆州，政府社会保障性住房等待名单上的家庭数量已经超过了110,000户。

第四，国家退休储蓄体系岌岌可危。

目前澳洲的养老金和退休金体系是建立在以下前提之上，即当居民达到退休年龄，其住房支出成本应该很少很少。但是，我们看到25岁-54岁年龄段的住房自有率呈持续下滑态势。

第五，经济社会地位“鸿沟”的形成。

当房价快速上涨，有房人伴随资产的升值越来越有钱，而没有房产的人伴随租金上涨则越来越没钱。当达到一定程度，就会形成社会贫富差距的日趋扩大，经济社会阶层“鸿沟”现象日趋严峻。

饱受房价上涨、租金上涨之苦的远不止悉尼、墨尔本和布里斯班的住户。中国一线城市的租金大幅上扬也是苦逼了一大群积极向上的青年。

最近一周，小编的朋友圈都是各种吐槽租房难、租金贵的弊端。据统计，今年北京、上海、广州的房租同比涨幅都接近两位数。

和澳洲不同，中国一线城市的租房市场开始沦为各大资本投机的新战场。就连房东都直接放言，眼看租房市场沦为资本市场新的投机标的，年轻人为啥也不出来反抗一下。

有人说90后是买房最难的一代人。

买房或许是只属于70后，80后的时代记忆。

一代人做属于自己时代的事，被割属于自己那茬儿的韭菜，被撸属于自己时代的羊毛。

参考资料：Domain、Compass Housing Services、文中未表来源图表均出自Compass Housing Services