悉尼的南和北

Metro 2056都市计划把悉尼一分为三，分别是以city为主的东区，parrmatta 的中区和Liverpool为主的西区。不知道这个区域分配是否符合我们当地华人对悉尼的划分，我记忆里的客人和朋友把悉尼把悉尼分为五块，一块是东区例如coogee， Randwick，那片区域很多人不熟悉，印象里是好区但很少去，有种敬而远之的味道。新移民一般集中在内西区如burwood， Strathfield和南区Hurstville这些地方。特点是坐火车去City都不超过30分钟，有大卖场和餐馆。一旦华人组建家庭有孩子了，大部分有人就考虑去教育资源丰厚的北区，寻思着买一个House，毕竟家里的老人也要过来，房子太小会住不下。

所以华人的轨迹是始于内西区，终于上北。至于西区，因为名声太差，和东区一样敬而远之。澳洲本地人的划分则更为有趣，他们的地段情节较重，分配比较极端。有钱和没钱都死守CBD周边10公里范围，如下北，北海岸和东区，区别无非就是租房或买房，这些地方白领租客最常见。另一批人则去远郊新区买土地别墅，我到现在还记得2012年有澳洲本地人为了买全新的土地别墅甚至在排队前连夜带了帐篷，想排一个好位置。说白了骨子里不想和新移民混在一起，哪国城市的土著都一样。

无论你按什么划分，这个要看个人喜好，不过我们今天谈的是按地产投资角度来划分悉尼。我的这个划分即来自于悉尼城市的发展历史，也来自自己的观察。

我认为悉尼其实只有两个区域，就是南和北，Parramatta河为中心。

为什么要这样划分悉尼呢？

这是一幅悉尼的城市扩张版图，最深红色的部分1917年前就存在，暗红色是1917-1945年新扩张的版图，浅红色是1945-1975的新开发区，黄色则是2000年后正在开发的区域，house and land package普遍是这里销售的。

从这幅图我们可以看到几个有意思的地方。

第一我们今天的几个大的火车中转站在1917年前就存在了，真可谓是组织里的中流砥柱，Parramatta, blacktown, bankstown, chastwood, burwood, Strathfield，Hornsby.

第二1917年城市边界是南边的earlwood kingsgrove， Hurstville是城乡接合部。北岸和南岸被Parramatta河分开， Parramatta 和 Bankstown 离悉尼之间有大量的空地，所以我猜测从Burwood的内西区到到东边的vaucluse，南边整个深红色的地块应该就是悉尼，其它区域应该是各自独立的县级单位，在1917年后开始的城市扩张后被逐渐并到了一起。

我之所以把悉尼划分为南北，还有最重要一点是政府在城市在城市规划上一直大力发展河边以南，而不是以北，从1917年开始北岸就是一片荒凉，整个北边是以north Sydney一直延伸到hornsby 的狭长地带，很像智利的版图。而南岸一开始版图数倍于北岸，版图看起来像美国地图，在1917年后版图扩张速度也很快，当北区延伸到Epping，Carlingford 一带的时候 ，南边已经吃掉了Liverpool 和Parramatta.

直到今天我们依然会发现一些有趣的现象，政府依然在重点发展南区，提升南区的密度。大家想一想悉尼开发的楼盘是不是大部分在Parramatta河以南？北区除了 epping和carlingford ，Hornsby一带，几乎没有任何大规模的公寓项目（medowbank Rhodes 属于建造新区行为）。举例来说澳洲最大的开发商Mertion，除了Dee why， 你就没见到他们目前在北边有任何项目。南区的商业现象明显大过北边，请对比Eastwood和Burwood的中餐馆，Bondi的westfiled和Chatswood的westfield，南边无论是奢侈品店还是Westfield都多于北边。教育资源北岸多，但是大学都在南边的CBD。

政府刻意提高南边的密度，例如南边的bankstown council， Sutherland council， Campbelltown council R2(普通住宅)的地就可以盖Town House（联排别墅）， 也就是说这些区域每块别墅都有开发潜力。南边内西区Burwood council  非常支持开发，有朋友开玩笑说只要开发商能多给council修几个停车场，他们就能给你批准楼多给你盖高几层。

反观北边的council如ku-ring gai council属于纯粹的环境爱好者，每个在那里开发过的人都有过刻骨铭心的记忆，万邦君的一个朋友在ST Ives做项目，那块地先后易主两次，开发许可申请超过四年，闹到了土地环境法庭。Hills council 和blacktown council 连duplex都建不了，更提不上提升密度这个说法。

在过去的策略上应该是住北买南，南区很多名声不好的区如Campsie房价一飞冲天，轻轨更提升了原本就很贵的内西土地价值。但是在今年我越发的觉得策略应该是南开发，北投资。供给也会创造需求，我不看好南边不是因为随着南边的提升会有大量的公寓，因为大量的公寓会有大量的人口，进而提升升级当地的商业，悉尼的人口基数够大不会成为可以消化这些公寓。我所担心的是

1.基础设施

南区的基础设施总是比开发力度慢半拍，无法容纳那些人口。例如我们所熟知的东区，虽然商业成熟，但是道路狭窄，交通出行不便。虽然有BUS，但是没有像西北和西南的公共汽车单独行驶的bus line，出行时间在高峰期竟然比从20公里外坐火车还长。虽然政府推出轻轨，共享单车，但这个速度跟进的太慢。我认为过度的密集开发会赶走一部分人到北区推动北边的房价。Burwood的购物中心完全和它本身的人流不匹配。人口密集也会加剧治安问题。

2. 价格

相对南区，北区大部分房价还是便宜，Vacluse vs mosman， medowbank vs Rhoes。Burwood vs eastwood  ，Russell Lea vs Galesville， 越往西到carlingford 北部反超，到Blacktown 南部反超。

3. 名气的消亡

 好区，CBD这些头衔所带来的房价升值会在未来不断贬值。什么是好区，castle hill 在2000年算吗？ Rhoes 2005年算吗？ North rock 2017年算吗？

2008年前华人开公司拼了命也要挤在唐人街那几个破大楼里，唱K吃饭曾几何时也必须要来city。Burwood的商业升级升级拿走了太多原本属于CBD的收入，到今天Burwood的唐餐馆已经在数量和种类上逐步和city分庭抗礼，新开的唐人街也会进一步加剧这个趋势。Chatswood 也开始了vivi light，似乎也要从CBD的商业里分一杯羹。

整个悉尼的房价是建立在离CBD的距离上的，因为CBD是商业与交通的枢纽，随着产业升级CBD也不断在改变。悉尼在1970年经历了一次从西到东，在这座城市改成立的时候，最开始的两条线，第一条是Hurstville，第二Bankstown， Bankstown 是主要的就业中心，Strathfield 是城市中心，其中 Strathfield的房价最高。任何国家的发展都是从劳动密集型的加工业，到精密制造业，最后升级到服务业为主的知识产业，Bankstown是制造业的大本营，但随着产业升级如今这片地方已经成了安置中东难民和公屋安置地，整个城市的经济从西移到了东，开始了知识产业与服务业。

我所看到的未来是逐渐衰败的南CBD和跃跃欲试的北边，北岸政府尝试打造连接chatswood-st leonard—north Sydney的新商业中心，开始了新的商业升级。Mertion的service apartment在悉尼有五个，其中两个在北边。西北的铁路升级与就业中心会逐步拉近南北的差距。房价会不会出现一次从南到北的转移，就像上一次从西到东呢？假设说悉尼CBD就业比例不再是悉尼总体的70%，那南边内西和东区的房价是否还可以领跑呢？我只能说让我们拭目以待。

北边教育资源和收入完爆南边